Выкуп земельных участков

Ключевые правила выкупа участков арендаторами (с переоформлением права собственника), а также выкупа земли под капитальными и временными строениями – в ст. 36 Земельного Кодекса.

Закон Нормативно-правовой акт, принимаемый законодательными (представительными) органами власти РФ и регулирующий наиболее важные вопросы устанавливает, что все необходимые процедуры осуществляются в территориальном подразделении Росреестра, компетентным сотрудником системы местного самоуправления.

«На бумаге» мероприятие выглядит просто: уполномоченный орган принимает решение о предоставлении заявителю надела на правах собственности, составляет соответствующий договор покупки-продажи. Приобретатель перечисляет необходимую сумму выкупа, подписывает контракт – и становится полноправным владельцем.

Но в жизни эта процедура сопряжена с массой сложностей и «подводных камней»: начиная от необоснованного отказа в выкупе и заканчивая несогласием с ценой надела.

Поэтому все больше будущих землевладельцев, желая быстро и результативно провести выкуп, доверяют эту процедуру опытным земельным юристам.


Основные положения ЗК, последние изменения закона

Пошаговый алгоритм выкупа

Почему возникают споры по поводу выкупа?


Основные положения ЗК, последние изменения закона

Муниципальные или государственные земли нередко передаются частным гражданам, организациям на основании договоров аренды – бессрочной или временной.

При соответствии ряду условий арендополучатель правомочен выкупить у местной администрации (подписавшей арендное соглашение) участок. Или же получить его во владение безвозмездно. И первый, и второй исходы во многом напоминают приватизацию.

Приватизацией в РФ называется изменение формы собственности недвижимости, после чего земля переходит частнику.

Соответственно, приватизировать возможно лишь муниципальное или госимущество, которое эксплуатирует гражданин (или организация), которое необходимо ему для достижения законных планов и целей.

В России приватизируется, выкупается земля лишь определенного целевого назначения:

1. Являющая частью территорий населенных пунктов.
2. Использующаяся для сельскохозяйственных задач.

В порядке исключения в долгосрочную (до 50-ти лет) аренду могут передаваться запасные наделы, лесные и водные ресурсы. К примеру, такая практика весьма распространена на Д. Востоке.

В настоящее время выкупить в личную собственность государственную землю можно двумя способами:

1. При обращении в местную администрацию.
2. При проведении торгов. Данное мероприятие проводится по инициативе уполномоченного госоргана. Начальная цена земли на таких торгах не должна превышать ее актуальной кадастровой стоимости. Как и при любом аукционе, владельцам надела становится тот участник, кто предложил наивысшую цену. Если же в торгах участвует один человек, недвижимость переходит ему по стартовой стоимости.
   
   

Земля отчуждается государством без аукциона в строго определенных случаях:

1. Участок является частью зоны комплексного освоения.
2. Земля выделена под индивидуальную жилищную застройку.
3. Данный надел – сельскохозяйственный, был арендован физическим или юридическим лицом (инициатором выкупа) на более чем 3-летний период.

Если земля арендована, и на ней располагается недвижимость арендатора, то именно за ним остается приоритетная возможность выкупа. Если же таковых арендаторов несколько, государство передает им земельный надел в общее долевое владение.


Последние законодательные изменения

Передача муниципальных и государственных земель гражданам и организациям существенно облегчилась, оптимизировалась после вступления в силу обновленного Земельного Кодекса. Изменения были введены ФЗ №171 (2014).

Самые важные обновления ЗК в отношении выкупа и приватизации:

1. Муниципальные и государственные земли стали более доступными для приобретения простым населением.
2. Многодетные родители, малоимущие семьи, земельные арендаторы в отдельных регионах РФ правомочны получить надел в собственность бесплатно.
3. Как физические, так и юридические лица могут присоединить к своему участку пустующий соседний надел на льготных условиях выкупа.
4. Земли под застройку стало возможным выкупить на торгах.
   
   

Пошаговый алгоритм выкупа

Первым делом гражданину или представителю организации, желающему выкупить надел, стоит обратиться к уполномоченному органу, решающему подобные вопросы с землей. В большинстве регионов это земельный комитет, работающий при местной администрации.

В порядке исключения арендатор направляет запрос департаменту земельных ресурсов своего субъекта РФ.

Необходимые бумаги

Инициатор выкупа составляет стандартное заявление по установленному образцу, подкрепляет его следующим:

1. Паспорт – для частного лица.
2. Выписка из ЕГРИП, ЕГРЮЛ – для предпринимателей и компаний.
3. Выписка из ЕГРН, подтверждающая что на данном участке возведена недвижимость обратившегося.
4. Кадастровый паспорт. Выдается по итогам проведения межевания кадастровым инженером.
5. Документы, которые могут подтвердить преимущественное право на выкуп.
6. При ведении дела представителем – нотариальная доверенность.

Сроки рассмотрения

Если визитер предоставит полный пакет правильно заполненной документации, то ему остается в продолжение 1 месяца ждать официального ответа от госоргана. Возможно два варианта:

1. Одобрение выкупа. К ответу будет прикреплен договор покупки-продажи.
2. Отказ. Придет письмо с перечислением четких причин отказа.

В том случае, если границы надела не определены (не произведено межевание), ожидание ответа растягивается. Тормозит его и большое количество желающих получить «социальную землю», нехватка пустующих госучастков в регионе.

Что касается торгов, то победителю первым делом необходимо полностью выплатить стоимость надела. После этого в течение 5-ти дней с ним заключается соответствующий договор.

Договор Соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении прав и обязанностей, разновидность сделки выкупа

Соглашение о купле-продаже в данном случае составляется уполномоченным госсотрудником либо нотариусом. Документ Письменный акт, который обладает юридическим значением стандартно содержит следующие положения:

1. Контактные данные обеих сторон сделки.
2. Описание предмета договора.
3. Величина выкупа, порядок внесения суммы.
4. При наличии указываются обременения.
5. Реквизиты и подписи представителей приобретателя и госоргана.

Регистрация прав собственника

Процедура Сформированный порядок в ведении, рассмотрении определенного дела (примером может быть судебная процедура) выкупа завершается в территориальном отделении Регистрационной палаты. На основании актуального договора купли-продажи надела сотрудники Росреестра оформляют его в собственность нового владельца.

Данная процедура не бесплатна – внесение записи в ЕГРН обойдется:

• Гражданам – в 350 р.
• Гражданам, оформляющим собственностью лишь долю совместного владения, – в 100 р.
• Организациям – в 1000 р.

Посетители обращаются с правоустанавливающими бумагами в отделение Регпалаты или по локации нахождения участка, или по своему месту проживания. Возможно также провести оформление собственности в близлежащем МФЦ.

Среди дистанционных вариантов – отправка документов заказным письмом или электронная заявка через Госуслуги. Заявление рассматривается 30 дней с момента его регистрации. На ее саму отводится 3 дня при обращении в Регпалату и 5 дней при обращении в МФЦ.

Итог процедуры – внесение записи о собственнике, выкупившим надел, в ЕГРН, предоставление ему соответствующей выписки из госреестра.

В каких случаях возможен отказ

В выкупе государственного или муниципального надела может быть отказано в следующих ситуациях:

1. Визитер предъявил неполный пакет документации, неправильно заполнил заявление, в его бумагах обнаружены неточности, помарки, ошибки, ложные сведения и проч.
   
   
2. Федеральные, региональные акты накладывают ограничение на отчуждение данного участка.
   
   
3. Выкупатель-арендатор в продолжение аренды земли нарушал правила ее эксплуатации, не устранил последствия своих неправомерных действий.

Почему возникают споры по поводу выкупа

Конфликты по поводу выкупа наделов в собственность в большинстве ситуаций имеют под собой такую почву:

1. Спорное применение льготных ставок. К примеру, непрофессионалу сложно разобраться, актуальны ли они при выкупе земли под приватизированными строениями, если недвижимость после приватизации была перепродана.
   
   
2. Отсутствие четкой информации: какая величина кадастровой цены учитывается при определении стоимости выкупа. В частности, может быть большой разбег между цифрами на время подачи заявления о выкупе и на время подписания договора о покупке.
   
   
3. Несогласие с ценой выкупа. Большинство землеприобретателей не знают, как действовать в случае, если их не устраивает стоимость надела, установленная муниципалитетом.
   
   

Опытный земельный юрист поможет доверителю оперативно пройти все этапы процесса земельного выкупа:

1. Сбор, составление требуемой документации: заявки на выкуп, арендного договора, документации на участок, выписки из Росреестра относительно владельца надела.
2. Подача пакета документов местной администрации.
3. Через 3-4 недели рассмотрения заявления – заключение контракта покупки-продажи.
4. Регистрация права собственника в Росреестре.