Ипотека

Договор Соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей, разновидность сделки ипотеки представляет собой достаточно сложный комплекс финансовых и юридических взаимодействий, постоянно видоизменяющихся, как правило, на протяжении длительного периода времени. Однако жизнь непредсказуема, и иногда дело доходит до ипотечных споров.

В понимании рядовых граждан сложился определённый стереотип относительно ипотеки. Под ипотекой они часто понимают кредитные отношения гражданина с банком на предмет приобретения жилья или улучшения жилищных условий.

Однако это далеко не всегда так.

Нередко ипотека возникает и между гражданами: например, если покупатель приобретает у продавца квартиру без помощи кредитных средств, в рассрочку.

Бывает, что юридическое лицо на заёмные средства приобретает не жилые помещения, а предприятие, которое российским законодательством также признаётся недвижимостью.

Индивидуальный предприниматель, не обремененный жилищными проблемами, но имеющий временные финансовые затруднения, может заложить банку свой коттедж и таким образом получить денежные средства на развитие бизнеса. И это тоже будет ипотека.


По сути своей ипотека – это тот же самый кредит, но с рядом существенных отличий.

Во-первых, в случае с ипотекой всегда имеет место обеспечение исполнения денежных обязательств – залог. И если при потребительском кредитовании в качестве предмета залога может выступить автомобиль, то при ипотечном кредитовании залогу подлежит недвижимость, приобретаемая или уже имеющаяся. Также закон допускает к залогу и право аренды.

Второе отличие заключается в следующем: предмет залога, то есть недвижимость (квартира, дом), не передаётся залогодержателю. Оно остаётся во владении и пользовании собственника.

Распоряжение собственника заложенным имуществом возможно, но лишь с разрешения залогодержателя, который, разумеется, в первую очередь, будет руководствоваться своими финансовыми интересами.

Стоит отметить, что предметом залога может быть имущество, принадлежащее залогодателю на праве хозяйственного ведения.

В-третьих, ипотечный залог имеет публичный характер. Это означает, что право залога регистрируется на государственном уровне, в Росреестре.

Заложенная недвижимость всегда подлежит страхованию. В этом состоит четвёртое отличие.

Суть пятого отличия в том, что залогодержатель (банк) вправе обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество даже в том случае, если оно является единственным жильём залогодателя.

Даже если в ипотечной квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, выселение проживающих в нём лиц законом не запрещено. Единственное, на что может пойти суд с учётом конкретных обстоятельств, это отсрочить исполнение решения суда о выселении.

Перечень ипотечных документов весьма сложен и разнообразен и варьируется в зависимости от множественности факторов и особенностей каждой конкретной ситуации.

Заложенная недвижимость может быть подвергнута последующей ипотеке (последующему залогу), субъектный состав кредитных отношений может усложняться или, изменяться, как, например, в случае уступки права требования.

Нередко обо всём этом залогодатель может даже и не догадываться.

Стоит отметить, что ипотека, несмотря на её широкое применение в последнее время, является всё же достаточно молодым институтом. Большинство кредитных организаций в хорошем смысле уже «набили руку» и реализуют ипотечные продукты на профессиональной основе, развивают эффективные и доступные программы кредитования.

Однако совершенству нет предела, и судебная практика по ипотечным спорам юридического агентства «ДФ» показывает, что некоторые из банков допускают досадные «промахи» или же откровенно пользуются неосведомлённостью клиента в области финансов и права.

Нарушения могут возникать как на стадии заключения договора ипотеки (начисление незаконных комиссий, навязывание дополнительных услуг), так и на стадии его исполнения (нарушение условий и процедуры реализации заложенной недвижимости).

Не все ипотечные споры удаётся разрешить в досудебном порядке. Как правило, добиваться справедливости в спорах по ипотеке приходится в судебных заседаниях.

Отдельного внимания заслуживают споры при разводе супругов и разделу совместно нажитого имущества, в составе которого имеется ипотечная квартира. Как правило, бывшие супруги не могут решить вопрос о разделе квартиры, обремененной ипотекой, мирным способом, и обращаются в суды.

Банки и вовсе выступают против раздела квартиры бывших супругов, находящейся в залоге.

Это и понятно, потому что банкам крайне не выгодно, когда долговые обязательства по кредиту после развода переходят полностью на одного из заемщиков – бывшего супруга, и банк лишается права требовать выплаты задолженности с другого супруга, т.е. теряет возможность требовать оплаты долга за квартиру с любого из бывших супругов.

Судами, в свою очередь, до сих пор не выработана единая судебная практика по рассмотрению аналогичных дел, поэтому мы настоятельно рекомендуем супругам находить компромиссы и договариваться «на берегу», чтобы избежать ущемления интересов одной из сторон принятым судебным решением.

Обычно так и происходит, когда один из супругов, лишенный при разводе ипотечной квартиры, еще долгое время продолжает погашать ипотечный кредит.

На сегодняшний день, в области ипотечного кредитования чаще всего судебные споры возникают по взысканию задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, по оспариванию договора залога и по изменению его условий в связи с разделом заложенной недвижимости, по прекращению ипотеки в связи с исполнением обеспеченного обязательства.

Случается так, что некоторым заёмщикам не удается избежать неприятностей, но у каждого из них есть шанс, по крайней мере, минимизировать неблагоприятные последствия.

Ипотечные споры – довольно сложная категория дел, где, как правило, простому гражданину, не разбирающемуся в финансовых вопросах, приходится бороться с «подкованными» банковскими организациями в судебном порядке.

Без юридического сопровождения, качественной помощи юриста у гражданина существует большой риск остаться «без крыши над головой» в прямом смысле этого слова и с незакрытыми долговыми обязательствами.