Выигрываем споры из договора аренды
Немедленная консультация специалистов. Помощь на 100%

Споры из договора аренды

Арендные соглашения — одни из самых распространенных и в частной сфере, и в бизнес-среде. Связано это с тем, что сдать в наем, получить в аренду можно практически любую собственность — жилую и нежилую недвижимость, транспортные агрегаты, технику и прочее. Однако составление арендных документов с ошибками, неточностями, упущениями нередко приводит к конфликтам между наймополучателями и наймодателями. Разрешить такие споры не всегда возможно самостоятельно, мирным путем — требуется обращение к суду, содействие квалифицированного адвоката.


Особенности арендного договора

Расторжение соглашения, признание его недействительным

Судебная практика

Проблемы, разрешаемые юристами


Особенности арендного договора

В РФ арендный договор (соглашение имущественного найма) — официальная бумага, в соответствии с которой арендодатель за оговоренную плату предоставляет арендаторам в эксплуатацию определенное имущество.

Данную сферу правоотношений в государстве регулирует гл. 34 ГК. Кодекс Систематизированный законодательный акт, содержащий в системном изложении нормы права, относящийся к какой-либо одной отрасли права вводит несколько типов арендных соглашений:

  • прокат;
  • лизинг;
  • сдача в аренду предприятий;
  • аренда недвижимости;
  • аренда транспорта.

Согласно ст. 608 ГК сдать собственность в аренду может только владелец либо уполномоченные им лица. Ст. 609 того же ГК вводит следующие важные условия:

  • Письменная форма договора обязательна, если период аренды превышает 1 год, если хотя бы одна из сторон — юрлицо.
  • Договоры на передачу в аренду недвижимости на промежуток более 12 месяцев подлежат обязательной госрегистрации.

Стандартный пакет документации для заключения данного соглашения:

  • паспорта — для физлиц;
  • устав — для юрлиц;
  • свидетельство о регистрации — для ИП;
  • техдокументация — на движимые объекты;
  • свидетельство о праве собственника — на недвижимые объекты.

Расторжение соглашения, признание его недействительным

Главные моменты, на основании которых арендодатель может законно, в одностороннем порядке отказаться от выполнения условий договора:

  • Появилась задолженность по арендным перечислениям.
  • Арендатор существенно повредил, утерял, уничтожил арендное имущество.
  • Арендополучатель отказался вернуть арендодателю его собственность.
  • Арендатор, не получив согласия арендодателя, улучшил на свой выбор эксплуатируемое имущество.
  • По вине арендополучателя собственность арендодателя была значительно ухудшена.

Что касается арендаторов, они могут отказаться от арендного договора лишь по своей инициативе в случаях:

  • Собственник необоснованно увеличил размер арендных платежей.
  • Владелец имущества предлагает новые кабальные пункты соглашения.
  • Фактическое состояние сданной собственности значительно хуже описанного в бумаге.
  • Арендодатель повредил, утратил, уничтожил объект, сданный им внаем.
  • Собственник отказался принимать имущество от арендатора.
  • Владелец объекта не собирается проводить улучшения, без которых эксплуатация данного имущества невозможна.

Чтобы арендный договор не был признан недействительным, обе стороны должны иметь ввиду следующее:

  1. Если арендный документ в отношении недвижимости подписывает унитарное предприятие, нужно учесть, что главное условие заключения данного договора — наличие согласия владельца (муниципальной организации) на составление данных бумаг.
  2. Перед подписанием договоров арендаторы должны выяснить, имеет ли право лицо, представляющее интересы арендодателя, заключать такие сделки. Если представитель не обладает данными полномочиями, все визированные им бумаги ничтожны.
  3. Если арендный договор заключается по итогам торгов, требуется проверить, соответствуют ли правила проведенного аукциона законодательным нормам, прописанным в ГК. При несоответствии заключенный документ будет недействительным.
  4. При оформлении дополнительных бумаг к арендному соглашению стоит проверить, не являются ли они по своей сути документами самостоятельных гражданско-правовых сделок.
  5. Чтобы суд объявил заключенное арендное соглашение недействительным, истцу требуется доказать факт нарушения его прав именно ответчиком.
  6. Если срок аренды по условиям соглашения более 1 года, такой документ обязательно регистрируется Росреестром. Без данной процедуры он считается незаключенным — ни арендатор, ни арендодатель не смогут защитить свои права и интересы через суд.
  7. Договор Соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей, разновидность сделки может быть объявлен судом недействительным, если не содержит четких характеристик сдаваемого внаем объекта: наименования, адреса, площади, кадастрового номера.
  8. В соглашении обязательно должен быть четко определен предельный срок аренды, условия продления данного периода. Без таких уточнений договор будет возобновляться по истечению установленного в бумаге срока на прежних условиях на неопределенное время.

Судебная практика

На основе рассмотрения арендных споров, успешно разрешенных в суде, можно утверждать следующее:

  1. При расторжении арендного соглашения арендодатель обязуется возвратить арендатору обеспечительный платеж. В том числе, если арендополучатель решил отказаться от исполнения условий договора в одностороннем порядке. Невозвращение данного платежа незаконно.
  2. Фактическое освобождение арендатором занимаемого помещения равносильно прекращению действия договора. С того дня, когда он возвращает недвижимость, перестают взиматься арендные платежи. Чтобы добиться справедливости в суде, арендополучатель должен подтвердить факт освобождения помещения собственника — предоставить акты приема-передачи, фото-, видеосвидетельства своего переезда.
  3. Требование арендодателя произвести ремонт сданного внаем помещения не должно оттягивать приемку объекта. Иными словами, арендатор не обязан вносить плату за дни, когда он не пользуется помещением по назначению, а лишь приводит его в состояние, удовлетворяющее собственника.
  4. У владельца сдаваемой внаем собственности, нет правомочия в одностороннем порядке лишать арендаторов прав на субаренду (если в заключенном договоре не были выставлены иные условия).
  5. Субарендатор освобождается от платежей за пользование имуществом, если арендатор сдает ему объект без согласия на то собственника помещения. Возможность или невозможность субаренды всегда прописывается в заключаемом договоре.
  6. Если собственник отклоняется от обещанного (в письменном виде, по условиям арендного соглашения) капремонта, арендатор правомочен отказаться от внесения платежей до проведения данных работ. В пользу арендополучателя ситуация, когда непроведение запланированного ремонта не позволяет ему использовать объект по назначению.
  7. Если владелец недвижимости продает или иным образом отчуждает эвакуационный вход/выход в сдаваемое помещение, арендатор правомочен перестать вносить платежи. По правилам противопожарной защиты, выходов должно быть не менее 2-х — притом один из них должен соответствовать характеристике эвакуационного.
  8. Арендатор не должен беспрекословно подчиняться условию собственника по повышению арендных платежей, если оно не было прописано в заключенном договоре.
  9. До регистрации арендного договора (в отношении недвижимого объекта) в Росреестре арендополучатель не обязан перечислять какие бы то ни было платежи арендодателю.
  10. Если в арендном договоре содержаться неточные, неверные описания сдаваемого объекта, арендатор правомочен требовать от собственника возврата всех внесенных им затрат.

Проблемы, разрешаемые юристами

Дела, споры, связанные с арендными договорами, оперативно, грамотно и успешно разрешаются юристами. Как-то:

  1. Составление арендных договоров в отношении жилых и нежилых, движимых и недвижимых объектов, земельных наделов и проч.
  2. Расторжение арендного соглашения по инициативе как арендополучателя, так и арендодателя.
  3. Досудебное решение споров по поводу необоснованного повышения арендной платы, задолженности по арендным взносам, неудовлетворительного состояния сданного имущества, его несоответствия характеристикам, указанным в договоре.
  4. Признание арендных бумаг недействительными, незаключенными.

Обратиться к квалифицированному юристу за помощью в разрешении споров по арендным документам — это получить, на свой выбор, комплекс качественных услуг:

  1. Устные консультации по интересующим вопросам.
  2. Правовой анализ составленного договора.
  3. Проверка чистоты перед законом арендованных объектов.
  4. Составление юридически актуальных, грамотных арендных бумаг.
  5. Обзор современной судебной практики по проблеме клиента.
  6. Проведение досудебного урегулирования спора.
  7. Судебное решение проблемы: составление иска, сбор документов-доказательств, процессуальных бумаг, представление позиции доверителя на заседаниях. При необходимости — обжалование постановления суда в надзорных и апелляционных структурах.
Число просмотров — 9755
2440

Получить консультацию

Для получения подробной информации оставьте контактные данные и мы с Вами свяжемся




WhatsApp Напишите мне лично в WhatsApp Напишите мне лично в Telegram Telegram Мы работаем
дистанционно
Работаем дистанционно 24х7. Звоните:
+7 982 660-06-46. Пишите в WhatsApp
Юридическое агентство