Изъятие земельного участка под застройку. Споры, связанные с изъятием земельного участка

Повышенная потребность в строительстве жилья и инфраструктурных объектов в современной России приводит к увеличению случаев изъятия земельных участков под застройку. Этот процесс неизбежно порождает споры между собственниками земли и государством, а также между различными инвесторами.

Данная статья посвящена рассмотрению правовых аспектов изъятия земельных участков под застройку, анализу причин возникновения споров и предложению путей их урегулирования.

---

Правовая основа изъятия земельных участков

---

Изъятие земельных участков регулируется комплексом законодательных актов, в том числе:

1. Закон об "Основах земельного законодательства" РФ: Определяет основные принципы и порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
   
   
2. Гражданский кодекс РФ: Регулирует отношения по владению, пользованию и распоряжению землей, а также устанавливает порядок возмещения убытков при изъятии.

Виды изъятия земельных участков

Изъятие земельных участков может осуществляться для различных целей, в том числе:

1. Выкуп земельных участков для государственных и муниципальных нужд: Например, строительство дорог, мостов, школ, больниц.
   
   
2. Изъятие для реализации проектов комплексного освоения территорий: Обычно включает в себя строительство жилых домов, коммерческих объектов, объектов инфраструктуры.
   
   
3. Изъятие под строительство объектов социальной инфраструктуры: Например, детские сады, спортивные площадки, библиотеки.

---

Причины возникновения споров

---

Споры при изъятии земельных участков возникают по нескольким причинам:

1. Несогласие собственников с размером компенсации: Часто собственники считают размер предлагаемой компенсации недостаточным, не отражающим реальную рыночную стоимость земли.

Рассмотрим дело N А59-2846/2019.

Суть дела: Администрация города Южно-Сахалинска (истец) обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Лалаяну Карапету Гайковичу (ответчик) об изъятии земельного участка и нежилого здания для муниципальных нужд.

Решение суда первой инстанции: Суд установил сумму убытков, подлежащую возмещению ответчику, в размере 12 783 500 рублей, включая упущенную выгоду.

Решение суда апелляционной инстанции: Апелляционный суд подтвердил решение суда первой инстанции в части установления суммы убытков, подлежащих возмещению, в размере 12 783 500 рублей.

2. Нарушение процедур изъятия: Несоблюдение установленных законом процедур изъятия, например, отсутствие необходимых согласований, ненадлежащая оценка земли, нарушение прав собственников на участие в общественных обсуждениях.

3. Неправомерное использование земли после изъятия: Возможны случаи, когда земля используется не по назначению, а для целей, не соответствующих программе застройки.

4. Отсутствие прозрачности в процессах планирования и реализации проектов: Недостаток информации о проектах, отсутствие возможности высказать свое мнение и влиять на решения, приводят к недоверию и спорам.

---

Способы разрешения споров

---

Для урегулирования споров, связанных с изъятием земельных участков, доступны различные механизмы:

1. Переговоры и медиация: Позволяют добразумно урегулировать спор с участием независимых специалистов, способных помочь сторонам найти компромисс.
   
   
2. Обращение в суд: Досудебный порядок урегулирования спора предполагает предъявление претензий и попытки достичь соглашения с участием юристов. В случае неуспеха стороны могут обратиться в суд с иском.
   
   
3. Административное обжалование действий государственных органов: Если считается, что действия государственных органов, связанные с изъятием земли, нарушают законодательство, можно подать жалобу в вышестоящие органы или в суд.

Юристы Екатеринбурга отмечают, что определение рыночной стоимости земельного участка - ключевой аспект при изъятии.

Существуют различные методы оценки, но на практике часто возникают споры о ее точности и обоснованности. Важно обеспечить прозрачность и независимость процесса оценки, чтобы исключить возможность занижения стоимости земли.

Рассмотрим дело № A56 - 48346/2021, где была проведена судебная оценочная экспертиза.

Суть дела: Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга (истец) подал иск к ООО "Управление механизации N 4" (ответчик) об изъятии для государственных нужд земельного участка и нежилых помещений, необходимых для строительства автомобильной дороги.

Решение суда: Изъятие имущества: Суд постановил изъять у ООО "Управление механизации N 4" два нежилых помещения (1-н и 2-н) и часть земельного участка.

Возмещение: Ответчику назначена компенсация в размере 70 030 158,56 руб., включающую рыночную стоимость изымаемого имущества и убытки, причиненные изъятием.

Обязанности: Ответчик обязан в течение 10 дней после вступления решения в законную силу предоставить Комитету реквизиты счета для перечисления компенсации. Комитет обязан перечислить компенсацию в течение 15 рабочих дней после предоставления реквизитов.

Освобождение имущества: Ответчик обязан в течение 15 дней после вступления решения в законную силу освободить земельный участок и нежилые помещения от своего имущества и имущества третьих лиц.

Прекращение права собственности: Вступившее в законную силу решение является основанием для прекращения права собственности ответчика на изымаемые помещения и перехода права собственности к Санкт-Петербургу, независимо от получения ответчиком компенсации.

Суд провел экспертизу для определения рыночной стоимости изымаемого имущества. Суд отклонил ходатайства ответчика об истребовании дополнительных доказательств и допросе эксперта.

Суд учел, что Комитет гарантирует обеспечение электроснабжения объектов ответчика на время строительства.Суд учитывал соглашения, заключенные Комитетом с ООО "Милар-М" и ПАО "Россети Ленэнерго" о компенсации и переустройстве инженерных сетей.

Решением суда апелляционной и кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

---

Особенности изъятия земли в сельскохозяйственных районах

---

Изъятие земель сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности. Законодательство устанавливает дополнительные требования и гарантии, направленные на сохранение сельскохозяйственного производства и обеспечение продовольственной безопасности.

Права и обязанности собственников земли в случае изъятия

Собственники земли имеют ряд прав в случае изъятия, включая право на получение компенсации, право на участие в общественных обсуждениях, право на судебную защиту. В то же время собственники обязаны сотрудничать с государственными органами в процессе изъятия и предоставлять необходимую информацию.

Юристы юридического агентства «ДФ» могут представлять ваши интересы в судах и государственных органах, быть на связи в любое время суток, составлять необходимые документы, заниматься поиском квалифицированных специалистов - экспертов.