Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Российское законодательство дает право муниципальным и общегосударственным органам власти решать ряд своих задач выкупом земли у частных и юридических собственников.

Естественно, к этой мере должны обращаться лишь в крайнем случае — когда других способов получения территории под масштабное строительство нет.

---

Яркие примеры — постройка олимпийских объектов в Сочи, прокладка международных и междугородних автомагистралей, железных дорог. Случается, что интересами отдельных землевладельцев жертвуют во благо обеспечения жизненно необходимыми ресурсами целых населенных пунктов, районов, областей.

---

К примеру, для прокладки водо-, нефте-, газо-, электропроводов.

По сути, с проблемой изъятия земельного участка для государственных нужд может столкнуться любой землесобственник — и физическое, и юридическое лицо. Далеко не всегда уведомление о скором выкупе государством, муниципалитетом участка радует — в большинстве случаев оно оценивается гражданами, как несправедливое.

Поэтому стоит знать, на основании каких законов властные структуры изымают земли, как происходит процедура выкупа, когда именно возможно изъятие.

---

ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

---

Положения об изъятии и выкупе земельных участков частных и юридических собственников для муниципальных нужд были обновлены принятием ФЗ №499. В частности, он изменил ст. 279 ГК. Отныне изъятие земельных наделов для воплощения муниципальных или государственных целей означает прекращение следующих правомочий физических и юридических лиц:

1. права собственника
   
2. права бессрочной эксплуатации;
   
3. права наследуемого пожизненного собственничества.

Можно выделить четыре основных положения обновленного законодательства:

1. Арендаторы, собственники и пользователи участков называются отныне одним словом — правообладатели земли.
   
   
2. Введение четких оснований для изъятия наделов, содержания и алгоритма данной процедуры.
   
   
3. Законодательное уточнение: за отчуждаемый участок его собственнику положено соответствующее возмещение (выкуп).
   
   
4. Выкуп направляется не только собственникам участков, но и иным правообладателям. То есть, лицам, имеющим право аренды, безвозмездной, пожизненной, постоянной, наследуемой, бессрочной эксплуатации надела.

Основания для вышесказанного: ст. 56.8 ЗК, ст. 279 ГК.

---

ПРОЦЕДУРА ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЛИ

---

Что касается изъятия надела, следует обратить внимание на важные моменты:

1. Проект соглашения, в котором прописаны условия отчуждения недвижимости, цена выкупа, направляется правообладателю или лично в руки, или заказным почтовым отправлением. Срок ознакомления с его содержанием ограничен 90 днями.
   
   
2. Об объявлении решения по изъятию земли правообладателей уведомляют лишь в письменном виде. Срок направления сообщения — 7 дней с момента принятия такового решения.
   
   
3. Сама процедура изъятия происходит в 3-месячный срок со дня получения такого уведомления. Важный момент — она осуществляется только с добровольного согласия правообладателей.
   
   
4. Изъятие земель в РФ происходит на базе двух оснований: добровольного (заключение соответствующего соглашения с правообладателем) и принудительного.
   
   
5. Если на изымаемом участке расположено многоквартирное или индивидуальное строение, проживающие в нем обретают право пользования аналогичной недвижимостью по договору соцнайма.
   
   
6. Право изъятия земель существует не только за муниципальными и государственными властными структурами, но и за определенными юридическими лицами — тем же «Газпромом», если он работает в рамках госпрограмм газификации.
   
   Перечень организаций, имеющих данное правомочие, контролируется Правительством РФ.
   
   
7. Право на владение, распоряжение и пользование изымаемым наделом сохраняется за собственником до получения им сообщения о принятом решении об отчуждении земли.
   
   
8. Если правообладатель не согласен как с самим изъятием участка, так и ценой выкупа, государство или муниципалитет правомочны провести процедуру принудительно. Но только через принятие соответствующего удовлетворительного решения суда.
   
   
9. Иск о принудительном отчуждении земли властная структура правомочна подать лишь по прошествии 90 дней с момента получения правообладателем проекта соглашения по грядущей процедуре.
   
   
10. При принудительных изъятиях гражданам также направляется денежный выкуп. Но в данном случае его величину определяет суд.

Ст. 49 ЗК четко определяет ситуации, в которых возможно изъятие земли у частных и юридических правообладателей:

---

1. Выполнение международных соглашений.
   
2. Строительство и реконструкция муниципальных или государственных объектов.
   
3. Иные основания, разрешенные законодательством.

---

В кодексе пояснено содержание второго пункта. Это возведение, восстановление:

1. Объектов местной или государственной важности — в случае, если других вариантов реконструкции, постройки нет.
   
2. Объектов, обеспечивающих полноценное функционирование предприятий-естественных монополий.
   
3. Объектов, использующих атомную энергию.
   
4. Объектов космической деятельности.
   
5. Объектов региональных и общероссийских энергетических структур.
   
6. Объектов систем электрического, теплового, газового, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения муниципальной, региональной, федеральной важности.
   
7. Оборонных объектов, обеспечивающих безопасность всего государства. Как-то: технико-инженерные системы, связные и коммуникационные линии, структуры, защищающие государственные границы.
   
8. Межмуниципальных, региональных, общероссийских автобанов.

Что касается третьего пункта, государство может изъять землю в случае, когда она не использовалась по назначению в продолжение 3 лет (если законом не установлен иной срок).

---

ОСОБЕННОСТИ ПРОЦЕДУРЫ ВЫКУПА

---

Законодательство четко определяет размер положенного собственнику выкупа. Это сумма из трех составляющих:

1. Рыночная цена данной земли (либо правомочий на нее, исчезающих параллельно с изъятием).
   
2. Траты, убытки правообладателя, связанные с изъятием надела или невозможностью воплощения своих законных прав, также связанной с изъятием.
   
3. Упущенная прибыль из-за отчуждения участка.

Законодательство предписывает включить в сумму выкупа и следующие составляющие:

---

1. Рыночная цена отчуждаемого земельного пространства.
   
2. Рыночная цена находящейся на участке недвижимости — не только жилого дома, но и хозпостроек, гаражей.
   
3. Упущенная прибыль, затраты, сопровождающие поиск нового участка, переезд, обустройство на новом месте.

---

Важно учесть следующее:

1. Период переговоров по поводу цены выкупа может занимать до 3-х месяцев.
   
   
2. Стоимость участка назначает властная структура, проводя на свои средства оценку. Если же правообладатель не согласен с озвученной цифрой, он уже на собственные деньги организует независимую экспертизу.
   
   
3. Невозможно получить выкуп за самовольные, незарегистрированные постройки на отчуждаемом участке. А также за недвижимые объекты, возведенные вопреки правилам эксплуатации данного надела.
   
   
4. Нельзя получить выкуп за невозможность исполнения условий арендного договора на землю, если документ был подписан после получения сообщения об изъятии.

Основания для этого — п. 8 ст. 56.8 ЗК.

Все вышеобозначенные алгоритмы, уточнения, нюансы изъятия и выкупа земли — общероссийские. Актуальное законодательство не допускает отклонения от них для отдельных регионов.

Изъятие земельного надела властными структурами — крайне болезненный для правообладателей процесс. Граждане и организации часто сталкиваются со следующим:

1. необоснованно большая площадь изымаемого надела;
   
2. заниженная цена выкупа земли, возведенной на ней недвижимости;
   
3. нарушение сроков уведомления правообладателя об отчуждении участка;
   
4. незаконное решение об изъятии.

Помочь восстановить справедливость здесь может своевременное обращение к суду, составление грамотного иска, сбор неопровержимых доказательств собственной правоты. Важно учитывать, что второй стороной будет сильный и превосходно ориентирующийся в нюансах законодательства ответчик.