Право собственности на нежилые объекты

Нередко для государственной регистрации в статусе собственника нежилого помещения требуется признать право владения. Процедура осуществляется судебным порядком – подается иск о признании права собственности на нежилые объекты, собираются достаточные доказательства позиции заявителя.

Права истца определяются целым рядом законодательных предписаний.  

---

Признание права – удовлетворительное постановление арбитражного либо мирового, районного суда, признающее истца владельцем определенного типа имущества.

---

Данное решение инстанции – достаточное для государственной регистрации права собственника. Чтобы получить такое судебное постановление, нужно обратиться с соответствующим иском к суду.

Граждане, организации должны учитывать, что подобные судебные производства проходят лишь единожды. При проигрыше дела подача повторного иска невозможна. Поэтому целесообразна скрупулезная подготовка к процессу, обращение за профессиональной юридической помощью.

Право собственности на нежилые объекты-5.jpg" src="/upload/medialibrary/d52/t92dfdp5cz2ek0hx30l3mo474lluxak2.jpg" height="282" title=" Право собственности на нежилые объекты-5.jpg">

---

ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

---

Актуальное российское законодательство диктует следующее:

1. Признание права собственности возможно при ликвидации юрлица, обозначенного в договоре сделки продавцом. Но в случае, если непредвиденное событие случилось до регистрации данного права. Сама гос.регистрация здесь проводится на основании судебного решения.
   
   
2. Если при возведении строения были нарушены нормы ЗК, ГК и других действующих правовых актов, право собственности на незаконную недвижимость не оформляется.
   
   
3. Граждане, организации, не владеющие недвижимым объектом, но открыто, постоянно и добросовестно пользующиеся им как своим личным более 15 лет, правомочны законно оформить на него права собственника (по приобретательной давности).
   
   
4. Незаконно возведенные на земельном участке постройки не могут быть оформлены в собственность. Это случаи, когда надел не предназначен для строительства данного типа недвижимости, либо на такие объекты не выданы разрешительные бумаги.
   
   
5. Законодательство признает собственником самовольно построенного объекта лицо, являющееся бессрочным, постоянным владельцем участка, на котором постройка располагается.
   
   
6. Если гражданин проходит арендатором объекта, являющегося муниципальной или госсобственностью, он не может продать, подарить, передать его в наследство иным людям и организациям. Принцип приобретательной давности тут не действует.

---

ПРАКТИКА

---

Большинство обращений по признанию права собственности типичны. Самые частые примеры:

1. Здание было возведено, перестроено без соответствующей документации. Требуется «узаконивание» постройки и произведенной реконструкции. Согласно ст. 222 ГК признание прав владельца происходит в арбитражном или райсуде.
   
   
2. На земельном участке, принадлежащем истцу, существует недвижимое нежилое строение, на которое владелец утерял документ. Возможно «узаконивание» объекта в качестве самовольного . В иной ситуации право собственности признается по срокам давности владения. Если документация частично сохранилась, недостающие бумаги можно восстановить, а затем зарегистрировать объект внесудебным порядком.
   
   
3. Истец участвовал в строительстве в статусе инвестора, однако не может оформить недвижимость на себя. Первый вариант – направление иска о признании права собственника. Второй – подача судебного заявления об объявлении незаконным отказа представителей Росреестра в регистрации права на объект.

---

ПОДАЧА ИСКА

---

Исковое заявление о признании права владения стандартно. Составляется в соответствии с положениями: Ст. 125-126 АПК; Ст. 131-132 ГПК.

Первым делом заявитель должен определиться, на чем основаны его требования к ответчику. Учитываются не только реальные факты, но и актуальные правовые нормы.

Российские законы предусматривают целый список оснований для признания прав собственности:

---

1. Приобретательная давность.
   
   
2. Фактическое получение наследственной доли.
   
   
3. Возведение самовольной постройки.
   
   
4. Утеря истцом правоустанавливающей документации на объект.
   
   
5. Заключение инвестиционного контракта или договоров о долевом участии в возведении здания.
   
   
6. Внесение истцом пая строительному, гаражному кооперативу.
   
   
7. Восстановление прав на объект, связанное с недействительным контрактом, сделкой, противоправными рейдерскими действиями.

---

Удовлетворение иска, вне зависимости от перечисленных актуальных оснований, делает обратившегося законным правообладателем недвижимости. Здесь важно верное определение основания – в противной ситуации иск могут отклонить.

Специфичность данных дел в том, что определить ответчика сложно. В разбирательствах по признанию права собственности нет конкретного нарушителя.

Необходимо определить лицо, чье решение не дает оформить нежилое помещение на себя. Чаще всего ответчиками выступают:

---

1. ТУ Росимущества.
2. Структура местного самоуправления.
3. Фирмы-застройщики.
4. Региональные учреждения-управления имуществом.
5. Физические лица.

---

В индивидуальных ситуациях ответчиков по делу несколько. Неправильное определение истцом противоположной стороны процесса грозит затянувшимся рассмотрением дела, отказом в принятии заявления.

Необходимо также пригласить к участию в разбирательстве третьих заинтересованных лиц. Это граждане, учреждения, организации, не нарушившие прав истца. Однако постановление по делу заявителя может определенным образом влиять на их интересы.

В большинстве случаев третьим лицом проходит Росреестр, иные госорганы. К участию приглашаются также соседи, совместные пользователи, совладельцы.

Следующий важный шаг – определить подсудность дела:

---

1. Райсуд. Истец – физическое лицо, не оформленное предпринимателем. Сумма искового заявления – более 100 тыс. рублей (инвентаризационная цена, определяемая в справке от БТИ).
   
   
2. Мировой суд. Заявитель – частное лицо, не зарегистрированное в качестве ИП. Дополнительное условие – инвентаризационная стоимость предмета иска менее 100 тыс. рублей.
   
   
3. Арбитражный суд. Обратившийся – юридическое лицо, ИП.

---

Заявление направляется инстанции по местонахождению недвижимого имущества. В документе обязательно указывается следующее:

1. Требования к ответчикам. Излагаются структурированно, однозначно и лаконично. Каждое требование подкрепляется актуальными законодательными нормами – указываются ссылки на статьи, положения кодексов, ФЗ, региональных актов и проч. Неправильная формулировка грозит отказом в принятии бумаги.
   
   
2. Обстоятельства. Истец излагает обстоятельства, препятствующие обретению им права собственника во внесудебном порядке.
   
   
3. Четко сформулированная просьба инстанции. Пример: «Прошу признать право собственности на гараж». Предмет иска должен быть однозначно идентифицирован – данные по техпаспорту, характеристики, площадь, адрес и проч.

---

Все обстоятельства, изложенные в заявлении, подкрепляются соответствующими доказательствами – документами, свидетельскими показаниями, фотоснимками, почтовой, электронной перепиской и проч.

Объем госпошлины за направление иска определяется положениями НК. В зависимости от инстанции-адресата иска, начисляется специфически:

---

1. Арбитражные суды. Обращения о признании права собственника – не имущественные. Платеж не зависит от стоимости иска.
   
   
2. Районные, мировые суды. Подобные заявления, напротив, считаются имущественными. Пошлина рассчитывается по цене иска.

---

Платеж вносится через банковское отделение по представленным реквизитам. Заявление рассматривают после того, как истец предъявит квитанцию о перечислении пошлины.

---

Судебная практика

---

Клиент-юридическое лицо приобрел по контракту купли-продажи у другой организации недвижимый объект. Однако продавец был ликвидирован до государственного оформления покупателем права собственности. Ликвидация была подтверждена выпиской из ЕГРЮЛ.

Решено обратиться с иском в арбитражный суд. Юристы подготовили доказательства правоты клиента на основании:

---

1. Ст. 218 ГК. При заключении договора купли-продажи приобретателю переходит право собственности на купленный объект.
   
   
2. П. 2 ст. 223 ГК. Приобретение недвижимости связано с государственной регистрацией права собственника. Без прохождения этой процедуры клиент, расплатившись за покупку, не может стать ее полноправным владельцем.
   
   
3. Ст. 551 ГК. Перетекание права собственности на отчужденную недвижимость происходит на базе письменных заявлений от обоих участников сделки.

---

Так как одна из сторон была ликвидирована до момента госрегистрации законного права собственности, суд решил, что требование истца не противоречит ст. 12 ГК РФ. Соответственно, истец правомочен зарегистрировать свои права на основании судебного постановления.

Собственнику важно внимательно и грамотно составить иск. В нем не должно быть ничего двусмысленного, лишнего, сомнительного. Каждое представленное обстоятельство достаточно для решения дела в пользу составителя.

Лирические отступления, рассуждения, жалобы недопустимы. Необходимо помнить, что подобное дело рассматривается судом единожды – реального права на ошибку нет.