Межевание земельных участков

Наверное, каждый, проезжая зимой на поезде по кажущимся бесконечными русским полям чувствует ту нежную, щемящую тоску, которую русские классики назвали бы любовью к Родине. Примерно такое же чувство щемящей тоски чувствует каждый кадастровый инженер, выезжающий в такое поле описывать границы земельного участка.

Это только на картах и планах все красиво и понятно – а в жизни не то, что по пенькам определяют границы – по травинкам.

А потому совсем не удивительно, что то и дело один участок «залазит» на другой, а соседи после посещения БТИ или Росреестра, вооружившись вилами, идут вежливо узнавать у своих соседей, почему те вот уже как десять лет счастливо пользуются чужой землей. Конечно, вилы в ход идут нечасто, но как минимум судебных тяжб избежать бывает нереально.

Именно для таких случаев и существуют юристы по земельным спорам, которые помогут вам не только избежать вил, но и снизят риски возможного возникновения такого рода неприятных ситуаций в будущем.

Что такое межевание участка

В каких случаях межевание необходимо

Распространенные случаи споров о границах земельных участков

Что такое межевание участка

В Гражданском кодексе РФ устанавливается, что собственник недвижимости становится таковым только после того, как в установленном законом порядке регистрируется его право собственности на такое имущество.

Однако возникает вопрос – как разделить два смежных участка, находящихся на смежных полях, ничем друг от друга не отличающихся?

Для этого и проводится межевание, которое представляет собой процесс определения площади земли, находящегося в собственности с описанием границ, установления площади и присвоения специального кадастрового номера, который становится «именем» участка, позволяющим идентифицировать его среди других участков.

Вся информация, полученная в результате межевания находит свое отражение в ЕГРН, который, обладая публичной достоверностью, свидетельствует о добросовестном владении собственником такого участка.

Однако не стоит думать, что сделав межевание один раз, вы навсегда распрощаетесь с этой нелегкой процедурой. Межевание необходимо каждый раз, когда появляется новый участок (например, в результате его выделения из уже ранее существующего) или в случае, если вами было принято решение о проведении различного рода строительных работ, которые так или иначе могут повлиять на размер такого участка.

Отсюда становится очевидным, что размежевать участок может только собственник такого участка – то есть любое иное лицо, не обладающее триадой полномочий собственника, не может совершать действия по установлению или уточнению границ.

Однако установление границ не означает возведение заборов, а Великая китайская стена не является первым шедевром кадастровых инженеров. Это означает установление соответствия реальных границ с юридическими, и последующее отражение этого в реестре.

В каких случаях межевание необходимо

Как уже было указано в абзаце выше, межевание не является действием, которое производится единожды. При любых изменениях границы участка вам необходимо будет отразить это в реестре, то есть привести границы в соответствие с их юридическими и фактическими значениями.

Покупка смежного земельного участка, выдел, присоединение земли – все это влечет изменение границ участка (вплоть до юридического «уничтожения» прежде существующего участка или «рождения» нового), что не может не повлечь и изменение данных, содержащихся в реестре.

Конечно, если у вас прекрасные соседи, и вы перманентно забываете, где чей участок, проблема точного установления границ может не стоять для вас столь остро.

Однако не следует забывать, что «хочешь жить в мире – будь готов к войне», а потому следует всегда строго следовать букве закона, чтобы спать спокойно, будучи уверенным в том, что даже при наличии спора, закон будет на вашей стороне.

Кроме того, установление точных границ участка позволяет точно рассчитать его размер. Исходя из размера земли, устанавливается кадастровая стоимость такого участка, которая положена в основу расчета налога на землю, а также при иных операциях с недвижимостью.

И если размер установлен не точно, либо и вовсе территория не является размежеванной, вы можете оказаться в ситуации, когда одни только налоги будут оставлять вас без рубля в кармане.

Такая перспектива отнюдь не является радужной, а потому, если вы и сейчас не уверены, верно ли установлены границы у вашего участка, мы советуем вам обратиться в Росреестр самостоятельно или с помощью земельного юриста, чтобы не переплачивать и так не маленький налог.

Самые распространенные случаи споров, связанных с границами земельных участков

Несмотря на то, что мы и так указали несколько случаев, в которых неверное установление границ или вовсе его отсутствие с большой долей вероятности может повлечь судебные тяжбы, ниже мы рассмотрим самые часто встречающиеся случаи.

1. Захват земли

Да-да, на первом месте у нас самый классический пример, когда управу на наглого соседа возможно найти только через суд. В данном случае при подаче негаторного иска вам необходимо будет доказать, что сосед «захватил» ваш участок самовольно и что та часть, которая оказалась во владении соседа действительно принадлежит вам.

И в таких спорах даже сантиметр или малейшее расхождение в кадастровом плане или данных, занесенных в ЕРГН, могут стоить вам целого отрезка вашей земли. Поэтому необходимо всегда очень тщательно подходить к подготовке искового заявления по такой категории дел, а также к собиранию доказательственной базы, которые во многом и предопределяют решение суда уже на стадии предварительного заседания.


2. Ошибка в установлении границ, совершенная органом, устанавливающим такие границы
   
   Все мы люди-человеки, а потому ничто человеческое нам ни чуждо. В том числе (хотя, скорее, особенно) – ошибки. И даже кадастровые инженеры могут при занесении данных нажать не на ту клавишу или перепутать один березовый пенек с другим, но только осиновым, что приведет к искажению данных в реестре.
   
   Все это влечет множество негативных последствий для собственника, а потому важно при получении документов из Росреестра проверять занесенные туда значения. В противном случае вас ждет процедура исправления ошибки или опечатки.
   
   Но страшно здесь даже не это, а то, что если вы вовремя не устраните такую ошибку, при возникновении спора иного рода, она может стать для вас роковой.
   
   
3. Расхождение в документах, выданных ранее перевода на реестровый порядок
   
   В лихие 90-е выдавались множество документов, и в силу отсутствия установленных форм, регламентов и даже квалифицированных под новое законодательство кадров, мы до сих пор пожинаем плоды правового произвола.
   
   Сейчас уже почти все документы старого образца либо заменены, либо надлежащим образом приведены в соответствие, однако то и дело возникают случаи, когда «всплывшее» свидетельство влекло длительные судебные тяжбы.

Межевание земельного участка не столь сложный, сколько критично важный процесс, который требует хорошего знания земельного законодательства и большого терпения. Однако в современном мире без определения границ вряд ли можно представить хоть один земельный участок.

Несмотря на это, споры, связанные с определением границ земельных участков, не теряют своей актуальности и по сей день: ведь с введением кадастровой стоимости на замену рыночной во многих публичных правоотношениях точное определение площади участка становится первостепенной заботой собственника.