Судебные споры из договора купли-продажи

Договор купли-продажи - один из наиболее распространенных договоров в гражданском обороте. Он регулирует отношения между продавцом и покупателем, где продавец обязуется передать покупателю вещь (товар) в собственность, а покупатель обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену).

Юристы в Екатеринбурге специализируются на разрешении споров, вытекающих из договора купли-продажи.

Существенные условия договора купли-продажи:

Чтобы договор купли-продажи считался заключенным, стороны должны достичь согласия по всем его существенным условиям. К таким условиям относятся (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 455 ГК РФ):

• Предмет договора: это наименование и количество товара, которые должны быть определены в договоре таким образом, чтобы можно было однозначно идентифицировать продаваемую вещь (п. 3 ст. 455 ГК РФ).
  
  Например, в договоре купли-продажи автомобиля необходимо указать марку, модель, VIN-номер, год выпуска и т.д. Если договор не позволяет определить количество товара, он считается незаключенным (п. 2 ст. 465 ГК РФ).
  
  
• Цена товара: стороны должны определить цену, по которой продавец передаст товар, а покупатель его приобретет. Цена может быть фиксированной или определяться по формуле, зависящей от различных факторов.
  
  
• Условия, названные как существенные в законе: в зависимости от вида товара законодательство может устанавливать дополнительные существенные условия.
  
  Например, для договора купли-продажи недвижимости в законе предусмотрены требования к форме договора и его регистрации, а также к порядку передачи имущества и оформления прав собственности (ст. 554, 558 ГК РФ).
  
  
• Условия, по которым должно быть достигнуто соглашение: стороны могут сами определить дополнительные существенные условия, если они считают их принципиально важными для сделки.
  
  Например, продавец может установить дополнительные гарантии качества товара или указать особый порядок его доставки.

Процессуальные нюансы:

• Письменная форма: Договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме, если его стоимость превышает 10 000 рублей (п. 1 ст. 454 ГК РФ). В случае купли-продажи недвижимости письменная форма договора обязательна, а также требуется его государственная регистрация (ст. 554 ГК РФ).
  
  
• Доказательства: В случае спора в суде необходимо иметь доказательства заключения договора и его условий. К ним могут относиться: оригинал договора, дополнительные соглашения, переписка, квитанции об оплате, свидетельские показания.

Юристы в Екатеринбурге помогут вам собрать необходимые доказательства и представить их в суде.

Ответственность сторон:

• Продавец несет ответственность за недостатки товара, если они возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (ст. 476 ГК РФ).
  
  Покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, в течение гарантийного срока, установленного продавцом, либо в течение двух лет со дня передачи товара покупателю, если гарантийный срок не установлен (ст. 477 ГК РФ).
  
  
• Покупатель обязан принять товар и оплатить его по согласованной цене. В случае необоснованного отказа от приемки товара, покупатель может быть привлечен к ответственности (ст. 484 ГК РФ).

Особенности договоров купли-продажи различных видов товаров:

• Недвижимость: Приобретение недвижимости требует особого внимания, так как к договору купли-продажи предъявляются повышенные требования.
  
  Важно тщательно проверить правоустанавливающие документы продавца, состояние объекта, а также учесть особенности законодательства о регистрации прав собственности.
  
  
• Автомобиль: При покупке автомобиля необходимо убедиться, что транспортное средство не находится в залоге, не имеет ограничений в эксплуатации, а также проверить его техническое состояние.
  
  В договоре купли-продажи автомобиля нужно указать VIN-номер, год выпуска, пробег, наличие/отсутствие повреждений, а также другие важные характеристики.
  
  
• Товары для личного потребления: К таким товарам относятся бытовая техника, одежда, продукты питания. При их покупке важно проверить качество товара, убедиться в его исправности, а также ознакомиться с условиями гарантии.
  
  
• Доля в праве общей собственности: для такого договора в законе установлено повышенное требование к форме: он должен быть заключен в письменной нотариальной форме.
  
  Помимо этого, необходимо соблюсти правила преимущественной покупки, т.е предложить другим дольщикам приобрести свою долю.
  
  
• Купля-продажа сельхоз.земель: для такого договора также устанавливается право преимущественной покупки. Такое право имеет субъект РФ или в некоторых случаях муниципальное образование.
  
  Продавец такого земельного участка обязан известить в письменной форме высший орган исполнительной власти субъекта, либо в некоторых случаях орган местного самоуправления намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.
  
  Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Юристы в Екатеринбурге помогут вам разрешить спор о купле-продаже недвижимости, автомобиля, товаров для личного потребления, доли в праве общей собственности и сельскохозяйственных земель.

Судебная практика ( Постановление от 16 мая 2023 г. № 23-П)

Фабул дела: гражданин В.В. Шеставин оспаривает конституционность пункта 1 статьи 250 ГК РФ, который предоставляет преимущественное право покупки доли в общей собственности другим участникам, даже если продажа происходит на публичных торгах.

Дело возникло в связи с банкротством гражданина Т., у которого была 1/8 доля в праве общей собственности на земельный участок и жилой дом. Финансовый управляющий продал эти доли на публичных торгах В.В. Шеставину.

Другой участник общей собственности подал иск в Арбитражный суд Архангельской области, требуя перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

Суд удовлетворил это требование, мотивируя тем, что право на реализацию преимущественного права покупки сохраняется, даже если сделка совершается на публичных торгах в рамках банкротства.

Это решение было поддержано апелляционным и кассационным судами, а также Верховным Судом.

Решения судов

1. Арбитражный суд Архангельской области: Удовлетворил требование о переводе прав и обязанностей покупателя на другого участника общей собственности.
   
   
2. Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд: Оставил решение суда первой инстанции без изменений.
   
   
3. Арбитражный суд Северо-Западного округа: Оставил постановление апелляционного суда без изменений.
   
   
4. Верховный Суд Российской Федерации: Отказал В.В. Шеставину в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании.

Выводы Конституционного Суда РФ

• Несоответствие пункта 1 статьи 250 ГК РФ Конституции РФ: Конституционный Суд посчитал, что пункт 1 статьи 250 ГК РФ не обеспечивает должной определенности и ясности, поскольку не устанавливает четкий порядок и условия реализации преимущественного права покупки доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок при продаже с публичных торгов в рамках процедуры банкротства гражданина.
  
  
• Необходимость правовых изменений: Конституционный Суд постановил, что законодателю необходимо внести изменения в правовое регулирование, чтобы обеспечить четкий порядок и условия реализации преимущественного права покупки в данной ситуации.
  
  
• Особый порядок исполнения решения: До внесения изменений, продажа доли в общей собственности на жилое помещение и земельный участок в рамках банкротства гражданина должна осуществляться с учетом гарантий прав участников долевой собственности, предусмотренных статьей 255 ГК РФ.
  
  
• Право на компенсацию для В.В. Шеставина: Конституционный Суд постановил, что В.В. Шеставин имеет право на компенсацию, если будет выявлено, что его законные ожидания как победителя торгов были нарушены.

Судебная практика №2 (Определение ВС РФ N 306-ЭС20- 11266 по делу N А49-6399/2019)

Фабула дела: глава крестьянского (фермерского) хозяйства Голотенков Виктор Владимирович (Голотенков В.В.) арендовал земельный участок сельхозназначения общей площадью 1 980 000 кв.м. в Башмаковском районе Пензенской области.

• Впоследствии этот земельный участок был разделен на 6349/57620 невостребованных земельных долей, соответствующих 634,9 га, которые были признаны собственностью муниципального образования Башмаковского района Пензенской области.
  
  
• Администрация района решила продать часть этого участка (880 000 кв.м.) на открытом аукционе. Голотенков В.В. участвовать в аукционе не стал, но подал в суд иск о признании торгов недействительными.

Выводы Верховного Суда РФ

1. Торги проведены в соответствии с законодательством: Верховный Суд подтвердил законность проведения торгов, поскольку они были организованы в соответствии с Земельным кодексом РФ и Законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
   
   
2. Невостребованные земельные доли: Суд отметил, что земельный участок был сформирован в счет невостребованных земельных долей, которые перешли в собственность муниципального образования.
   
   
3. Отсутствие права на льготное приобретение участка: Голотенков В.В. не доказал, что он имел право на льготное приобретение земельного участка в счет невостребованных земельных долей без проведения торгов, поскольку не являлся сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством, использующим этот участок в момент перехода участка в муниципальную собственность.
   
   
4. Доводы жалобы не подтверждают нарушений: Верховный Суд пришел к выводу, что доводы жалобы Голотенкова В.В. не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Ключевые моменты

• Суды сосредоточились на законности проведения торгов, а не на праве Голотенкова В.В. на первоочередное приобретение участка.
  
  
• Верховный Суд подчеркнул, что для льготного приобретения земельного участка, выделенного в счет невостребованных земельных долей, необходимо соответствовать определенным критериям, которые Голотенков В.В. не доказал.
  
  
• Суд обратил внимание на то, что Голотенков В.В. был осведомлен о проведении аукциона, но не участвовал в нем.
  
  
• Важно отметить, что Верховный Суд не оспаривает право арендатора на приоритетное приобретение участка при выкупе невостребованных земельных долей в некоторых случаях.
  
  Однако в этом конкретном случае, суды установили, что Голотенков В.В. не соответствовал требованиям для получения такого преимущества.

Юристы в Екатеринбурге помогут вам защитить свои права в суде в случае спора о купле-продаже земельного участка.

Основания оспаривания договора купли-продажи:

Существуют различные основания для оспаривания договора купли-продажи недвижимости. Наиболее распространенные из них:

• Неправильная форма договора: Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной формеформе путём составления одного документа. Несоблюдение формы договора купли-продажи влечёт его недействительность.
  
  
• Нарушение законодательства: Например, сделка, нарушающая права других собственников или собственников доли в недвижимости, может быть признана недействительной.
  
  
• Мнимая или притворная сделка: В таких случаях стороны фактически не хотят достичь тех правовых последствий, которые характерны для сделки купли-продажи.
  
  
• Недееспособность одной из сторон: Сделка, заключенная недееспособным лицом, может быть признана недействительной.
  
  
• Отсутствие согласия на сделку: Например, супруг, который не был уведомлен о продаже недвижимости и не дал на нее согласия, может оспорить сделку.
  
  
• Заблуждение или обман: Если одна из сторон была введена в заблуждение или стала жертвой обмана, она может оспорить договор.
  
  
• Кабальная сделка: Сделка, заключенная под давлением тяжелых жизненных обстоятельств, может быть признана кабальной и, следовательно, недействительной.

Кто может оспорить сделку:

• Оспорить сделку могут:
• Стороны договора (продавец или покупатель).
• Третьи лица, если их интересы нарушены.
• Опекун недееспособного лица.

Сроки оспаривания:

• Ничтожная сделка: Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки можно подать в течение 3 лет с момента, когда стороны начали исполнять договор.
  
  
• Оспоримая сделка: Иск об оспаривании сделки можно подать в течение 1 года с момента, когда сторона узнала или могла узнать о признаках недействительности сделки.

Примеры судебной практики:

• Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.12.2020 по делу № А40-104914/2020: суд признал договор купли-продажи недействительным, поскольку стороны не согласовали существенное условие – цену товара.
  
  
• Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2021): в данном обзоре освещены вопросы, касающиеся перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи, а также ответственности продавца за скрытые недостатки объекта.

Юристы в Екатеринбурге помогут вам защитить свои права в суде в случае спора о купле-продаже