Споры, вытекающие из договора долевого строительства

Договор долевого участия (ДДУ) – это один из самых распространенных способов приобретения жилья в новостройках. Однако, несмотря на то, что законодательство о долевом строительстве (ФЗ-214) призвано защищать интересы участников долевого строительства, споры между дольщиками и застройщиками по-прежнему актуальны.

В этой статье мы рассмотрим наиболее распространенные споры, вытекающие из ДДУ, и дадим практические советы по их разрешению, дополнив информацию судебной практикой с акцентом на процессуальные моменты.

Юристы в Екатеринбурге специализируются на разрешении споров, вытекающих из договора долевого участия, и могут оказать вам помощь в защите ваших прав.

Основные виды споров по ДДУ

1. Нарушение сроков сдачи объекта.
   
   
Это один из самых распространенных видов споров. Застройщик может нарушить сроки сдачи дома в эксплуатацию по различным причинам: нехватка финансирования, неблагоприятные погодные условия, непредвиденные обстоятельства.


2. Несоответствие качества жилья договору.
   
   
Застройщик может передать дольщику квартиру, которая не соответствует описанию в ДДУ. Это может быть связано с некачественными строительными материалами, недоделками, несоответствием планировки, отсутствием обещанных коммуникаций или отделки.


3. Нарушение порядка расчетов.
   
   
Застройщик может требовать от дольщика оплаты за дополнительные работы, которые не были предусмотрены ДДУ, или же задерживать передачу ключей от квартиры до полного расчета.


4. Расторжение ДДУ.
   
   
Дольщик может потребовать расторжения ДДУ, например, если застройщик не выполняет обязательства по договору в срок или же передает квартиру с существенными недостатками.


5. Взыскание неустойки.
   
   
За нарушение сроков сдачи объекта или несоответствие качества жилья договору дольщик может потребовать взыскания с застройщика неустойки.

Юристы в Екатеринбурге помогут вам защитить ваши права в случае нарушения условий договора долевого участия.

Как защитить свои права в споре с застройщиком?

1.Внимательно читайте договор ДДУ.

До подписания договора внимательно изучите текст ДДУ, обратив особое внимание на ключевые пункты: сроки сдачи объекта, характеристики квартиры, порядок расчетов, ответственность сторон, а также порядок разрешения споров. Не стесняйтесь задавать вопросы застройщику, если вам что-то неясно.

2.Собирайте доказательства нарушений.

Если вы обнаружили нарушения, незамедлительно фиксируйте их: фотографируйте, снимайте видео, составляйте акты о несоответствии качества жилья договору. Эти документы могут служить доказательствами в суде.

3.Обратитесь к застройщику с претензией.

Претензия должна быть составлена в письменной форме и содержать информацию о нарушении договора, требования дольщика, а также срок, в который застройщик должен выполнить требования. Важно: отправьте претензию заказным письмом с уведомлением о вручении, чтобы иметь доказательство ее получения застройщиком.

4.Обратитесь к юристу.

Юристы в Екатеринбурге помогут вам правильно составить претензию, подготовить исковое заявление в суд, а также защищать свои интересы в судебном процессе.

Судебная практика по спорам по ДДУ

Примеры судебных решений: Пример №1 Определение ВС РФ № 4-КГ15-70 от 01.03.2016 г.

В этом деле дольщик взыскал с застройщика расходы на устранение недостатков квартиры, которые не были устранены в установленный срок. Суд указал, что застройщик несет ответственность не только за нарушение сроков сдачи объекта, но и за неисполнение требований о безвозмездном устранении недостатков.

Процессуальный аспект: Важно понимать, что решение суда о необходимости устранения недостатков не освобождает застройщика от ответственности за неисполнение этого решения. Дольщик может повторно обратиться в суд с иском о взыскании неустойки за нарушение сроков устранения недостатков.

Пример №2 Определение ВС РФ № 11-КГ15-9 от 28.04.2015 г.

В этом деле дольщик взыскал с застройщика расходы на утепление наружных стен дома, которые не были выполнены застройщиком. Суд отметил, что работы по утеплению являются обязательными и не требуют согласования с жильцами дома.

Процессуальный аспект: В подобных делах важно собрать доказательства того, что работы по утеплению были необходимы для соответствия жилья нормам и требованиям. Доказательствами могут служить экспертные заключения, строительные нормативы, фото- и видеоматериалы.

Пример №3 Определение ВС РФ № 31-КГ17-11 от 30.01.2018 г.

В этом деле дольщик взыскал с застройщика расходы на устранение недостатков в квартире, связанных с отступлением застройщика от условий договора о материалах. Суд признал, что застройщик обязан доказывать отсутствие ухудшения качества жилья, если он отступил от условий договора.

Процессуальный аспект: В подобных делах бремя доказывания того, что отступление от условий договора не повлекло ухудшения качества жилья, лежит на застройщике. Дольщик должен предоставить доказательства нарушения условий договора, а застройщик – доказательства отсутствия ухудшения качества.

Юристы в Екатеринбурге окажут вам помощь в разрешении споров о качестве переданного жилья и помогут вам собрать необходимые доказательства.

Взыскание неустойки по ДДУ

Согласно ФЗ-214, неустойка за несоблюдение сроков сдачи объекта исчисляется как 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Пример: Если квартира стоит 10 млн рублей, а срок сдачи объекта был 31 декабря 2022 года, но фактически квартира была передана 1 февраля 2023 года, то просрочка составила 32 дня. Если ставка рефинансирования ЦБ РФ на 1 февраля 2023 года равна 7,5%, то неустойка составит: 10 000 000 руб. * 7,5% * 32 дня / 150 = 160 000 рублей.

Особенности переуступки прав по ДДУ

Переуступка прав – это передача прав и обязанностей по ДДУ от одного дольщика к другому. При этом в договоре переуступки указываются все существенные условия ДДУ, а также условия передачи прав и обязанностей.

Важно: При переуступке прав по ДДУ нужно получить согласие застройщика и банка (если квартира приобретается в ипотеку).

Процессуальный аспект: Договор переуступки прав подлежит государственной регистрации в Росреестре. Несоблюдение этого требования может повлечь за собой признание сделки недействительной.

Юристы в Екатеринбурге помогут вам зарегистрировать договор переуступки прав в Росреестре и защитят ваши права в случае споров.

Пример судебного решения:

Дело №22-КГ21-3-К5, № 2-3826/2019 (Определение Верховного Суда РФ от 06 июля 2021 г.)

Фабула дела:

Жантиев И.Б. заключил с ООО «СпецСтройКубань» договор участия в долевом строительстве жилого дома. В договоре была указана проектная площадь квартиры, а также пункт, который исключал перерасчет цены в случае несоответствия фактической площади квартиры проектной.

Впоследствии застройщик передал Жантиеву И.Б. квартиру, площадь которой была меньше проектной. Жантиев И.Б. обратился в суд с иском о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств в счёт соразмерного снижения цены, компенсации морального вреда и штрафа.

Решение суда первой инстанции:

Суд первой инстанции признал пункт договора недействительным и удовлетворил исковые требования Жантиева И.Б. частично.

Решение суда апелляционной инстанции:

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и оставил исковые требования без удовлетворения, сославшись на то, что договор допускает расхождение между проектной и фактической площадью.

Решение суда кассационной инстанции:

Суд кассационной инстанции отменил решения судов первой и апелляционной инстанций, направив дело на новое апелляционное рассмотрение.

Юристы в Екатеринбурге помогут вам защитить ваши права в суде в случае передачи квартиры меньшей площади, чем указано в договоре.

Выводы суда кассационной инстанции:

• Передача застройщиком квартиры меньшей площади, чем указано в договоре, является отступлением от условий договора.
  
  
• Договор может предусматривать пределы изменения площади, которые не влекут за собой перерасчет цены.
  
  
• В данном случае в договоре не было согласовано допустимое отклонение площади, поэтому дольщик имеет право требовать соразмерного уменьшения цены.
  
  
• Суды апелляционной и кассационной инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела.

Процессуальный аспект:

Важно понимать, что передача квартиры меньшей площади, чем указано в договоре, является отступлением от условий договора и может служить основанием для перерасчета цены. В подобных делах важно предоставить суду доказательства фактического размера площади квартиры.

Дополнительные аспекты:

• Бремя доказывания: В случае нарушения условий договора о площади квартиры, бремя доказывания того, что отступление от условий договора не повлекло ухудшения качества жилья, лежит на застройщике.
  
  
• Законодательные акты: При разрешении споров, вытекающих из ДДУ, необходимо опираться на нормы ФЗ-214, а также на Гражданский кодекс РФ.
  
  
• Профессиональная помощь: Важно обращаться к юристам, имеющим опыт работы в сфере долевого строительства, чтобы защитить свои права и получить максимальную компенсацию за нарушения условий договора.

Юристы в Екатеринбурге помогут вам разбираться в законодательных нормах и защитят ваши права в суде.

Стройка в подвешенном состоянии: как мораторий на штрафы застройщиков влияет на дольщиков в 2024 году?

В марте 2024 года правительство ввело временный запрет на взыскание штрафов с застройщиков. Что это значит для дольщиков, которые ждут свои квартиры? Разбираемся в деталях.

С 22 марта по 31 декабря 2024 года дольщики лишены права требовать компенсации от застройщика за:

• Задержку сдачи объекта: Если дом не сдан вовремя, вы не сможете получить деньги за каждый день просрочки.
  
  
• Неустойку за дефекты: Обнаружили недоделки? Не спешите требовать компенсации – это тоже временно невозможно.
  
  
• Проценты за задержку возврата средств: Расторгли договор? Проценты на ваши деньги до возврата тоже под запретом.
  
  
• Штраф за недобровольное решение вопроса: Даже если вы выиграли суд, застройщик временно освобожден от дополнительного штрафа.

Но есть нюанс! Застройщики тоже ограничены в своих действиях: они не могут требовать с вас пени за просрочку платежей.

Почему ввели мораторий?

Все дело в сложностях, с которыми столкнулась строительная отрасль: высокая ключевая ставка сильно бьет по стоимости кредитов, что делает строительство дороже. Мораторий — это временная мера поддержки отрасли.

Что означает мораторий для дольщика?

1. Сроки сдачи объекта могут сдвинуться: Риск задержек строительства увеличивается.
   
   
2. Требования о компенсации остаются: Не спешите расстраиваться! Вы можете претендовать на компенсацию, но пока можете только направить письменное обращение застройщику.
   
   
3. Исковая давность не отменяется: У вас есть 3 года, чтобы обратиться в суд с требованиями о компенсации после окончания моратория.

Как защитить свои интересы:

• Внимательно изучите договор: Проверьте срок сдачи объекта и порядок действий в случае задержки или дефектов.
  
  
• Выбирайте надежного застройщика: Изучите его репутацию, историю и процент задержек.
  
  
• Следите за новостями: Будьте в курсе последних изменений в законодательстве.

Мораторий — это временная мера, но она значительно ограничивает ваши возможности защитить свои права. Помните, что после окончания моратория у вас будет время обратиться в суд с требованиями о компенсации или выплате неустойки.

Заключение

Важно понимать, что судебная практика по спорам, вытекающим из ДДУ, постоянно развивается. Поэтому консультация юриста с опытом работы в этой сфере является необходимым шагом для эффективной защиты своих прав.

Юристы в Екатеринбурге помогут вам правильно построить стратегию в суде и защитить ваши права в споре по ДДУ.