8(343)363-03-98
Дог-1016

Споры по договорам купли-продаже недвижимости

Сделка с недвижимостью – это серьёзный шаг, требующий не только финансовых вложений, но и грамотного юридического сопровождения. Чтобы избежать неприятных сюрпризов и защитить свои интересы, важно понимать основные аспекты договора купли-продажи и знать, на что обратить внимание при его составлении и куда обратиться в случае возникновения трудностей.

Основные законы, регулирующие куплю-продажу недвижимости в России:

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ): Основной закон, регулирующий гражданско-правовые отношения, в том числе сделки с недвижимостью. В ГК РФ содержатся нормы о праве собственности, договоре купли-продажи, существенных условиях договора, правах и обязанностях сторон, порядке государственной регистрации прав на недвижимость и т.д. Особое внимание стоит обратить на следующие статьи:
  • Глава 30 "Купля-продажа"
  • Глава 17 " Право Система общеобязательных социальных норм, охраняемых силой государства, обеспечивающего юридическую регламентацию общественных отношений в масштабе всего общества собственности и другие вещные права"
  • Статья 250 "Преимущественное право покупки"
  • Статья 550 "Форма договора продажи недвижимости"
  • Статья 551 "Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость"
Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" (218-ФЗ): Регулирует порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (102-ФЗ): Регулирует отношения, связанные с ипотекой, как одним из способов обеспечения обязательств по кредитному договору.

Семейный кодекс Российской Федерации (СК РФ): Содержит нормы, регулирующие имущественные отношения между супругами, в том числе порядок распоряжения совместно нажитым имуществом. Статья 35 СК РФ устанавливает, что для сделок по распоряжению недвижимостью, находящейся в совместной собственности супругов, необходимо нотариально заверенное согласие другого супруга.

Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ): Регулирует земельные отношения, в том числе вопросы предоставления земельных участков, использования земельных участков, перехода прав на земельные участки.

Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ): Регулирует вопросы налогообложения доходов от продажи недвижимости (НДФЛ) и налога на имущество физических лиц.

*Важно отметить, что это не исчерпывающий список, и в зависимости от конкретной ситуации могут применяться и другие нормативно-правовые акты.

Этапы сделки купли-продажи: ваш путеводитель к новому дому.

Сделка с недвижимостью – это не просто подписание договора, а целый комплекс действий, требующий внимательности и последовательности. Чтобы ориентироваться в этом процессе, мы разбили его на основные этапы:
  1. Подготовительный этап: Определение потребностей и возможностей, поиск подходящего объекта, проверка юридической чистоты, согласование условий сделки.

  2. Заключение предварительного договора (опционально): Фиксация основных условий сделки, внесение задатка.

  3. Сбор необходимых документов: Свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГРН, технический паспорт, паспорта сторон и др.

  4. Заключение основного договора купли-продажи: Подписание договора у нотариуса (при необходимости) или в простой письменной форме.

  5. Государственная регистрация перехода права собственности: Подача документов в Росреестр, получение выписки из ЕГРН на имя нового собственника.

  6. Расчеты между сторонами: Передача денежных средств продавцу, передача ключей и документов покупателю.

Существенные условия договора: три кита вашей сделки.

Договор Соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей, разновидность сделки купли-продажи недвижимости – это документ, фиксирующий переход права собственности от продавца к покупателю. Чтобы сделка была признана действительной, договор должен содержать три ключевых элемента, так называемые существенные условия:
  1. Предмет договора: это то, что вы покупаете – квартира, дом, земельный участок.

    Важно максимально точно описать объект недвижимости, указав адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер и другие характеристики. Для квартиры уточните наличие балкона, лоджии, подсобных помещений, состояние ремонта, наличие мебели и техники, если они входят в стоимость объекта.

    Важно отметить, на каком этаже находится квартира, есть ли лифт, а также тип дома (панельный, кирпичный, монолитный).

    Для дома укажите материал стен, наличие и тип фундамента, крыши, подключение к коммуникациям. Для земельного участка – категорию земель, вид разрешенного использования, наличие построек, подключение к коммуникациям, наличие ограничений и обременений. Отсутствие четкого описания предмета договора может привести к признанию его недействительным.

  2. Цена договора: сумма, которую покупатель обязуется уплатить продавцу за недвижимость.

    Указывается как общая стоимость объекта, так и порядок расчетов – единовременная оплата, рассрочка, использование ипотечных средств.

    Уточните валюту, в которой указывается цена, а также возможность изменения цены в связи с определенными обстоятельствами (например, изменение курса валют, инфляция). Пропишите порядок внесения аванса или задатка, если таковые предусмотрены.

  3. Передача имущества: в данном пункте фиксируется срок, до которого продавец обязуется освободить и передать вам жилье.

    Также важно указать, в каком состоянии передается объект и какие документы (технический паспорт, ключи и т.д.) должны быть переданы вместе с ним. Укажите порядок передачи ключей и документов, а также ответственность сторон за сохранность объекта до момента передачи. Опишите процедуру составления акта приёма – передачи
Отсутствие хотя бы одного из этих пунктов делает договор незаключенным, а сделку – юридически ничтожной.

Внимание к деталям – залог вашего спокойствия

Помимо существенных условий, договор купли-продажи недвижимости должен содержать ряд важных деталей, которые обеспечат безопасность сделки и защитят ваши интересы:
  1. Права третьих лиц: перед покупкой недвижимости важно убедиться, что на нее не претендуют другие лица. Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы узнать, нет ли обременений, арестов или зарегистрированных жильцов, а также споров относительно данной недвижимости.

    Уточните, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние дети, лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы, лица, проходящие срочную военную службу. Проверьте наличие задолженностей по коммунальным платежам. Если недвижимость приобреталась в браке, запросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

  2. Состояние недвижимости: в договоре необходимо зафиксировать состояние квартиры или дома на момент продажи, чтобы избежать споров в будущем. Опишите наличие ремонта, состояние коммуникаций, наличие мебели и бытовой техники, если она входит в стоимость объекта.

    Укажите наличие/отсутствие перепланировок, их законность. Опишите состояние сантехники, электропроводки, окон, дверей, наличие счетчиков на воду, газ, электричество.

  3. Ответственность сторон: пропишите штрафные санкции на случай нарушения условий договора – например, за просрочку оплаты или освобождения жилья. Пропишите условия расторжения договора, порядок возврата денежных средств, ответственность за нарушение сроков передачи объекта, а также за предоставление недостоверной информации.
Так, например, в деле № 18-КГ23-132-К4 продавцы недвижимости заключили договор купли-продажи с покупателем, который обязался оплатить полную стоимость объекта до определенного срока. Покупатель зарегистрировал право собственности, но оплатил лишь часть суммы и продал часть недвижимости третьим лицам без согласия продавцов.

Судебное разбирательство дошло до Верховного суда, в котором коллегия отметила, что «неоплата недвижимости в срок является существенным нарушением договора купли-продажи. Продавец Организация независимо от ее формы собственности собственности, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи (преамбула к Закону РФ "О защите прав потребителей") имеет право требовать расторжения договора и возврата недвижимости, даже если покупатель зарегистрировал право собственности».

Сделки Действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ). с недвижимостью, несмотря на кажущуюся простоту и прозрачность, нередко становятся источником конфликтов и судебных разбирательств. Даже при соблюдении всех формальностей и тщательной проверке документов, могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, требующие юридического вмешательства.

В данном разделе мы подробно рассмотрим основные виды споров, возникающих при покупке недвижимости, а также эффективные способы их разрешения, чтобы вы могли уверенно защитить свои права и интересы.

Типичные причины споров с договорами купли-продажи недвижимости:

Признание сделки недействительной: оспаривание законности сделки может происходить по разным основаниям. Например, если продавец не имел права распоряжаться недвижимостью (например, недвижимость находилась в залоге или под арестом), договор был заключен под давлением или обманом, либо нарушены существенные условия договора (например, неправильно указан предмет договора или цена).
  1. Расторжение договора: основанием для расторжения договора может служить невыполнение одной из сторон своих обязательств (например, просрочка оплаты или передачи недвижимости), либо возникновение непредвиденных обстоятельств, делающих исполнение договора невозможным (например, стихийное бедствие, повредившее объект недвижимости).

  2. Качество недвижимости: споры о качестве недвижимости часто возникают, если после покупки были обнаружены скрытые дефекты, не оговоренные в договоре (например, проблемы с фундаментом, крышей, коммуникациями). Также к данной категории относятся споры, связанные с несоответствием фактической площади или планировки заявленным в договоре.

  3. Порядок 1) налаженное состояние, правильное расположение чего-либо; 2) последовательный процесс чего-либо; 3) правила, в соответствии с которыми что-либо совершается; 4) существующий режим, устройство чего-либо пользования недвижимостью: эта категория споров включает конфликты с соседями (например, из-за шума, затопления, незаконной перепланировки), с управляющей компанией (например, из-за качества предоставляемых услуг, неправильного начисления коммунальных платежей), а также споры, связанные с использованием общего имущества в многоквартирном доме.

  4. Права третьих лиц: иногда на приобретенную недвижимость могут претендовать третьи лица, например, наследники, бывшие супруги, лица, имеющие право пожизненного проживания. В таких случаях необходимо тщательно изучить историю объекта и убедиться в отсутствии подобных рисков.

Инструменты для разрешения споров:

  • Переговоры и мирное урегулирование: это наиболее предпочтительный способ разрешения споров, позволяющий сторонам сохранить хорошие отношения и избежать судебных издержек. В ходе переговоров стороны могут найти компромиссное решение, удовлетворяющее интересы обеих сторон.

  • Медиация: если самостоятельные переговоры не привели к результату, можно обратиться к медиатору – независимому посреднику, который поможет сторонам найти взаимоприемлемое решение. Медиатор не принимает решения за стороны, а лишь способствует конструктивному диалогу и поиску компромисса.

  • Судебное разбирательство: если мирные способы разрешения спора оказались неэффективными, остается последний вариант – обращение в суд. В этом случае необходимо подготовить исковое заявление, собрать доказательства своей правоты и представить их суду. Судебный процесс может быть длительным и затратным, однако в некоторых случаях он является единственным способом защитить свои права.

Рекомендации по защите ваших интересов:

  1. Проводите тщательную юридическую проверку объекта недвижимости перед покупкой: изучите историю объекта, убедитесь в отсутствии обременений, арестов, прав третьих лиц.

  2. Заключайте договор купли-продажи в письменной форме и нотариально удостоверяйте его (при необходимости): это обеспечит дополнительную защиту ваших прав и сделает сделку более надежной.

  3. Внимательно читайте договор и не стесняйтесь задавать вопросы: убедитесь, что все условия договора вам понятны и соответствуют вашим интересам.

  4. Сохраняйте все документы, связанные со сделкой: договор купли-продажи, акты приема-передачи, квитанции об оплате, переписку с продавцом и т.д.

Дополнительные рекомендации:

В целом, покупка недвижимости – это серьёзный шаг, поэтому не стоит торопиться с подписанием договора. Внимательно изучите все документы, не стесняйтесь обращаться к специалистам в данной сфере, поскольку заключение договоров купли-продажи — это не повседневный опыт.
  • Убедитесь, что у продавца есть право собственности на недвижимость и что он не ограничен в дееспособности;
  • Используйте аккредитив или банковскую ячейку: это обеспечит безопасность расчётов и защитит ваши средства;
  • Зарегистрируйте переход права собственности: только после регистрации в Росреестре вы станете полноценным владельцем недвижимости.
Как уже ранее упоминалось, существенные условия – это основа договора купли-продажи недвижимости. Их отсутствие или некорректное оформление может привести к серьёзным последствиям:
  1. Признание договора недействительным: если суд признаёт договор недействительным, то сделка будет аннулирована. Продавец вернёт вам уплаченные деньги, а вы, в свою очередь вернёте ему недвижимость. Это может привести к финансовым потерям и временным затратам.

  2. Споры и судебные разбирательства: нечёткие формулировки или отсутствие важных деталей в договоре могут спать причиной споров между продавцом и покупателем. Разрешение таких споров происходит в судебном порядке, что влечёт за собой дополнительные расходы и издержки.

  3. Риск мошенничества: недобросовестные продавцы могут воспользоваться неграмотностью покупателя и включить в договоры пункты, ущемляющие его права.
В целом, покупка недвижимости – это важный шаг, который требует внимательного подхода и юридической грамотности. Не стоит полагаться на устные договорённость и типовые формы договоров из интернета.

Поэтому для избегания возможных споров следует обратиться к опытному специалисту в данной сфере, который поможет составить грамотный договор, учитывающий все особенности сделки и также поспособствует оформлению/регистрации прав собственности.

Автор: Хлыбов Артем Андреевич
Уникальность: 100%
Дата: 19.05.2024

#Регистрация права собственности
#Передача имущества
#Купля-продажа недвижимости
#Юридическое сопровождение
# Юрист Человек с юридическим образованием, правовед; практический деятель в области права по недвижимости
#Подготовка к сделке
#Судебное разбирательство
#Расторжение договора

Получить консультацию

Для получения подробной информации оставьте контактные данные и мы с Вами свяжемся










Комментарии

Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.
Артем Андреевич Артем Андреевич 20.03.2024

На сегодняшний день, покупка/продажа недвижимости — это порой единственный за всю жизнь либо очень редкий опыт, который в полной мере не даёт понимание всех процессов, поэтому требуется серьёзная подготовка, чтобы обезопасить себя при заключении ДКП. Поэтому рекомендуется принять следующие меры: Проверить юридическую чистоту объекта недвижимости. Обратитесь к специалистам (нотариусу, адвокату или юристу), чтобы убедиться, что объект не имеет каких-либо юридических проблем (залоги, ипотеки, ограничения и прочее); проверить документы собственности (позволит узнать точно ли лицо является собственником); определить условия сделки; заключить договор в письменной форме (требования к форме закреплены в ст. 550 ГК РФ); по возможности/необходимости лучше обратиться к юристу для полной проверки/составления вашего договора (полностью согласен с Евгением Анатольевичем в том, что риелторы это больше агенты недвижимости, чем юристы и полагаться на их способности составлять юридический документ это риск); проверка всех документов и их соответствие требованиям; определить условия расторжения договора.

Анастасия Анастасия 05.03.2024

Договор купли-продажи недвижимости – это соглашение, в соответствии с которым одна сторона (продавец) обязуется передать определенное недвижимое имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Данный договор является основным документом, регулирующим отношения между продавцом и покупателем, и служит основанием для передачи прав собственности на недвижимость. Основные условия договора купли-продажи: Предмет договора – описание недвижимого имущества (тип, адрес, площадь, количество комнат, состояние и т.д.), которое подлежит продаже. Цена договора – сумма, которую покупатель обязуется заплатить за приобретаемое имущество. Порядок расчетов – условия и сроки оплаты (наличными, безналичными, рассрочка, ипотека и т.п.). Передача имущества – срок и порядок передачи имущества от продавца к покупателю (акт приема-передачи, гарантийный сертификат и т.д.). Ответственность сторон – условия наступления материальной ответственности продавца и покупателя в случае нарушения условий договора. Обстоятельства непреодолимой силы – условия, при которых стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по договору. Прочие условия – порядок разрешения споров, срок действия договора и порядок его изменения или расторжения.

Евгений Евгений 28.02.2024

отношении договор купли-продажи недвижимости п.1 статьёй 551 ГК РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимое имущество покупателю подлежит государственной регистрации. Из этого положения даже у практикующих юристов существует заблуждение о том, что отсутствие данной регистрации будет являться признанием договора купли-продажи недействительным. В свою очередь, в том числе для решения данного вопроса было опубликовано Постановление Пленума ВС РФ №10 от 29.04.2010 « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при решении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав. В пункте 60 данного постановления содержится вывод о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием признания недействительным договора продажи недвижимости, заключённого между продавцом и покупателем В данном покупатель имеет право подать негаторный иск для защиты прав владельца, не являющегося собственником


WhatsApp Напишите мне лично в Telegram Telegram Мы работаем
дистанционно
Работаем дистанционно 24х7. Звоните:
+7 982 660-06-46. Пишите в WhatsApp
Юридическое агентство
Продолжая использовать наш сайт, вы даете согласие на обработку файлов cookie и пользовательских данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.