Выигрываем споры из договора аренды
Немедленная консультация специалистов. Помощь на 100%

Споры из договора аренды

Прослушать материал
Представим ваши интересы в спорах по договору аренды: изучим документацию, проанализируем действия контрагента на соответствие требованиям договора и закона. Подготовим иск, соберём доказательства, представим ваши интересы в суде.

ЗВОНИТЕ: +7 (343) 201-81-81

Для собственника имущества его сдача в аренду – это не только дополнительный (или основной) доход в виде получения арендной платы, но и серьёзный риск, ведь собственник, по сути, лишается права владения и пользования своим имуществом.

Аренда – это, конечно, хорошо, но проблем она вызывает огромное количество. Практика судов рознится от одного региона к другому, стороны арендного соглашения повсеместно нарушают его положения и не могут урегулировать конфликты без судебного вмешательства.

Довольных арендодателей и платежеспособных арендаторов, согласно статистике судебных решений, к сожалению, не так много.

Бесконечные иски о взыскании задолженностей по арендной плате, отказы арендодателей в преимущественном праве аренды на новый срок, односторонние требования о расторжении договора, использование арендованного имущества не по назначению…

Перечислять можно долго.

Поэтому для того, чтобы не попасть в «общество обиженных арендаторов и недовольных арендодателей», проконсультируйтесь с юристом, а рассмотренные ниже особенности арендных отношений помогут вам придерживаться верной тактики на всех стадиях этого договора.

На сегодняшний момент можно выделить следующие виды аренды:

– аренда транспортного средства;

– договор проката;

– финансовая аренда (лизинг);

– аренда зданий, строений, сооружений;

– аренда земельных участков;

– аренда жилых помещений(наём жилья).

15.jpg

Каждый из них будет отличаться друг от друга в зависимости от сторон договора, объекта аренды, совершении дополнительных действий (госрегистрации), однако каждый из них требует соблюдение всех существенных условий договора, отсутствие которых приведет к признанию его незаключённым.

По договору аренды предусмотрено наличие двух сторон:

арендатор — лицо, которое фактически владеет и пользуется переданным ему имуществом и платит за него арендные платежи;

арендодатель — собственник имущества, который передает его арендатору и получает соответствующую арендную плату.

Сегодня сложно сказать, какая из сторон договора является менее защищенной – это зависит от специфики конкретного спора и формулировки положений договора (в отличие, например, от договора купли-продажи недвижимости. Тем не менее, мы рекомендуем обращать особое внимание арендаторов на право- или дееспособность арендодателя.

Для этого следует внимательно изучить документы, подтверждающие статус собственника в отношении арендуемого объекта (свидетельство о праве собственности, выписки из ЕГРН, для юридических лиц и ИП – из ЕГРЮЛ и ЕГРИП, паспорта и СНИЛС – для физических лиц, надлежаще оформленные доверенности, если арендодатель действует от имени собственника и т.д.).

Обязательно следует выяснить о наличии/отсутствии ограничений на арендуемое помещение, особенно, если планируется долгосрочная аренда (залог, арест имущества, наличие долевых собственников, прописка других лиц и пр.).

Помимо вышеуказанного, следует учесть ряд и других требований.

Ø Так, договор аренды заключается в письменной форме в случае:

– если речь идет об объекте недвижимости;

– если стороной договора является юридическое лицо;

– если аренда заключается на срок более 12 месяцев.

Ø Если объектом аренды выступает недвижимость, и договор заключается более, чем на год, то он подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Большое количество споров возникает здесь именно из-за несоблюдения требований закона относительно государственной регистрации договоров.

Очень часто стороны не регистрируют договоры, что приводит их к неблагоприятным юридическим последствиям.

Например, арендатор без зарегистрированного соглашения не сможет сдать помещение в субаренду, привлечь подрядчиков для строительства здания на арендуемом земельном участке или не сможет сохранить за собой преимущественное право, чтобы заключить этот договор в дальнейшем ещё раз, так как именно государственная регистрация порождает права и обязанности для третьих лиц.

Однако на сегодняшний день суды всё чаще приходят к выводу о том, что отсутствие регистрации договора (формального его условия) само по себе не повлечёт признания его незаключённым, если сами стороны выполняют договорные обязательства надлежащим образом и не заявляют о его недействительности.

Так, мы представляли интересы нашего Клиента (арендодателя складского помещения) в деле, где против него было заявлено одно из требований арендатора о признании договора аренды незаключенным вследствие отсутствия его государственной регистрации. Наш Клиент с заявленным требованием не согласился, потому что считал, что договорные положения исполняются обеими сторонами надлежащим образом уже много лет, и законных оснований для признания договора незаключенным нет.

Суд не признал исковые требования в этой части, подтвердив, что стороны договора не могут ссылаться на отсутствие регистрации как на способ признания договора незаключённым. Последствия нерегистрации распространяются только на права на третьих лиц, поэтому если их интересы в процессе исполнения договора аренды не затрагиваются, то он продолжает действовать для сторон без регистрации.

Таким обоснованием суды исключили многие ситуации, где стороны могли бы злоупотреблять своим правом.

Ø Особое внимание в случае заключения договора аренды следует уделить его цене, то есть установить конкретный размер платы за пользование имуществом.

Если арендатор и арендодатель не определяют размер арендных платежей, то они будут установлены (в случае обращения в суд) в соответствии с размерами арендной платы за пользование аналогичным имуществом. Поэтому рекомендуем определять размер арендных платежей, а также необходимость их увеличения или уменьшения по соглашению сторон.

Спорные отношения из договора аренды, в частности, недвижимости, весьма своеобразны и специфичны. Для их эффективного решения требуется детально изучать не только сам договор, но и иные документы арендуемого объекта, его «судьбу», собственников и пр.

Избегайте «самолечения» в сложных спорных ситуациях, особенно если «на кону» - дорогостоящие объекты недвижимости. Только профессиональный юрист сэкономит ваши финансовые затраты и сохранит время. Защита ваших прав – наша работа.

Записывайтесь на консультацию по телефону: +7 (343) 201-81-81

Число просмотров — 8584
2439

Получить консультацию

Для получения подробной информации оставьте контактные данные и мы с Вами свяжемся