Споры, связанные с самовольным строительством. Узаконение (легализация) самовольной постройки.

В этой статье мы разберемся, что такое самовольная постройка, как ее избежать и что делать, если вас уже обвиняют в самовольном строительстве. Следует отметить, что на отношения до 1995 года положения о самовольной постройки не распространяются.

Самовольная постройка - это объект недвижимости, возведенный или реконструированный с нарушением законодательства о градостроительной деятельности. Это значит, что постройка может быть признана самовольной, если:

1. Построена на участке, не предназначенном для строительства. Статья 222 ГК РФ
   
   
2. Построена без разрешения, которое необходимо для данного типа постройки. Статья 51 ГрК РФ.
   
   Рассмотрим реальное дело ВС РФ № № А32-47684/2020
   
   Коллегия посчитала, что несмотря на уведомление, фактически построенные здания не соответствуют виду разрешенного использования земельных участков, и являются самовольными. Также указала, что несоответствие параметров строительства уведомлению (площадь и этажность) само по себе является основанием для признания объекта самовольной постройкой, несмотря на отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
   
   
3. Построена с нарушением правил. Например, вы построили дом слишком близко к границе участка.
   
   
4. Постройка нарушает градостроительные правила, если эти правила установлены на дату начала возведения постройки и действуют на дату ее выявления.

Важно помнить, что данный перечень признаков самовольной постройки исчерпывающий. Местные власти не могут устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки.

Постановление Пленума № 44 от 12.12.2023 г содержит ряд важных моментов, касающихся признания постройки самовольной:

1. Постройка, возведенная в результате реконструкции объекта недвижимости, может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями. Важно учитывать, что реконструкция может привести к изменению параметров объекта (высоты, количества этажей, площади, объема). [Пункт 5 Постановления]
   
   
2. Статья 222 ГК РФ не распространяется на объекты, которые в силу прямого указания закона подчинены режиму недвижимых вещей, но не являются таковыми в силу своих природных свойств. К таким объектам относятся, например, воздушные и морские суда, неотделимые улучшения земельного участка (в том числе замощения, ограждения). [Пункт 6 Постановления]

---

Ограничения сноса

---

1. Органы местного самоуправления не могут принимать решение о сносе объекта, в том числе подвергшегося реконструкции, если право на объект или его часть зарегистрировано в ЕГРН. [Пункт 9 Постановления]
   
   
2. Снос объекта недвижимости, право на который признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в ЕГРН, может быть решен только в судебном порядке. [Пункт 9 Постановления]

Исковая давность. Рассмотрим дело ВС РФ № 49-ПЭК20

Фабула дела: Правительство Москвы и Департамент городского имущества (далее - истцы) подали иск к ООО "Деловой центр "Дмитровский" (далее - ответчик) с требованием признать надстройку здания, антресольное перекрытие подвала и пристройку самовольной постройкой. Истцы также требовали признать отсутствующим зарегистрированное право собственности на здание и обязать ответчика снести самовольные постройки.

Выводы судов:

• Первая инстанция отказала в удовлетворении иска, посчитав недоказанным факт самовольной постройки и сославшись на пропуск срока исковой давности.
  
  
• Апелляция обязала ответчика снести самовольную постройку, посчитав, что истцы узнали о нарушении своего права только в 2017 году, когда получили акт Госинспекции по недвижимости, и срок исковой давности не был пропущен.
  
  
• ВС РФ постановления судов апелляционной и кассационной инстанций и оставила в силе решение суда первой инстанции. Коллегия посчитала, что истцы, являющиеся органами исполнительной власти, могли узнать о нарушении своих прав ранее 2014 года в рамках своей деятельности по контролю за строительством, следовательно, срок исковой давности был пропущен.

---

Чем грозит самовольная постройка?

---

Самовольная постройка может привести к серьезным последствиям:

1. Снос объекта. Это самый неприятный вариант. Обычно это требование предъявляет органы местного самоуправления или собственник земли, на которой построено здание. Статья 222 Гражданского кодекса РФ
   
   
2. Штрафы. За самовольную постройку могут наложить штраф, размер которого зависит от площади здания и иных факторов. Статья 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ
   
   
3. Судебные споры. Если владельцу самовольной постройки не удается договориться с властями, то спор может перейти в судебную плоскость.

---

Как избежать самовольной постройки?

---

Чтобы избежать проблем с самовольной постройкой, следует:

1. Проверить правоустанавливающие документы на земельный участок. Убедитесь, что он предназначен для строительства. Важно проверить вид разрешенного использования участка.
   
   
2. Изучить градостроительные правила, действующие в вашем районе. Ознакомьтесь с нормативами о минимальных отступах от границ участка, высоте зданий, расстоянии до соседних объектов.
   
   
3. Разрешение на строительство. Такое разрешение требуется не для всех случаев. Так, ст.17 ГрК РФ устанавливает перечень объектов, для строительства которых не требуется. Например: для строительства садового дома, хозяйственных построек, ИЖС и т.д. Если речь идёт о строительстве объектах капитального строительства, то в этом случе такое разрешение требуется. Со всем перечнем таких объектов Вы можете ознакомиться в статье 51 ГрК РФ.
   
   
4. Проектная документация, в которой содержится информация, раскрывающая функциональные, архитектурные, конструкторские и инженерно-технические решения по выполнению строительных работ.

---

Что делать, если вас обвиняют в самовольном строительстве?

---

Если у вас возникли проблемы с самовольной постройкой, не паникуйте. В первую очередь, обратитесь к юристам Екатеринбург - они помогут вам разобраться в ситуации и принять правильные решения.

Как легализовать самовольную постройку

Важно: Легализация самовольной постройки - сложный процесс, требующий внимательного изучения законодательства и, возможно, участия юриста.

Три условия для легализации:

1. Убедитесь, что категория земли позволяет возводить жилые строения (например, ИЖС). Строительство в лесах, как правило, запрещено.
   
   
2. Ваша постройка должна соответствовать всем градостроительным и санитарным нормам на момент обращения в суд. Необходимо получить заключения о техническом состоянии, Роспотребнадзора и МЧС.
   
   
3. Постройка не должна угрожать жизни и здоровью, нарушать права других людей.

---

Рассмотрим судебное дело ООО ДФ по легализации самовольной постройки.

---

Фабула дела: истец, являясь собственником земельного участка и здания, возвел пристрой к зданию без получения разрешения на строительство. Истец обратился в суд с иском о признании права собственности на пристрой, аргументируя это тем, что он обладает правом собственности на земельный участок и пристрой не нарушает права и интересы других лиц.

Выводы суда

Арбитражный суд Свердловской области удовлетворил исковые требования и признал право собственности истца на пристрой литер АЗ. Суд пришел к такому выводу на основании следующих аргументов:

1. Истец является собственником земельного участка.
   
   
2. Пристрой не нарушает прав и интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Это подтверждается заключением ООО "Центр качества строительства" о соответствии пристроя строительным и градостроительным нормам, а также справками от органов Роспотребнадзора и пожарного надзора.
   
   
3. Истец предпринимал меры по легализации постройки, обращаясь в Администрацию г. Екатеринбурга для получения разрешительной документации.
   
   
4. Суд считает, что признание права собственности на самовольную постройку является исключительным порядком узаконения, но применяемым в случаях, когда лицо, осуществившее самовольное строительство, не имело возможности получить правоустанавливающие документы в установленном порядке.

Таким образом, суд посчитал, что, несмотря на отсутствие разрешения на строительство, истец доказал, что пристрой соответствует установленным нормам, не нарушает прав других лиц и его сохранение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

---

Процедура легализации:

---

1. Вам нужно подать иск о признании права собственности на самовольную постройку.
2. Суд рассмотрит ваш иск и примет решение.
3. При положительном решении суда вы получите право собственности на самовольную постройку.

Сложные ситуации:

1. Если постройка расположена на участке, который вам не был предоставлен законно, то суд может отказать в признании права собственности.
   
   
2. Суды неоднозначно трактуют законодательство о самовольных постройках.
   
   
3. Даже незначительные нарушения могут стать основанием для признания постройки незаконной и сноса.
   
   
4. Если постройка не соответствует назначению участка, то суд может вынести решение о прекращении нецелевого использования, а не сносе.

---

Как защитить самовольную постройку от сноса: практические советы

---

Самовольная постройка может стать предметом судебного спора о сносе. Однако существуют основания для защиты вашего объекта от сноса.

Основные способы защиты:

Доказательство законности строительства:

1. Разрешительная документация: Если у вас есть разрешение на строительство или реконструкцию объекта, то это является основным аргументом против сноса.
   
   
2. Перепланировка/капитальный ремонт: Если увеличение площади произошло в результате перепланировки или капитального ремонта, а не новой постройки, то это может быть основанием для защиты.

Постройка до 1995 года: Самовольная постройка, возведенная до 1 января 1995 года, может быть защищена от сноса, так как статья 222 ГК РФ, регулирующая самовольную постройку, вступила в силу именно в эту дату.

Отсутствие угрозы и истечение срока исковой давности:

1. Отсутствие опасности: Если ваша постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то это может быть весомым аргументом против сноса.
   
   
2. Истечение срока давности: Суд может отказать в сносе, если истек срок исковой давности для подачи иска.

Ввод в эксплуатацию:

Официальное разрешение: Если ваш объект, включая реконструированный, был введен в эксплуатацию уполномоченным органом, то это снимает вопрос о его самовольности и защищает от сноса.

Юристы агентства Екатеринбург рекомендуют не пренебрегать нормативами и правилами, которые регулируют строительство. Соблюдение требований законодательства поможет избежать многих проблем в будущем.

---

Что нужно знать о судебных спорах?

---

Судебные споры о самовольной постройке могут быть очень сложными. Юристы Екатеринбург подчеркивают, что судьи применяют принцип пропорциональности: снос здания - это крайняя мера.

1. Юристы агентства Екатеринбург подчеркивают, что не только отсутствие разрешения на строительство, но и иные обстоятельства могут привести к решению о сносе: угроза жизни и здоровью граждан, нарушение прав третьих лиц.
   
   
2. Юристы Екатеринбург особенно отмечают, что не каждое нарушение нормативов приводит к сносу. Если нарушение незначительное, не создает угрозу людям и не нарушает права третьих лиц, то постройку можно сохранить.
   
   
3. Юристы агентства Екатеринбург рекомендуют обратиться к ним за помощью в разрешении спора, связанного с самовольной постройкой. Опыт и знания юристов помогут вам защитить ваши права и избежать нежелательных последствий.

Экспертиза - это необходимый шаг в деле о самовольной постройке. Она помогает установить, соответствует ли постройка строительным нормам и не представляет ли она угрозу для жизни и здоровью людей.

Юристы агентства Екатеринбург рекомендуют обращаться к ним за помощью в назначении и проведении экспертизы. Мы поможем вам выбрать компетентного эксперта и проконтролируем процесс экспертизы.

---

Почему важно обратиться к юристам?

---

Юристы Екатеринбург помогут вам:

1. Разъяснить законодательство. Самовольная постройка - это сложный вопрос, и не всегда легко разобраться в правовых нюансах.
   
   
2. Собрать необходимые документы. Юристы агентства знают, какие документы нужно предоставить в суд и помогут вам подготовить их.
   
   
3. Оформить исковое заявление. Важно правильно составить исковое заявление, чтобы увеличить шансы на успех в суде.
   
   
4. Представить ваши интересы в суде. Юристы агентства знают все тонкости судебного процесса и будут представлять ваши интересы в суде компетентно и эффективно.