Споры, вытекающие из процесса перевода нежилого помещения в жилое

В наши дни, когда недвижимость является ценным активом, вопрос перевода нежилого помещения в жилое становится все более актуальным. Это может быть обусловлено различными причинами: желанием использовать помещение для собственного проживания, расширить жилую площадь, перевести коммерческий объект в жилой фонд или просто сделать инвестиции в недвижимость более выгодными.

Законодательная база

Правовой основой перевода нежилого помещения в жилое является Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ). Согласно статье 23 ЖК РФ, перевод нежилого помещения в жилое допускается при соблюдении определенных условий и в порядке, установленном законодательством.

Что такое жилое помещение?

Жилищный кодекс РФ четко определяет понятие жилого помещения. К жилым помещениям относятся:

• жилой дом или его часть;
• квартира или ее часть;
• комната.

Важно отметить, что к жилым помещениям предъявляются определённые требования, касающиеся:

1. Расположения: помещение должно располагаться в доме, находящемся в жилой зоне.
   
   
2. Инженерных коммуникаций: наличие электричества, воды, канализации, отопления, вентиляции и газа (при наличии газоснабжения в доме).
   
   
3. Освещённости: помещение должно иметь доступ естественного света, а также соответствовать нормам безопасности в части инженерных систем.

В связи с тем, что в практике имеются случаи «ходячей недвижимости», юристы нашего агентства могут проконсультировать Вас по вопросу, является тот или иной объект недвижимостью.

Зачем оформлять перевод недвижимости в другой статус?

Нежилое помещение относится к коммерческой недвижимости. Это значит, что:

1. В нем нельзя зарегистрироваться. Без прописки невозможно получить многие социальные услуги: бесплатную медицинскую помощь, место в детском саду, школе, оформить кредит, участвовать в программах льготной ипотеки.
   
   
2. Налог на имущество и тарифы на коммунальные услуги выше.
   
   
3. Ставка по ипотеке на коммерческую недвижимость на один-два процентных пункта выше.

Перевод нежилого помещения в жилое может быть выгоден, если:

• Вы хотите использовать помещение для собственного проживания.
• Вы хотите расширить жилую площадь.
• Вы хотите сделать инвестиции в недвижимость более выгодными.

Какое помещение нельзя перевести в статус жилого?

Основные требования к жилым помещениям закреплены в Жилищном Кодексе РФ (ЖК РФ):

1. Помещение должно располагаться в доме, построенном в жилой зоне (согласно градостроительному зонированию).
2. Дом должен быть безопасным (имеются в виду как несущие конструкции, так и защита от атмосферных осадков).
3. В доме должны быть свет, вода и газ (при наличии газоснабжения в доме).
4. Помещение должно иметь доступ к естественному свету (хотя бы в одной комнате).

Запрещено переводить в жилые помещения:

1. Подвальные и цокольные этажи.
   
   
2. Помещения, не соответствующие требованиям к жилым помещениям, даже после перепланировки и ремонта.
   
   
3. Перевод отдельно стоящего помещения.
   
   
4. Перевести отдельно стоящее помещение (гараж, хозяйственную постройку, магазин, даже водонапорную башню) в жилое может быть проще, чем помещение в многоквартирном доме, так как проще сделать необходимую перепланировку и не требуется согласование с другими жильцами.

Перевод помещения, находящегося в многоквартирном доме

Перевод нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме (МКД) может быть сложнее из-за необходимости согласования с другими жильцами.

Когда необходимо согласие всех собственников дома?

1. Если перевод затрагивает общедомовое имущество (лестничные площадки, коридоры, лифтовый холл).
2. Если планируется изменение фасада дома.

Пример из судебной практики: дело Леонтьева М.А. против администрации муниципального образования город Краснодар (определение Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. № 18-КГ17-86): cобственник квартиры произвел перепланировку с целью перевода в нежилой фонд без получения согласия всех собственников в многоквартирном доме.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования истца о признании права собственности на перепланированное помещение. Однако Верховный Суд РФ отменил решение судов нижних инстанций, указав, что для перепланировки помещения, влекущей присоединение части общего имущества в многоквартирном доме, необходимо получить согласие всех собственников помещений в доме.

Юристы нашего агентства в Екатеринбурге имеют большой опыт в переводе нежилого помещения в жилое и могут помочь Вам с этим.

Когда не нужно согласие соседей?

Если нежилое помещение располагается на первых этажах современных новостроек и не затрагивает общедомовое имущество.

Процедура перевода нежилого помещения в жилое

Подготовка документов

Для перевода нежилого помещения в жилое необходимо собрать пакет документов, который включает:

1. Заявление о переводе помещения.
   
   
2. Правоустанавливающие документы на помещение: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.
   
   
3. Проект переустройства или перепланировки: необходим в случае, если помещение не соответствует требованиям к жилым помещениям.
   
   
4. План переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
   
   
5. Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
   
   
6. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
   
   
7. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
   
   
8. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Помочь с подготовкой документов могут юристы нашего агентства в Екатеринбурге.

Подача документов

Заявление и документы подаются в орган местного самоуправления, ответственный за вопросы жилищного фонда в вашем регионе. В некоторых регионах допускается подача документов в электронном виде.

Рассмотрение заявления

Срок рассмотрения заявления может варьироваться в зависимости от региона. Например, в Москве срок рассмотрения не должен превышать 34 рабочих дня.

Решение о переводе

По итогам рассмотрения заявления орган местного самоуправления выносит решение о переводе помещения в жилое или об отказе в переводе. Пример из судебной практики: дело Мкоян Ш.Х. против потребительского гаражного кооператива «Таврия» (определение Верховного Суда РФ от 30 июля 2019 г. № 18-КГ19-58): Собственница гаражей подала в суд иск о признании нежилого здания жилым.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования, признав гаражи жилым домом. Однако Верховный Суд РФ отменил решение судов нижних инстанций, указав, что перевод нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления в внесудебном (административном) порядке.

Обжалование отказа

В случае отказа в переводе, собственник помещения имеет право обжаловать решение в суде.

Наши юристы имеют опыт в обжалованиях отказа в переводе. Мы поможем собрать необходимые документы, сделать запросы и обжаловать отказ. А если мы будем понимать, что дело не будет выигранным, Вы сразу же об этом узнаете.

Перепланировка (при необходимости)

Если для перевода помещения в жилое требуется перепланировка, ее нужно выполнить на основании полученного разрешения. После завершения работ необходимо уведомить орган местного самоуправления, чтобы получить акт о завершении перевода помещения.

Регистрация перевода

После завершения всех процедур, необходимо внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Для этого потребуется заказать технический план помещения у кадастрового инженера.

Юристы нашего агентства могут сопроводить Вас по всей процедуре перевода помещения.

Нюансы и подводные камни

Объект в многоквартирном доме:

1. Если нежилое помещение встроено или пристроено к многоквартирному дому, согласие остальных жильцов не требуется.
   
   
2. Но если вы хотите присоединить к своей квартире часть общего имущества дома (коридор, часть лестничной клетки, подвал, чердак), то вам понадобится согласие всех собственников помещений в доме.

Особые требования к переводу:

1. Помещение в цокольном этаже: перевод таких помещений в жилые часто затруднен из-за недостатка естественного света и других требований к жилым помещениям.
   
   
2. Подвальные помещения: перевод в жилые может быть ограничен.
   
   
3. Помещение с электрощитовой за стеной: такое помещение может быть переведено в жилое только при соблюдении всех норм безопасности.

Дополнительные затраты:

1. Оформление документации: оформление проекта перепланировки, технического плана помещения, заключения уполномоченных организаций, государственная пошлина за регистрацию перевода.
   
   
2. Перепланировка: реконструкция помещения для приведения его в соответствие с требованиям к жилым помещениям.

Срок перевода: Процесс перевода может занять от 3 до 6 месяцев и более, в зависимости от сложности процедуры, региона и готовности необходимой документации.

В случае отказа: Причины отказа могут быть связаны с несоответствием помещения требованиям, недостатком документов, наличием обременений на помещение и т.д.

Ответственность за неправомерное проживание: проживание в нежилом помещении является нарушением законодательства и может повлечь за собой административное наказание.

Рекомендации:

1. Проконсультируйтесь с юристом для получения квалифицированной правовой помощи по вопросам перевода нежилого помещения в жилое.
   
   
2. Изучите законодательство: ознакомьтесь с требованиями Жилищного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, других нормативных актов, регулирующих перевод нежилого помещения в жилое.
   
   
3. Найдите опытных проектировщиков: для разработки проекта перепланировки и соответствующей документации.
   
   
4. Обратитесь в уполномоченные организации: для получения необходимых заключений о соответствии помещения требованиям.
   
   
5. Соблюдайте сроки: следите за сроками подачи документов, рассмотрения заявления, выполнения перепланировки и регистрации перевода.

Заключение

Перевод нежилого помещения в жилое — это комплексная процедура, требующая сбора необходимых документов, соответствия требованиям законодательства и учета ряда нюансов. Правильно спланированный процесс перевода позволит избежать нежелательных задержек и сделать процесс перевода более эффективным.