Реестровая ошибка

Кадастровые спорные ситуации возникают при разных обстоятельствах – аренда участка, купля-продажа земли, приватизация, регистрация недвижимости, перечисление платежей за пользование объектом.

Нередко причиной таких конфликтов становятся ошибки в работе, недостаточная квалификация кадастровых инженеров, сотрудников Росреестра.

Часть подобных споров можно решить путем мирных переговоров, деловой переписки. Однако в ряде ситуаций не обойтись без обращения к суду. В любом случае, помощь узкого специалиста, земельного юриста, позволяет разрешить дело оперативно, справедливо и взаимовыгодно.

Чтобы разбираться в предмете спора, нужно знать основные фигурирующие понятия:

1. Кадастр – учет недвижимых владений, количественный и качественный.
2. Межевой план – документ с информацией о земельном наделе, на основании которого сведения об участке вносятся в ЕГРН.
3. ЕГРН – единый госреестр недвижимости, в котором заключены данные о технических характеристиках недвижимого имущества, его настоящих владельцах.
4. Выписка из ЕГРН – документ, в котором содержится основополагающая информация об объекте недвижимости: данные правообладателя, сведения о границах, площади, обременениях.

Самые распространенные споры

Далее – примеры самых распространенных кадастровых конфликтов в практике земельных юристов.

Ошибки в документах

Неточности в кадастровых бумагах – к сожалению, не редкость сегодня. Их можно условно разделить на группы:

1. Ошибка как следствие некомпетентности кадастровых инженеров, сотрудников муниципалитета, судей. Чаще всего причиной становится неверное, неточное исполнение кадастровых работ – нахождения площади участка, установления границ, углов поворота и проч.
   
   
2. Техническая ошибка, как следствие неверных математических расчетов, грамматических, орфографических неточностей, графических искажений. Главная проблема здесь – невозможность проведения сделок с недвижимостью до полного исправления ошибок. В зависимости от ситуации, проблема решается и судебным, и внесудебным порядком.

Самый простой способ – отправить заявление Росреестру с просьбой исправить неточность. Бумага рассматривается сотрудниками Регистрационной палаты 5 рабочих дней.

По результатам этого рассмотрения либо вносится корректная информация, либо направляется мотивированный отказ в исправлении ошибки. В ряде случаев за исправлениями обращаются к кадастровому специалисту, допустившему неточность.

Есть и ситуации, которые невозможно исправить без содействия суда:

1. Кадастровый орган отказывает вносить информацию о наделе в ЕГРН, аргументируя это наличием ошибки в документах.
2. Регистрационная палата направила землевладельцу письменный отказ в исправлении неточности.
3. Кадастровый инженер отказался проводить межевание из-за ошибки в бумагах на землю.

В таких случаях требуется составление, направление иска суду, сбор документации, подтверждающей правоту землесобственника, участие в судебных заседаниях.


Самовольный захват земель

Самозахват здесь – использование чужих земель без ведома и/или разрешения их владельца. Яркие примеры: гражданка самовольно разбила грядки на соседском участке, гражданин без ведома хозяина складирует на землях соседа стройматериалы для собственных нужд.

В таких случаях требуется составить заявление о самозахвате земли, направить его специалистам отдела земельного надзора при Росреестре. По этой бумаге на спорный надел прибывают инспекторы, составляют протокол об административном нарушении.

Согласно этой бумаге, нарушитель обязуется не только освободить чужое пространство, но и выплатить штраф.

Неверное межевание, ошибка в реестре

Часты ситуации, когда граждане приобретают участки с невыраженными в натуре границами. Доверяя продавцам, они принимают за пределы своей земли установленные ориентиры – заборы, хозпостройки, заграждения.

Уже позже, при конфликте с соседями или желании внести в ЕГРН точные сведения о границах своего участка, приобретатели узнают, что их владения гораздо меньше того, что представлялось. Ситуация может осложняться и тем, что соседи начинают справедливо требовать возмещение убытков за использование части их земли.

Такие проблемы успешно разрешаются с помощью земельного юриста. Специалист составляет обоснованный судебный иск, подтверждает его неопровержимыми документами.

В его компетенции – получить архивные бумаги по адвокатскому запросу. Эти документы во многом способствуют удовлетворительному решению процесса – помогают установить наличие реестровой ошибки, в которой нет вины покупателя.

Споры с Росреестром

Росреестр правомочен как приостановить кадастровый учет объекта, так и отказать в таком учете. И приостановка, и отказ должны быть письменно мотивированы с указанием ошибок, недочетов, исправление которых возобновит учет.

Но если землевладелец не внес исправления вовремя, в регистрации участка ему справедливо отказывают.

Однако несвоевременное исправление порой может быть связано с причинами, разрешить которые не во власти гражданина. В таких ситуациях, заручившись поддержкой кадастрового юриста, стоит обращаться с иском к суду. В инстанции можно обжаловать как приостановку кадастрового учета, так и отказ в нем.

Споры с СНТ, ДНТ

Самые частые конфликты в данной категории – по использованию земель общего назначения. Нередко «по умолчанию» руководство товарищества начинает эксплуатировать их в личных целях – устраивает автостоянки, сдает в аренду торговцам и т.д.

Земельный юрист помогает инициативной группе дачников, садоводов вести грамотную переписку с председателем, требует у данного ответственного лица протоколы общих собраний. На основе этих документов готовит иск суд, представляет интересы своих доверителей.

Проблемы, что разрешают юристы

Самые частые вопросы, с которыми граждане обращаются к земельным юристам:

1. Достижение уменьшения кадастровой цены надела.
2. Правовой анализ имеющейся на руках у клиента документации.
3. Сбор, подготовка необходимых бумаг для проведения сделки – продажи, дарения, сдачи в аренду, покупки.
4. Сопровождение специалиста при регистрационных мероприятиях, приватизации.
5. Помощь при разделе участка, прежде являющегося общей собственностью мужа, жены или членов крестьянских, фермерских объединений.
6. Признание произведенного межевания незаконным.
7. Установление законных границ надела.
8. Изменение категории эксплуатации земли.
9. Признание права собственника на земельную недвижимость.
10. Помощь в наследовании как самого надела, так и прав на него.
11. Составление договоров, в которых фигурирует земля, - покупки-продажи, дарения, аренды, обмена и проч.