Помогаем в спорах по долевому строительству
Приступаем к делу немедленно. Работаем на 100% результат

Договор участия в долевом строительстве: от начала до конца

«Мой дом – моя крепость», – гласит известная пословица. Речь, конечно, не только о возможности укрыться от невзгод: собственный дом для современного человека – это уют, выбор комфортного образа жизни, основа будущей семьи.

В этих условиях важно правильно заложить фундамент с самого начала. И сделать это можно не только подобрав известного застройщика, но и самостоятельно – проявив юридическую грамотность при заключении договора по приобретению жилья.

В данной статье мы поговорим о частой разновидности таких договоров: договорах участия в долевом строительстве. О том, каковы особенности этих договоров, как защитить права и не стать обманутым дольщиком, как обеспечиваются интересы добросовестных застройщиков.

По юридической конструкции договор участия в долевом строительстве – это купля-продажа. Но купля-продажа недвижимости, которая будет создана в будущем.

Поэтому в федеральном законе «О долевом строительстве» с одной стороны гарантируются интересы покупателей («участников долевого строительство» или «дольщиков»), а с другой – возможность продавца («застройщика») не разориться в течение ответственного периода строительства.

Поскольку строительство современных домов – сложный процесс, соединяющие денежные средства тысяч людей, на почве договоров долевого участия нередки конфликты.

Задержка сроков сдачи жилья, взыскание штрафов и неустоек с застройщика, претензии по поводу качества жилья, банкротство застройщика – вот основной список ситуаций, приводящих к дорогостоящим судебным спорам по долевому строительству.

В таких ситуациях, как дольщики, так и застройщики нуждаются в должной юридической защите своих интересов. Защита интересов застройщиков также важна с точки зрения завершения проектов строительства: возможности не только некоторых дольщиков получить деньги от застройщика банкрота, но и остаться в плюсе всем – дольщикам получить жилье, а застройщику – прибыль и положительную репутацию.

И наше юридическое агентство готово предоставить такую защиту.

________________________________________________________________________________

ОТВЕТСТВЕННЫЙ ВЫБОР: ПОДБОР ЗАСТРОЙЩИКА, ВЫБОР ДОГОВОРНОГО ТИПА «ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ»

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА, МОМЕНТ ЗАКЛЮЧЕНИЯ

ДОЛЬЩИКУ: КАК ЗАЩИТИТЬ ПРАВА ПРИ НАРУШЕНИИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ЗАСТРОЙЩИКОМ

ЗАСТРОЙЩИКУ: ЗАЩИТА ДОБРОСОВЕСТНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ ОТ ДОЛЬЩИКОВ - «СУТЯЖНИКОВ»

ВЫВОДЫ

________________________________________________________________________________

ОТВЕТСТВЕННЫЙ ВЫБОР: ПОДБОР ЗАСТРОЙЩИКА, ВЫБОР ДОГОВОРНОГО ТИПА «ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ»

На сегодняшний день выбор застройщика на российском рынке недвижимости сложен. Существует немалый риск вложить деньги и потерять их ввиду недобросовестной деятельности застройщика или его банкротства. До сих пор актуальна проблема «обманутых дольщиков» – лиц, в отношении которых застройщик не исполнил обязательство по передаче квартир.

Как правило, при покупке недвижимости главным фактором выбора является цена, но мы хотим акцентировать внимание также на еще двух:

- состоянии застройщика;

- предложении клиентам договора долевого участия (вместо предварительных договоров купли-продажи и т.д.).

Обозначим основные действия, которые нужно предпринять по проверке застройщика:

  1. Проверка сайта застройщика: на нем должны отображаться история длительной работы компании застройщика (то, что перед вами не фирма однодневка, не потенциальные мошенники, выводящие средства), отзывы предыдущих клиентов, информация об удачных предыдущих проектах. Если у компании отсутствует такой опыт, нужно проявить повышенную осмотрительность.


  1. Проверка через сайт Картотеки арбитражных дел: необходимо проверить наличие возбужденных судебных дел с участием застройщика: если в отношении застройщика рассматривается заявление о признании его несостоятельным (банкротом) или идут процессы по взысканию долгов на большие суммы – с таким застройщиком лучше не связываться заключение. Для получения данных об уже банкротящемся застройщике будет полезен Единый федеральный реестр сведений о банкротстве


  1. Проверка документов компании застройщика: согласно п.1 ст.3 федерального закона «О долевом строительстве» застройщик должен получить разрешение на строительство, и опубликовать или предоставить проектную декларацию.


Также у застройщика должны быть подтверждение государственной регистрации права собственности на земельный участок для строительства (это должна быть выписка из ЕГРН, свидетельства о праве собственности не являются надежным подтверждением наличия права, т.к. их давно не выдают!), либо договор аренды или субаренды такого земельного участка. 


  1. С 2018-ого года сведения о застройщиках начали вносить в Единую информационную систему жилищного строительства – нужно также следить за сведениями оттуда.


Также нужно учитывать, что застройщики не всегда привлекают средства для строительства по договорам долевого участия. Часто используются договоры купли-продажи будущей вещи, предварительные договоры купли-продажи или инвестиционные договоры.

Отличие заключается в том, что при заключении такого договора дольщик не будет иметь гарантий, предусмотренных федеральным законом «О долевом строительстве» (взыскание неустойки в потребительском двойном размере от установленного в законе, право на расторжение договора с уплатой процентов сверх суммы заплаченных средств).

В то же время при использовании других типов договоров ниже может быть цена, а сроки сдачи быстрее. Поэтому главное – проверить состоятельность застройщика, затем нужно взвесить, какой договорный тип для вас будет лучшим выбором.

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА, МОМЕНТ ЗАКЛЮЧЕНИЯ

Для того чтобы договор считался заключенным и создал обязательства, в нем должны быть согласованы все существенные условия, названные в федеральном законе «О долевом строительстве». К таким условиям относятся:


1) Предмет договора (речь идет о строящемся объекте, по которому заключается договор)

2) Срок передачи такого объекта дольщику

3) Цена по договору, срок и порядок уплаты

4) Гарантийный срок Период, в течение которого в случае обнаружения в товаре (работе) недостатка изготовитель (исполнитель, продавец) обязан удовлетворить требования потребителя относительно недостатков товара (работы) (п.6 ст.5 Закона РФ "О защите прав потребителей") для объекта строительства

5) Способы обеспечения исполнения обязательства, избранные застройщиком (такими способами могут быть договор поручительства с банком, либо договор страхования ответственности застройщика)

6) В случае, когда за счет предоставленных средств, застройщик осуществляет деятельность по возведению объектов соц. инфраструктуры – сведения о таких объектах.


Поскольку договор долевого участие является договоров по приобретению недвижимости, он заключается в обязательной письменной форме и считается заключенным с моменты государственной регистрации договора.

Отметим, что репутация застройщика должна также подлежать проверке для того, чтобы в период между подписанием и регистрацией договора объект долевого строительства не был перепродан другому дольщику.

Если это произойдет, дольщик сможет лишь взыскать убытки с застройщика (при условии, что новый покупатель не знал и не должен был знать о первом).

Таким образом, следует проверить, не было по поводу застройщика жалоб на двойные продажи в его предыдущих объектах, а также следить, не затягивает ли застройщик намерено срок регистрации договора.

ДОЛЬЩИКУ: КАК ЗАЩИТИТЬ ПРАВА ПРИ НАРУШЕНИИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ЗАСТРОЙЩИКОМ

Для дольщика как менее экономически защищенной стороны есть много способов защиты.

Федеральный закон «О долевом строительстве» дает дольщику возможность:

1) В одностороннем порядке отказаться от договора в случаях:

* неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта в срок, превышающий срок из договора на 2 месяца,

* неустранения выявленных недостатков объекта в установленный участником долевого строительства разумный срок,

* наличия существенного нарушения требований к качеству объекта. Чтобы реализовать данное право дольщик лишь направить застройщику письмо с уведомление с целью дать ему знать об отказе, а также потребовать возвращения уплаченных по договору средств.

В случае если застройщик отказывается выплатить средства, следующий этап – обращение в суд.

Кроме того в случае отказа от договора из-за неустранения недостатков в разумный срок дольщик может потребовать сверх уплаченных им средств еще и сумму процентов за пользование чужими денежными средствами.

Размер таких процентов за день просрочки - одна трехсотая ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации по состоянию на день исполнения договора (посмотреть актуальный размер ставки можно здесь).

Если дольщик – гражданин потребитель, а не юридическое лицо или ИП – эти проценты выплачиваются в двойном размере.

2) Взыскать с застройщика неустойку за просрочку исполнения обязательства.


Момент начала начисления неустойки нужно отсчитывать исходя из срока, к которому по договору застройщик должен был передать дольщику объект, и срока фактической передачи (то есть, как обозначил в своей позиции Верховный Суд, насколько он превысил правильный срок). По закону размер такой неустойки - одна трехсотая ставки рефинансирования Центрального банка РФ на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день произошедшей просрочки.


С требованием о выплате неустойки следует обратиться через письмо с уведомлением к застройщику, в случае, его отказа – с иском в суд.


Однако отметим, что согласно Гражданскому кодексу РФ если ваш застройщик приближается к банкротству, есть вероятность, что в суде размер неустойки по вашему иску (и искам других дольщиков, которые вероятно будут многочисленны) может быть снижен. Так суд может посчитать разумным попытаться «спасти застройщика», чтобы он сохранил платежеспособность, и мог достроить для дольщиков квартиры.


В таком случае мы рекомендуем вам подождать некоторое время, и заявлять иск о взыскании неустойки в случае, если возможность получить жилье будет совсем маловероятна. В этом случае большим станет также размер неустойки.


Важно также отметить, что при задержке сдачи объекта в сроки, ответственность застройщика неминуема – он не имеет возможность продлить срок сам, без согласия дольщика. В подобном случае от добросовестного застройщика нужно ожидать письменного предложения продлить срок, которое дольщик и застройщик могут согласовать.


ЗАСТРОЙЩИКУ: ЗАЩИТА ДОБРОСОВЕСТНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ ОТ ДОЛЬЩИКОВ - «СУТЯЖНИКОВ»

В случае если вы как застройщик осуществляете деятельность добросовестного, однако от дольщиков все равно поступают претензии, важно соблюдать процедурные требования федерального закона «О долевом строительстве». Так, в случае:

1. Если в виду непредвиденных обстоятельств вы задерживаете срок сдачи объекта строительства, вам необходимо уведомить дольщиков путем отправки писем с уведомлениями о том, что вы предлагаете продлить срок сдачи объекта. Поскольку как вы, так и дольщики заинтересованы в обоюдном исполнении договора в разумный срок, такие изменения можно согласовать.

2. Если при принятии объектов дольщик выявил качественные нарушения, вашему представителю необходимо в письменном виде зафиксировать срок устранения недостатков и их перечень (например, в акте приема).

Своевременное составление данных документов позволит вам получить надежные доказательства на случай судебных разбирательств.

Также с целью поддержания возможностей застройщиков по отдаче конечной цели таких договоров (квартир) суды благоприятствуют застройщикам в снижении размеров неустойки. В этом случае для эффективного применения этого средства защиты в суде, вам нужно:

1. В письменной форме (в тексте отзыва на исковое заявление) заявить о требовании снизить неустойку;

2. Обосновать и доказать суду, что последствия некоторых нарушений договора с вашей стороны явно несоразмерны размеру неустойки.

Например, если строительство затягивается, но вы добросовестно стараетесь собрать средства и достроить дом, суд может пойти вам навстречу и снизить неустойку. В этом случае суду будет видно, что нет нужды стимулировать вас к исполнению договора большой неустойкой, вы и без этого исполните договор.

ВЫВОДЫ

Таким образом, из договоров долевого участия может возникать много споров. Юридическая помощь может потребоваться как менее защищенной стороне дольщикам, так и имеющим большие экономические гарантии застройщикам.

Каждой из сторон в случае возникновения конфликтной ситуации, мы настоятельно рекомендуем обращаться за помощью к профессиональным юристам. Вовремя оказанная квалифицированная юридическая помощь позволит вам сохранить время и деньги.

Юридическое агентство «ДФ» 17 лет находится на рынке юридических услуг. Наши специалисты – высококвалифицированные юристы, которые всегда готовы обеспечить полноценную юридическую защиту своему клиенту.


Чтобы с нами связаться, звоните или записывайтесь на консультацию по телефону: +7 (343) 363-03-98

Защита ваших прав - наша работа.

Число просмотров — 6306
1833

Получить консультацию

Для получения подробной информации оставьте контактные данные и мы с Вами свяжемся

WhatsApp Напишите мне лично в WhatsApp Напишите мне лично в Telegram Telegram Мы работаем
дистанционно
Работаем дистанционно 24х7. Звоните:
+7 982 660-06-46. Пишите в WhatsApp
Юридическое агентство