Рента

Регулирование отношений из договора ренты занимает в Гражданском кодексе РФ не более 25 статей, однако богатая судебная практика рассматриваемой категории споров отражает всё многообразие отношений, возникающих между плательщиком и получателем ренты.

Общими словами ренту можно охарактеризовать как регулярно получаемый денежный платеж (доход), выплачиваемый конкретному лицу взамен на определенные обязательства.

В гражданских правоотношениях в качестве такого обязательства, как правило, выступает передача имущества (обычно, недвижимого) плательщику ренты в собственность.

Договор Соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей, разновидность сделки ренты подразумевает наличие двух сторон — плательщика и получателя ренты.

Первый передает плательщику ренты свою недвижимость под определенную выплату, а плательщик обязуется регулярно выплачивать получателю ренты денежные средства в течение определенного периода времени или предоставлять иные средства для его имущественного содержания.

К ренте обычно обращаются пожилые люди – получатели ренты, которые не стремятся таким образом получить дополнительный доход.

К сожалению, ввиду невозможности самостоятельно себя обеспечивать, с помощью договора ренты они желают сохранить свой привычный уровень жизни и всего-навсего нуждаются в постоянном уходе, достойном имущественном содержании и денежном обеспечении.

Единственный вариант для них – передать свой дом или квартиру в собственность другого лица взамен на обязанность обеспечить себя за счёт плательщика ренты нормальным пожизненным или временным содержанием (обеспечить жильём, питанием, одеждой, деньгами, медицинским уходом и прочими необходимыми для жизни и здоровья благами).



Однако необходимо помнить, что любые договорные отношения сопровождаются определенными рисками.

Так и с договором ренты: получателю ренты нужно быть очень внимательным и крайне осторожным, чтобы быть готовым передать своё имущество другому лицу на предусмотренных законом основаниях.

Для граждан и компаний, регулярно участвующих в таких отношениях на стороне плательщиков ренты – это прибыльный бизнес, так как за небольшие деньги и несложную работу по уходу за человеком, они взамен получают дорогостоящую недвижимость.

Поэтому основная рекомендация перед (!) заключением договора ренты – проконсультироваться с компетентным юристом.

Отметим главные особенности, на которые необходимо обратить внимание при заключении рассматриваемого соглашения:

1. Договор ренты можно заключить на возмездной основе (плательщик ренты платит отдельную сумму за передачу ему имущества), но иногда он является и безвозмездным.

Если недвижимость передается за плату, то к отношениям сторон соглашения, связанных с передачей и оплатой имущества, применяются правила купли-продажи. Если передача имущества осуществляется безвозмездно – применяются правила дарения.


2. Конкретный вид ренты зависит от периодичности её выплаты: если рента платится в течение жизни её получателя – говорим о пожизненной ренте, если бессрочно – постоянной.
   
   
3. Жесткие требования предъявляются к форме договора – его удостоверение у нотариуса обязательно!

Кроме того, если недвижимость по договору передается получателем рентных платежей за отдельную плату, то сама сделка по отчуждению имущества (купля-продажа) подлежит обязательной государственной регистрации.

К сожалению, споров из договоров ренты ничуть не меньше, чем самих договорных отношений.

Зачастую такие споры касаются следующих обстоятельств:

1. Договор ренты может оспариваться как сторонами, так и иными заинтересованными лицами (наследники, кредиторы, долевые собственники и пр.), поэтому очень важно серьезно отнестись не только к существу договора, но и к порядку его заключения.
   
   
2. Возникают споры вследствие невыплаты денег по договору, либо при их просрочке — выплачиваться постоянная рента должна, как минимум, по окончании каждого квартала, а пожизненная — каждый месяц.

Во избежание задолженностей по оплате ренты, настоятельно рекомендуем в тексте договора подробно прописывать условия о штрафных санкциях за просрочку платежей – в дальнейшем это выступит одним из способов защиты прав получателя ренты в случае возникновения спора между сторонами.


3. Споры могут касаться и размера денежных средств, подлежащих выплате — при постоянной ренте сумма выплат не должна быть менее величины прожиточного минимума в расчете на месяц.
   
   

В рассматриваемых отношениях менее защищенной стороной выступает получатель ренты, поэтому гражданским законодательством предусмотрено правило, защищающее его интересы: имущество, которое он передал под выплату ренты, он же вправе выкупить обратно по ряду причин: если имеется просрочка по уплате ренты, нарушены иные обязательства по договору, плательщик признан неплатежеспособным и др.

В свою очередь, интересы плательщика ренты могут также нарушаться, например, вследствие необоснованных претензий получателя рентных платежей и предъявления завышенных требований по его уходу и содержанию, не предусмотренных договором.

Поэтому ему очень важно обеспечить себя достаточными доказательствами о том, что предусмотренные договором обязательства исполняются им своевременно и надлежащим образом, чтобы в случае конфликта и судебного разбирательства подтвердить свою правоту.

В качестве главных доказательств выступают документы о передаче денег: платежные справки, выписки, подтверждающие операции по безналичному расчёту, чеки, расписки о получении денег и т.д.

Помните, что в случае возникновения спора из рентных отношений свидетельских показаний, фотографий, аудио- и видеозаписей о добросовестном исполнении своих обязательств для плательщика явно не будет достаточно.

По рассматриваемому договору, в том числе и при выкупе имущества, переданного под выплату ренты, практически всегда речь идет о недвижимом жилом имуществе. Поэтому наличие одного спора с договором ренты может хранить под собой массу нюансов и сложностей, связанных именно с недвижимостью.

Помните, что любая рента – это обременение имущества в форме залога в пользу получателя ренты, один из способов обеспечения исполнения взятых на себя обязательств.