Споры, вытекающие из договора долевого строительства
Договор долевого участия (ДДУ) – это один из самых распространенных способов приобретения жилья в новостройках. Однако, несмотря на то, что законодательство о долевом строительстве (ФЗ-214) призвано защищать интересы участников долевого строительства, споры между дольщиками и застройщиками по-прежнему актуальны.
В этой статье мы рассмотрим наиболее распространенные споры, вытекающие из ДДУ, и дадим практические советы по их разрешению, дополнив информацию судебной практикой с акцентом на процессуальные моменты.
Юристы в Екатеринбурге специализируются на разрешении споров, вытекающих из договора долевого участия, и могут оказать вам помощь в защите ваших прав.
До подписания договора внимательно изучите текст ДДУ, обратив особое внимание на ключевые пункты: сроки сдачи объекта, характеристики квартиры, порядок расчетов, ответственность сторон, а также порядок разрешения споров. Не стесняйтесь задавать вопросы застройщику, если вам что-то неясно.
2.Собирайте доказательства нарушений.
Если вы обнаружили нарушения, незамедлительно фиксируйте их: фотографируйте, снимайте видео, составляйте акты о несоответствии качества жилья договору. Эти документы могут служить доказательствами в суде.
3.Обратитесь к застройщику с претензией.
Претензия должна быть составлена в письменной форме и содержать информацию о нарушении договора, требования дольщика, а также срок, в который застройщик должен выполнить требования. Важно: отправьте претензию заказным письмом с уведомлением о вручении, чтобы иметь доказательство ее получения застройщиком.
4.Обратитесь к юристу.
Юристы в Екатеринбурге помогут вам правильно составить претензию, подготовить исковое заявление в суд, а также защищать свои интересы в судебном процессе.
В этом деле дольщик взыскал с застройщика расходы на устранение недостатков квартиры, которые не были устранены в установленный срок. Суд указал, что застройщик несет ответственность не только за нарушение сроков сдачи объекта, но и за неисполнение требований о безвозмездном устранении недостатков.
Процессуальный аспект: Важно понимать, что решение суда о необходимости устранения недостатков не освобождает застройщика от ответственности за неисполнение этого решения. Дольщик может повторно обратиться в суд с иском о взыскании неустойки за нарушение сроков устранения недостатков.
Пример №2 Определение ВС РФ № 11-КГ15-9 от 28.04.2015 г.
В этом деле дольщик взыскал с застройщика расходы на утепление наружных стен дома, которые не были выполнены застройщиком. Суд отметил, что работы по утеплению являются обязательными и не требуют согласования с жильцами дома.
Процессуальный аспект: В подобных делах важно собрать доказательства того, что работы по утеплению были необходимы для соответствия жилья нормам и требованиям. Доказательствами могут служить экспертные заключения, строительные нормативы, фото- и видеоматериалы.
Пример №3 Определение ВС РФ № 31-КГ17-11 от 30.01.2018 г.
В этом деле дольщик взыскал с застройщика расходы на устранение недостатков в квартире, связанных с отступлением застройщика от условий договора о материалах. Суд признал, что застройщик обязан доказывать отсутствие ухудшения качества жилья, если он отступил от условий договора.
Процессуальный аспект: В подобных делах бремя доказывания того, что отступление от условий договора не повлекло ухудшения качества жилья, лежит на застройщике. Дольщик должен предоставить доказательства нарушения условий договора, а застройщик – доказательства отсутствия ухудшения качества.
Юристы в Екатеринбурге окажут вам помощь в разрешении споров о качестве переданного жилья и помогут вам собрать необходимые доказательства.
Пример: Если квартира стоит 10 млн рублей, а срок сдачи объекта был 31 декабря 2022 года, но фактически квартира была передана 1 февраля 2023 года, то просрочка составила 32 дня. Если ставка рефинансирования ЦБ РФ на 1 февраля 2023 года равна 7,5%, то неустойка составит: 10 000 000 руб. * 7,5% * 32 дня / 150 = 160 000 рублей.
Важно: При переуступке прав по ДДУ нужно получить согласие застройщика и банка (если квартира приобретается в ипотеку).
Процессуальный аспект: Договор переуступки прав подлежит государственной регистрации в Росреестре. Несоблюдение этого требования может повлечь за собой признание сделки недействительной.
Юристы в Екатеринбурге помогут вам зарегистрировать договор переуступки прав в Росреестре и защитят ваши права в случае споров.
Фабула дела:
Жантиев И.Б. заключил с ООО «СпецСтройКубань» договор участия в долевом строительстве жилого дома. В договоре была указана проектная площадь квартиры, а также пункт, который исключал перерасчет цены в случае несоответствия фактической площади квартиры проектной.
Впоследствии застройщик передал Жантиеву И.Б. квартиру, площадь которой была меньше проектной. Жантиев И.Б. обратился в суд с иском о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств в счёт соразмерного снижения цены, компенсации морального вреда и штрафа.
Решение суда первой инстанции:
Суд первой инстанции признал пункт договора недействительным и удовлетворил исковые требования Жантиева И.Б. частично.
Решение суда апелляционной инстанции:
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и оставил исковые требования без удовлетворения, сославшись на то, что договор допускает расхождение между проектной и фактической площадью.
Решение суда кассационной инстанции:
Суд кассационной инстанции отменил решения судов первой и апелляционной инстанций, направив дело на новое апелляционное рассмотрение.
Юристы в Екатеринбурге помогут вам защитить ваши права в суде в случае передачи квартиры меньшей площади, чем указано в договоре.
С 22 марта по 31 декабря 2024 года дольщики лишены права требовать компенсации от застройщика за:
Юристы в Екатеринбурге помогут вам правильно построить стратегию в суде и защитить ваши права в споре по ДДУ.
В этой статье мы рассмотрим наиболее распространенные споры, вытекающие из ДДУ, и дадим практические советы по их разрешению, дополнив информацию судебной практикой с акцентом на процессуальные моменты.
Юристы в Екатеринбурге специализируются на разрешении споров, вытекающих из договора долевого участия, и могут оказать вам помощь в защите ваших прав.
Основные виды споров по ДДУ
-
Нарушение сроков сдачи объекта.
Это один из самых распространенных видов споров. Застройщик может нарушить сроки сдачи дома в эксплуатацию по различным причинам: нехватка финансирования, неблагоприятные погодные условия, непредвиденные обстоятельства. -
Несоответствие качества жилья договору.
Застройщик может передать дольщику квартиру, которая не соответствует описанию в ДДУ. Это может быть связано с некачественными строительными материалами, недоделками, несоответствием планировки, отсутствием обещанных коммуникаций или отделки. -
Нарушение порядка расчетов.
Застройщик может требовать от дольщика оплаты за дополнительные работы, которые не были предусмотрены ДДУ, или же задерживать передачу ключей от квартиры до полного расчета. -
Расторжение ДДУ.
Дольщик может потребовать расторжения ДДУ, например, если застройщик не выполняет обязательства по договору в срок или же передает квартиру с существенными недостатками. -
Взыскание неустойки.
За нарушение сроков сдачи объекта или несоответствие качества жилья договору дольщик может потребовать взыскания с застройщика неустойки.
Как защитить свои права в споре с застройщиком?
1.Внимательно читайте договор ДДУ.До подписания договора внимательно изучите текст ДДУ, обратив особое внимание на ключевые пункты: сроки сдачи объекта, характеристики квартиры, порядок расчетов, ответственность сторон, а также порядок разрешения споров. Не стесняйтесь задавать вопросы застройщику, если вам что-то неясно.
2.Собирайте доказательства нарушений.
Если вы обнаружили нарушения, незамедлительно фиксируйте их: фотографируйте, снимайте видео, составляйте акты о несоответствии качества жилья договору. Эти документы могут служить доказательствами в суде.
3.Обратитесь к застройщику с претензией.
Претензия должна быть составлена в письменной форме и содержать информацию о нарушении договора, требования дольщика, а также срок, в который застройщик должен выполнить требования. Важно: отправьте претензию заказным письмом с уведомлением о вручении, чтобы иметь доказательство ее получения застройщиком.
4.Обратитесь к юристу.
Юристы в Екатеринбурге помогут вам правильно составить претензию, подготовить исковое заявление в суд, а также защищать свои интересы в судебном процессе.
Судебная практика по спорам по ДДУ
Примеры судебных решений: Пример №1 Определение ВС РФ № 4-КГ15-70 от 01.03.2016 г.В этом деле дольщик взыскал с застройщика расходы на устранение недостатков квартиры, которые не были устранены в установленный срок. Суд указал, что застройщик несет ответственность не только за нарушение сроков сдачи объекта, но и за неисполнение требований о безвозмездном устранении недостатков.
Процессуальный аспект: Важно понимать, что решение суда о необходимости устранения недостатков не освобождает застройщика от ответственности за неисполнение этого решения. Дольщик может повторно обратиться в суд с иском о взыскании неустойки за нарушение сроков устранения недостатков.
Пример №2 Определение ВС РФ № 11-КГ15-9 от 28.04.2015 г.
В этом деле дольщик взыскал с застройщика расходы на утепление наружных стен дома, которые не были выполнены застройщиком. Суд отметил, что работы по утеплению являются обязательными и не требуют согласования с жильцами дома.
Процессуальный аспект: В подобных делах важно собрать доказательства того, что работы по утеплению были необходимы для соответствия жилья нормам и требованиям. Доказательствами могут служить экспертные заключения, строительные нормативы, фото- и видеоматериалы.
Пример №3 Определение ВС РФ № 31-КГ17-11 от 30.01.2018 г.
В этом деле дольщик взыскал с застройщика расходы на устранение недостатков в квартире, связанных с отступлением застройщика от условий договора о материалах. Суд признал, что застройщик обязан доказывать отсутствие ухудшения качества жилья, если он отступил от условий договора.
Процессуальный аспект: В подобных делах бремя доказывания того, что отступление от условий договора не повлекло ухудшения качества жилья, лежит на застройщике. Дольщик должен предоставить доказательства нарушения условий договора, а застройщик – доказательства отсутствия ухудшения качества.
Юристы в Екатеринбурге окажут вам помощь в разрешении споров о качестве переданного жилья и помогут вам собрать необходимые доказательства.
Взыскание неустойки по ДДУ
Согласно ФЗ-214, неустойка за несоблюдение сроков сдачи объекта исчисляется как 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.Пример: Если квартира стоит 10 млн рублей, а срок сдачи объекта был 31 декабря 2022 года, но фактически квартира была передана 1 февраля 2023 года, то просрочка составила 32 дня. Если ставка рефинансирования ЦБ РФ на 1 февраля 2023 года равна 7,5%, то неустойка составит: 10 000 000 руб. * 7,5% * 32 дня / 150 = 160 000 рублей.
Особенности переуступки прав по ДДУ
Переуступка прав – это передача прав и обязанностей по ДДУ от одного дольщика к другому. При этом в договоре переуступки указываются все существенные условия ДДУ, а также условия передачи прав и обязанностей.Важно: При переуступке прав по ДДУ нужно получить согласие застройщика и банка (если квартира приобретается в ипотеку).
Процессуальный аспект: Договор переуступки прав подлежит государственной регистрации в Росреестре. Несоблюдение этого требования может повлечь за собой признание сделки недействительной.
Юристы в Екатеринбурге помогут вам зарегистрировать договор переуступки прав в Росреестре и защитят ваши права в случае споров.
Пример судебного решения:
Дело №22-КГ21-3-К5, № 2-3826/2019 (Определение Верховного Суда РФ от 06 июля 2021 г.)Фабула дела:
Жантиев И.Б. заключил с ООО «СпецСтройКубань» договор участия в долевом строительстве жилого дома. В договоре была указана проектная площадь квартиры, а также пункт, который исключал перерасчет цены в случае несоответствия фактической площади квартиры проектной.
Впоследствии застройщик передал Жантиеву И.Б. квартиру, площадь которой была меньше проектной. Жантиев И.Б. обратился в суд с иском о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств в счёт соразмерного снижения цены, компенсации морального вреда и штрафа.
Решение суда первой инстанции:
Суд первой инстанции признал пункт договора недействительным и удовлетворил исковые требования Жантиева И.Б. частично.
Решение суда апелляционной инстанции:
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и оставил исковые требования без удовлетворения, сославшись на то, что договор допускает расхождение между проектной и фактической площадью.
Решение суда кассационной инстанции:
Суд кассационной инстанции отменил решения судов первой и апелляционной инстанций, направив дело на новое апелляционное рассмотрение.
Юристы в Екатеринбурге помогут вам защитить ваши права в суде в случае передачи квартиры меньшей площади, чем указано в договоре.
Выводы суда кассационной инстанции:
-
Передача застройщиком квартиры меньшей площади, чем указано в договоре, является отступлением от условий договора.
-
Договор может предусматривать пределы изменения площади, которые не влекут за собой перерасчет цены.
-
В данном случае в договоре не было согласовано допустимое отклонение площади, поэтому дольщик имеет право требовать соразмерного уменьшения цены.
- Суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела.
Процессуальный аспект:
Важно понимать, что передача квартиры меньшей площади, чем указано в договоре, является отступлением от условий договора и может служить основанием для перерасчета цены. В подобных делах важно предоставить суду доказательства фактического размера площади квартиры.Дополнительные аспекты:
-
Бремя доказывания: В случае нарушения условий договора о площади квартиры, бремя доказывания того, что отступление от условий договора не повлекло ухудшения качества жилья, лежит на застройщике.
-
Законодательные акты: При разрешении споров, вытекающих из ДДУ, необходимо опираться на нормы ФЗ-214, а также на Гражданский кодекс РФ.
- Профессиональная помощь: Важно обращаться к юристам, имеющим опыт работы в сфере долевого строительства, чтобы защитить свои права и получить максимальную компенсацию за нарушения условий договора.
Стройка в подвешенном состоянии: как мораторий на штрафы застройщиков влияет на дольщиков в 2024 году?
В марте 2024 года правительство ввело временный запрет на взыскание штрафов с застройщиков. Что это значит для дольщиков, которые ждут свои квартиры? Разбираемся в деталях.С 22 марта по 31 декабря 2024 года дольщики лишены права требовать компенсации от застройщика за:
-
Задержку сдачи объекта: Если дом не сдан вовремя, вы не сможете получить деньги за каждый день просрочки.
-
Неустойку за дефекты: Обнаружили недоделки? Не спешите требовать компенсации – это тоже временно невозможно.
-
Проценты за задержку возврата средств: Расторгли договор? Проценты на ваши деньги до возврата тоже под запретом.
- Штраф за недобровольное решение вопроса: Даже если вы выиграли суд, застройщик временно освобожден от дополнительного штрафа.
Почему ввели мораторий?
Все дело в сложностях, с которыми столкнулась строительная отрасль: высокая ключевая ставка сильно бьет по стоимости кредитов, что делает строительство дороже. Мораторий — это временная мера поддержки отрасли.Что означает мораторий для дольщика?
- Сроки сдачи объекта могут сдвинуться: Риск задержек строительства увеличивается.
- Требования о компенсации остаются: Не спешите расстраиваться! Вы можете претендовать на компенсацию, но пока можете только направить письменное обращение застройщику.
- Исковая давность не отменяется: У вас есть 3 года, чтобы обратиться в суд с требованиями о компенсации после окончания моратория.
Как защитить свои интересы:
-
Внимательно изучите договор: Проверьте срок сдачи объекта и порядок действий в случае задержки или дефектов.
-
Выбирайте надежного застройщика: Изучите его репутацию, историю и процент задержек.
- Следите за новостями: Будьте в курсе последних изменений в законодательстве.
Заключение
Важно понимать, что судебная практика по спорам, вытекающим из ДДУ, постоянно развивается. Поэтому консультация юриста с опытом работы в этой сфере является необходимым шагом для эффективной защиты своих прав.Юристы в Екатеринбурге помогут вам правильно построить стратегию в суде и защитить ваши права в споре по ДДУ.
Автор: Никитин Евгений Алексеевич
Актуальность:94
Дата:11.06.2024 г.
#ДДУ
#Долевое строительство
#Расторжение ДДУ,
#Юристы в Екатеринбурге
Актуальность:94
Дата:11.06.2024 г.
#ДДУ
#Долевое строительство
#Расторжение ДДУ,
#Юристы в Екатеринбурге
Получить консультациюДля получения подробной информации оставьте контактные данные и мы с Вами свяжемся |
Похожие услуги
►
В соответствии со ст.6 ФЗ № 214 , за каждый день просрочки передачи объекта участнику долевого строительства, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, умноженной на сумму внесенных средств. Неустойка может быть взыскана как через судебный процесс, так и в досудебном порядке при наличии соответствующего требования. Застройщик обязан передать объект долевого участия в состоянии, соответствующем проектной документации и договору. Если объект передается с дефектами строительства, дольщик вправе требовать их устранения либо возмещения расходов на их исправление.