Купля-продажа недвижимости

Договоры купли-продажи недвижимости — это соглашения лиц, по которым за определенную плату от одной стороны к другой переходит право собственности на квартиру, жилой дом, здание, сооружение, участок земли и другую недвижимость.

Продажа и покупка недвижимых объектов – серьёзный и ответственный шаг покупателя и продавца, так как речь идёт о расходовании крупных денежных сумм и отчуждении в собственность другого лица дорогостоящих объектов.

Сегодня рынок недвижимости настолько разнообразен, что ошибиться в контрагенте и «прогореть» в сделке – боится каждый второй.

Юридически процедура покупки недвижимости не отличается от покупки любой другой вещи (движимой), однако специфика объекта сделки наделяет процесс купли-продажи особенностями и нюансами, соблюдение которых важно для успешного завершения договорных отношений продавца и покупателя.

Во-первых, особое внимание нужно уделить существенному условию договора купли-продажи недвижимости при его заключении – предмету. От него будет зависеть действительность и законность сделки.

При заключении договора необходимо чётко установить, какой именно объект недвижимости вы приобретаете: дом, квартиру, землю, а также собрать все необходимые документы на объект купли-продажи.

Важно всё тщательно проверить, запросить последние актуальные сведения об объекте сделки из государственных органов.

Данная процедура обезопасит покупателя от мошенников и позволит четко определить, с какой недвижимостью ему предстоит «работать» или в каком доме жить.

Мы настоятельно рекомендуем покупателям активно принимать участие в получении документов на приобретаемый объект, чтобы в дальнейшем не получить «кота в мешке».


Следующий этап, несмотря на свою очевидность и простоту, является одним из основных этапов сделки: после покупки недвижимое имуществ о нужно получить, а именно, оформить акт о передаче покупателю объекта недвижимости.

При подписании акта приёмки-передачи внимательно осмотрите недвижимое имущество, очень важно тщательно подойти и к этому процессу., потому что у покупателя есть право получить объект именно в том состоянии, в котором ему его представили при заключении договора.

В случае если были замечены недостатки, то покупатель может смело требовать снижения цены, ремонта или возмещения расходов на таковой.

Если же недостатки являются настолько существенными, что ремонтировать дом или квартиру нецелесообразно, покупатель вправе расторгнуть договор и вернуть уплаченные за недвижимость деньги.

В конечном итоге, главное условие, которое должно быть соблюдено при заключении сделки, это государственная регистрация перехода правомочия от продавца к покупателю.

Напомним, что сам договор купли-продажи регистрировать не нужно. Государственные регистраторы не изучают его в полном объеме, они проверяют только наличие в тексте договора указания на ключевые условия сделки.

Поэтому за законное содержание договора несут ответственность только его участники – продавец и покупатель.

А вот переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН, что подтверждает озабоченность государства в отношении оборота недвижимости.

Регистрация будет осуществлена только на основании соответствующего заявления, заключенного договора купли-продажи и подписанного сторонами акта приема-передачи объекта сделки.

В зависимости от конкретного объекта условия в тексте договора могут отличаться, в некоторых ситуациях для совершения сделки требуется нотариальное удостоверение договора.

Например, участие нотариуса обязательно, когда сделка совершается в отношении продажи долей в праве общей собственности на недвижимость. Как правило, это ситуации продажи квартиры (дома), у которой несколько собственников.

Однако если стороны сами желают привлечь для совершения своей сделки нотариуса, они вправе это сделать.

Сделка купли-продажи недвижимости сама по себе требует тщательной проверки на юридическую «чистоту», которая включает в себя проверку контрагента, объекта договора, правоустанавливающих документов – совершение всех существенных действий, направленных на уменьшение или устранение рисков как покупателя (наиболее уязвимой стороны договора), так и продавца.

Тем не менее, споров из договоров купли-продажи недвижимости существует огромное количество:

1. Споры об оспаривании сделок купли-продажи недвижимости (признании недействительными);
2. Споры о признании таких сделок ничтожными, незаключенными;
3. Споры о принудительной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости;
4. Споры о понуждении к заключению договора и иные.
   
   

Ввиду большого разнообразия возникающих споров по поводу недвижимости, важно понимать, что при защите прав нужно избирать правильные способы защиты.

Определенные способы защиты, в зависимости от множества обстоятельств, существенно отличаются друг от друга.

Они имеют свои «нюансы» и юридические тонкости.

Достаточно часто оспариваются сделки купли-продажи квартир, домов, при заключении которых не соблюдаются условия об обязательном согласии иных лиц на совершение такой сделки. Как правило, к таким лицам относятся супруги (в том числе и бывшие), несовершеннолетние дети, органы опеки, долевые собственники (в случае, если продается доля в недвижимости).

В нашей практике мы защищали интересы клиента, который узнал о продаже квартиры его бывшей супругой спустя полгода после расторжения брака. Клиент (истец) просил суд признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, так как объект продажи являлся совместной собственностью супругов, а свое согласие на сделку он не давал.

В суде нами были представлены доказательства, подтверждающие тот факт, что квартира была продана супругой в период бракоразводного процесса, т.е. когда супруги ещё находились в браке, однако о сделке истец на тот момент не знал.

Следовательно, на основании того, что спорное имущество выбыло из владения нашего клиента помимо его воли, суд признал сделку купли-продажи недействительной и полностью удовлетворил требования истца.

Выбор неправильной стратегии защиты прав, халатное отношение к изучению «судьбы» объекта недвижимости, пропуски сроков предъявления претензии и подачи исков существенно повлияют на достижение желаемого результата.