Споры, связанные с изъятием земельных участков

В нашей стране государство или муниципалитет имеют право забрать ваш земельный участок для общественных нужд, даже если вы не хотите его продавать. Этот процесс называется принудительным изъятием и регулируется законодательством.

Принудительное изъятие - это право государства или муниципалитета отчуждать земельные участки у их собственников против их воли. Это право применяется в случаях, когда использование земли для государственных или муниципальных нужд признается необходимым для удовлетворения общественных интересов.

Принудительное изъятие регулируется двумя основными законами:

1. Земельный кодекс РФ (глава VII.1): в нем установлены основные правила изъятия земельных участков, в том числе порядок принятия решений об изъятии, определение выкупной цены, процедуры оспаривания решения.
   
   
2. Гражданский кодекс РФ (статьи 279-282): в нем описаны процедурные моменты, связанные с изъятием, и права собственников земли, в том числе право на получение справедливой компенсации за изъятую землю.

Юристы из Екатеринбурга при разрешении споров используют не только общие положения законодательства, но также обращаются к специализированным законам и подзаконным актам

Как проверить свой земельный участок на наличие решения об изъятии?

Узнать, не планируется ли изъятие вашего участка, можно несколькими способами:

1. Сайт органа власти: Проверьте сайт соответствующего органа власти, который регулирует вопросы земельных отношений в вашем регионе. Ищите информацию о планируемых строительствах, реконструкциях или других проектах, которые могут затронуть ваш участок.
   
   
2. Официальные издания: Проверьте официальные издания (газеты, журналы), где может быть опубликовано уведомление об изъятии.
   
   
3. Запрос в Росреестр: Обратитесь в Росреестр с запросом о наличии решения об изъятии земельного участка.

При проверке земельного участка юристы из Екатеринбурга используют все указанные способы, чтобы помочь вам в споре об изъятии земельного участка.

Ограничения в пользовании участком после принятия решения об изъятии:

1. Сделки: собственник не может продавать, дарить или закладывать землю без согласия органа власти.
   
   
2. Обременения: собственник не может накладывать на землю новые обременения (например, сервитут).

Ограничения во владении участком после принятия решения об изъятии:

Фактическое нахождение на земле: собственник может продолжать владеть земельным участком, то есть фактически находиться на нем, но не может свободно распоряжаться им.

Кто определяет стоимость изымаемого ЗУ? Можно ли не согласиться со стоимостью? Как это сделать?

1. Определение стоимости: стоимость изымаемого земельного участка определяет независимый оценщик, привлеченный уполномоченным органом власти.
   
   
2. Несогласие с оценкой: если собственник не согласен с определенной оценщиком стоимостью, он может:
   
   - Попытаться договориться: попытаться договориться с органами власти о более высокой цене.
   - Обратиться в суд: обратиться в суд с иском об оспаривании выкупной цены.

Собственник земельного участка может оспорить в суде  цену, по которой будет осуществляться выкуп, если считает ее заниженной.

Составляя исковое заявление, юристы из Екатеринбурга выделяют в нем каждый раздел, чтобы суд увидел все обстоятельства и не оставил иск без движения.

Пример из судебной практики: Определение Верховного суда РФ № 4-КГ21-25-К1 от 15 июня 2021 г.

Фабула дела: Александр Елисеев владел двумя гаражными боксами. Городские власти решили построить Северо-Восточную хорду, для чего требовалось изъять эти гаражные боксы.

Исковые требования: Департамент городского имущества города Москвы подал иск об изъятии гаражных боксов для государственных нужд. Елисеев предъявил встречный иск о возмещении вреда в натуре, так как его боксы снесли без соблюдения необходимой процедуры изъятия.

Суд первой инстанции удовлетворил требования Департамента, установив выкупную стоимость боксов в размере 1 215 773 рублей. В удовлетворении встречного иска Елисеева отказано. Суд исходил из заключения судебной экспертизы, согласно которой стоимость боксов определялась по состоянию на дату, предшествующую принятию решения об утверждении проекта планировки, то есть до начала строительства хорды.

Апелляция поддержала решение суда первой инстанции, считая, что стоимость боксов должна быть определена на момент утверждения документации по планировке территории, даже если за это время цена могла измениться.

Верховный суд РФ отменил решение апелляции и направил дело на новое рассмотрение. Суд подчеркнул, что при изъятии имущества для гос нужд нужно учитывать не только его стоимость, но и возможные изменения цен за время, прошедшее с тех пор.

Он указал на то, что необходимо обеспечить собственнику справедливое возмещение за его имущество, учитывая общую динамику цен и фактическое увеличение стоимости из-за строительных работ.

Собственник земельного участка может ходатайствовать перед судом о назначении оценочной экспертизы, чтобы установить рыночную стоимость земельного участка.

При поиске кандидатов для проведения экспертизы юристы из Екатеринбурга проверят их квалификацию, опыт работы, чтобы убедиться в компетентности.

Стороны могут оспорить заключение эксперта, если считают его некорректным или необоснованным. Суд может назначить повторную или дополнительную экспертизу, если возникнут сомнения в компетентности или объективности эксперта, либо если потребуется получить дополнительные данные.

Есть два основных сценария, при которых государство может изъять земельный участок у собственника:

1. Нецелевое использование земельного участка:

Суть проблемы: Каждый земельный участок предоставляется собственнику с определенным целевым назначением. Это может быть:

1. Строительство жилого дома: для возведения индивидуального жилого дома или многоквартирного здания.
   
   
2. Ведение сельского хозяйства: для выращивания сельскохозяйственных культур, разведения скота или других видов сельскохозяйственной деятельности.
   
   
3. Размещение промышленного объекта: для строительства завода, фабрики или иного промышленного предприятия.
   
   
4. Если собственник использует землю не по назначению, например, строит гараж на участке, предназначенном для сельского хозяйства, или занимается производством на участке, выделенном для жилой застройки, это считается нарушением.

Кто может требовать изъятия?

В суд с требованием изъять земельный участок может обратиться уполномоченный орган власти, чаще всего это органы местного самоуправления.

Как собственник может защитить свои права?

Собственник земельного участка имеет право оспорить изъятие в суде. Для этого ему необходимо представить доказательства, что он действительно использует землю по целевому назначению или что изъятие неправомерно.

Юристы из Екатеринбурга помогут вам оспорить решение органа власти по изъятию земельного участка в связи с его нецелевым использованием.

2. Нарушение законодательства при использовании земельного участка:

Суть проблемы: В этом случае собственник использует земельный участок с нарушением законодательства РФ, например:

1. Осуществляет незаконную добычу полезных ископаемых: без лицензии или с нарушением правил, что может привести к экологическим проблемам.
   
   
2. Загрязняет окружающую среду: выбросами вредных веществ или сбросами сточных вод, нарушая экологические нормативы.
   
   
3. Использует участок не по назначению, что может привести к нарушению прав других собственников: например, размещает на участке склад, который мешает соседям пользоваться их землей.

Как собственник может защитить свои права? Собственник земельного участка может оспорить изъятие в судебном порядке. Для этого ему необходимо представить доказательства, подтверждающие, что он использует участок без нарушения законодательства или что изъятие неправомерно.

Юристы из Екатеринбурга помогут вам в защите ваших нарушенных прав.

Пример из судебной практики: Определение Верховного суда РФ № 4-КГ21-25-К1 от 15 июня 2021 г.

Фабула дела: Сергей Степеннов и ООО "Мемориал Софьино" владели земельным участком, предназначенным для сельского хозяйства. Однако на этой земле было расположено кладбище, которым пользовалась администрация Раменского городского округа Московской области. Никаких разрешений на использование участка для муниципальных нужд и компенсаций собственникам администрация не предоставляла.

Исковые требования: Степеннов и "Мемориал Софьино" подали иск, требуя взыскания стоимости земельного участка и прекращения права собственности на него в пользу администрации Раменского городского округа Московской области.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, признав, что администрация самовольно использовала землю истцов.

Апелляция отменила решение суда первой инстанции, т.к. посчитал, что истцы должны были подавать иск к продавцам земельного участка, а не к администрации.

Решение Верховного суда РФ отменил апелляции и направил дело на новое рассмотрение в Суд первой инстанции.

Он подчеркнул, что фактическое изъятие земли для муниципальных нужд без соблюдения процедуры изъятия и выплаты компенсации является нарушением прав собственности. Он указал, что администрация не имеет права использовать землю без согласия собственника, и истцы имеют право требовать возмещения убытков.

Любопытные детали:

1. Захоронения на кладбище производились без разрешения собственников.
   
   
2. Кладбище было передано в собственность Раменского городского округа, но его размещение на частной земле не было должным образом оформлено.
   
   
3. Верховный суд указал на необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства, что говорит о длительности и сложности этого земельного спора.

Заключение:

Институт изъятия земельных участков – это сложный правовой институт, который вызывает много споров и вопросов на практике. Важным является обеспечение баланса между общественными интересами, законными интересами собственника и соблюдение конституционного права на неприкосновенность частной собственности.