Владение земельными участками

НОВОСТИ ДЛЯ КЛИЕНТА 21.12.2021 г. Внесен проект закона, который предлагает поменять состояние "коттеджей": законодательно они будут называться "малоэтажный жилой комплекс", а собственники получат право на общую инфраструктуру и управление таким поселком. Еще значительно меняется порядок строительства таких селений.

СТАТЬЯ АГЕНТСТВА

Споры между владельцами земельных участков – одна из самых распространенных категорий споров.

Но мало кто знает, что оспаривание права собственности значительно уступает по сложности и количеству дел делам, связанных с оспариванием прав арендодателей – как нынешних, так и прошлых.

Причем арендодатели могут спорить не только о праве собственности на земельный участок, но и о возможности заключения договора аренды, первичности по времени установления права.

Осложняет такую категорию дел еще и тот момент, что многие землепользователи, как мы будем называть их далее, могут и вовсе заключить договор с разными собственниками, которые даже в едином государственном реестре будут значиться как собственники – только каждый своего участка, который на деле никак не ограничен.

Ведь мы только на карте сможем найти, где начинается бескрайнее русское поле соседа, а где заканчивается наше поле, но такое же бескрайнее и русское, как в стихах Есенина.

Отойдя от лирики можно сказать, что причина кроется, как обычно, в деталях, а именно – в ошибках кадастровых инженеров, несвоевременности осуществления государственной регистрации права или вовсе в ее отсутствии.

Однако не спешите собирать добрых молодцев и идти с боем на басурман-соседей, что посмели землюшку русскую так бессовестно у вас в аренду отобрать.

Для начала – прочтите статью, а затем вооружитесь – нет, не дубиной, - а опытным земельным юристом, который не только восстановит справедливость, но и вас избавит от того, чтобы как один из богатырей на картине Васнецова, «крушить» чужое право аренды.

Как теряется участок в составе чужого участка?

Что делать, если возникла путаница в документах?

Как теряется участок в составе чужого участка?

Как уже было отмечено в начале, в «полях» не всегда можно определить границы собственного участка, особенно, если вы приобрели его уже поставленный на учет, а потому не могли даже видеть, где кадастровый инженер вбивал колышки для обозначения границ.

Плохой глазомер, отсутствие опыта строительства заборов да и простое «и так сойдет» часто приводит к тому, что соседи «залазят» на участки друг друга, даже не подозревая об этом. И живут относительно спокойно и мирно – до первого арендодателя. Или второго, тут уже как кому повезет.

И вот тут-то начинается самое интересное.

Представим ситуацию, где фактически, арендодатель распоряжается той частью земли, на которой стоит забор. Ему кажется, что никаких противоправных действий он этим не совершает. И представьте его удивление, когда выясняется, что забор стоит на участке соседа, который также передал такую землю в пользование на основании договора аренды.

В данном случае негаторный иск арендатора-соседа (то есть иск о восстановлении права собственности, не связанного с лишением владения землей) будет удовлетворен, забор поставлен в соответствии с установленными границами земельных участков, и справедливость будет восстановлена.

Арендатор же, в свою очередь, может либо расторгнуть договор, потрясенный столь кощунственным демонтажем забора, к которому он испытывал искреннюю приязнь, либо потребовать возмещения арендодателем убытков.

Но на практике, конечно же, все не бывает так просто. Дело в том, что многие земли до сих пор не разграничены, либо не поставлены на кадастровый учет, либо в документах-основаниях значится земельный участок, которого по реестру уже не существует.

А ведь люди продолжают им пользоваться, строить и обрабатывать его, даже не подозревая, те документы о собственности или аренде, которые они имеют на руках, давно уже не устанавливают никакого права.

Чаще всего это вскрывается при вступлении в наследство наследниками умершего собственника, что превращает и так неприятную и непростую процедуру в целый бесконечный бюрократический круг, которому не видно ни конца, ни края.

Именно в связи с этим так важно приводить имеющиеся на руках правоустанавливающие документы в соответствие с действующим законодательством и установленной формой, регистрируя права в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с Гражданским кодексом, право собственности на землю возникает с момента ее государственной регистрации. При этом выписка из ЕГРН, обладая публичной достоверностью, сама по себе может заменить все правоустанавливающие документы при возможном споре – как о праве собственности, так и при арендных спорах.

Выписка состоит из нескольких блоков: первый блок касается идентификации участка – описание его границ, индивидуальный номер. Второй касается возможных обременений такого участка. Третий – данные о владельце либо владельце с описанием их долей в таком участке.

Кроме того, в выписке содержатся наименования документов, на основании которых и сделана запись о регистрации собственности, а также кадастровая стоимость, которая с недавних пор стала закладываться при определении налога вместо рыночной.

Что делать, если возникла путаница в документах?

Самые большие споры возникают тогда, когда «всплывают» документы, выданные в лихие времена возрождения права частной собственности и перестройки всего государства с социализма на капитализм. Иными словами – почти все документы, выданные в 90-е так или иначе содержат в себе ошибки, которые могут стать роковыми для вас.

Чего стоит одно только «свидетельство о праве собственности пожизненного наследуемого владения»! один такой Франкенштейн может вызвать припадок у любого порядочного цивилиста, что уж говорить о простых людях.

Так, в одном из дел, произошло следующее. В начале 90-х был выдан документ с таким же названием, закрепляющим определенный земельный участок то ли на праве собственности, то ли на праве пожизненного наследуемого владения за гражданином, условно, А.

Этот гражданин А исправно уплачивал налоги, но землей не пользовался и не распоряжался – то есть нес бремя налогового содержания имущества, так ни разу на землю и не выехав.

Затем, в начале 2010-х, гражданин захотел зарегистрировать право собственности – и получил отказ, аргументированный тем, что регистратор усомнился в подлинности документов, так как его участок уже был зарегистрирован на другое лицо! Это при том, что человек исправно уплачивал налоги.

Прокурорская проверка, проведенная по заявлению, обнаружила, что право прежнего владельца было зарегистрировано с нарушением установленного законом порядка – не на основании правоустанавливающего документа, а на основании распоряжения Администрации района о пользовании участка.

В результате запись в ЕГРН была аннулирована, а гражданин А. смог зарегистрировать свое право собственности на участок.

Споры, связанные с землей, во многом были решены с введением в действие Единого государства реестра недвижимости, обладающим публичной достоверностью. Однако до сих пор земельные споры не потеряли своей актуальности, и вряд ли наступит день, когда они навсегда будут вычеркнуты из списка судебных разбирательств.