Споры, связанные с выселением из жилого помещения

Потерять крышу над головой - это всегда стресс и серьезные проблемы. В России и во многих других странах существуют законы, которые защищают людей от незаконного выселения, но, к сожалению, бывают ситуации, когда человек может лишиться своего жилья.

Давайте рассмотрим наиболее распространенные основания для выселения:

1. Ненадлежащее использование жилья:
   
   
• Использование жилья не по назначению: В российском законодательстве жилая недвижимость предназначена для проживания людей. Если вы, например, используете свою квартиру для работы, склада, содержания животных, офиса или других нежилых целей, то вы нарушаете закон. Это может привести к неприятностям с соседями, штрафам и даже к выселению.
  
  
• Перевод в нежилое помещение: В некоторых случаях, если это не нарушает права соседей, можно перевести жилое помещение в нежилое (например, для открытия магазина). Но для этого нужно пройти определенную процедуру, получить разрешение от властей и внести изменения в документы на недвижимость.
  
  
• Работа и бизнес: Если вы хотите работать или вести бизнес в своей квартире, то нужно убедиться, что это не мешает соседям. Нельзя, например, организовать шумный цех или открыть кафе, которое будет работать круглосуточно. В этих случаях лучше обратиться к юристу, чтобы узнать, какие правила нужно соблюдать.
  
  
• Систематическое нарушение прав соседей: Если вы постоянно нарушаете покой соседей, например, устраиваете громкие вечеринки, делаете ремонтные работы в неурочное время, или ваша собака постоянно лает, то вас могут выселить. Для доказательства нарушений могут использоваться записи шума, фотографии, показания свидетелей.
  
  
Юристы в Екатеринбургепомогут вам разбираться в нюансах правового регулирования использования жилья и защитят ваши права.


2. Выселение собственника:
• Ненадлежащее содержание: Если вы, как собственник, не следите за состоянием своего жилья, не устраняете нарушения, не производите необходимый ремонт, то вас могут выселить.
  
  Это может произойти, если вы игнорируете неоднократные предупреждения от управляющей компании или местной администрации. Например, если вы не устраните протечку в квартире, которая затопила соседей, или не отремонтируете обвалившийся потолок, то вас могут выселить.
  
  
• Продажа с публичных торгов: В некоторых случаях, если вы не выполняете требования по содержанию жилья, суд может принять решение о продаже вашей квартиры с публичных торгов. Вырученные от продажи средства будут переданы вам, но только после вычета всех расходов на судебные издержки.
  
  
3. Изъятие жилого помещения:
   
   
• Государственные и муниципальные нужды: Если ваш участок земли нужен для государственных или муниципальных нужд (строительство дороги, больницы, школы), то ваше жилье может быть изъято. В этом случае вам должны предоставить равноценное возмещение, например, деньги, другое жилье или комбинацию этих вариантов.
  
  
• Аварийный дом: Если ваш дом признан аварийным, то вас могут выселить. Вам предоставят выбор: получить компенсацию за жилье или другое жилье. Но если вы стали собственником после того, как дом признали аварийным, вам будут выплачены только деньги.

Пример из судебной практики: Решение Верховного суда РФ по делу № АКПИ18-214 от 16 мая 2018 г.

Фабула дела: Колядин М.А. обратился в суд с жалобой на то, что его жилое помещение было признано непригодным для проживания межведомственной комиссией, но при этом власти не спешат отселять его из этой квартиры.

Исковые требования: Колядин М.А. требовал отменить правило, по которому отселение происходит не сразу после признания квартиры непригодной, а только после признания дома аварийным и подлежащим сносу.

Решение суда первой инстанции: Суд первой инстанции отказал Колядину М.А. в удовлетворении его исковых требований, мотивируя это тем, что порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлен Правительством России и соответствует законодательству. Суд также отметил, что Колядин М.А. имеет право на судебную защиту и может оспорить решение межведомственной комиссии.

Решение суда апелляционной инстанции: Суд апелляционной инстанции подтвердил решение суда первой инстанции, согласившись с тем, что порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлен законодательством и не нарушает прав граждан.

Решение Верховного суда РФ: И вот, дело дошло до Верховного Суда РФ. Верховный Суд также поддержал решение нижестоящих инстанций, указав, что закон не обязывает власти незамедлительно отселять людей из квартир, признанных непригодными для проживания. Суд также отметил, что Колядин М.А. может оспорить решение межведомственной комиссии в судебном порядке.

Комплексное развитие территории:

• Передача в собственность: В России активно развиваются программы комплексного развития территорий (КРТ), которые могут затронуть и вашу недвижимость. Если ваш дом оказался в зоне КРТ, то ваше жилье могут передать в государственную или муниципальную собственность или в собственность компании, которая занимается реконструкцией территории. Это может произойти, например, если ваш дом находится на месте, где планируется строительство новой школы, дороги, или парка.
  
  
• Возмещение: В этом случае вам должны предоставить равноценное возмещение - денежную компенсацию за квартиру, земельный участок и другие потери, или другое жилье. Но важно помнить, что если в вашей квартире проживают несовершеннолетние или недееспособные люди, то вам могут предложить только денежное возмещение. Это связано с тем, что по закону им должно быть предоставлено жилье, а не только деньги.
  
  
Юристы в Екатеринбурге помогут вам защитить ваши права в суде в случае спора о выселении в рамках КРТ.


4. Самовольное переустройство и перепланировка:
   
   
• Отказ привести жилое помещение в прежнее состояние: Если вы без согласования сделали перепланировку или переустройство квартиры, то вас могут обязать вернуть все в прежнее состояние. Если вы не сделаете это в установленный срок, то суд может принять решение о продаже вашей квартиры с публичных торгов (если вы собственник) или выселении (если вы снимаете жилье).
  
  Важно помнить, что перепланировка должна быть согласована не только с управляющей компанией, но и с органами архитектурно-планировочного решения, чтобы не нарушать строительные нормы и правила.
  
  
• Исключение: Это правило не распространяется на аварийные дома, которые подлежат сносу или реконструкции. В этом случае, перепланировка может быть невозможна, и вам могут предложить другое жилье после сноса вашего дома.
  
  
5. Переход права собственности на жилое помещение:


• Новое право пользования: Если квартира переходит в собственность другого лица, то члены семьи прежнего собственника теряют право на проживание в ней. Например, если вы были прописаны в квартире, но ваш отец, который был собственником, ее продал, то вы тоже должны освободить жилье.
  
  
• Срок освобождения: Новый собственник может установить вам срок, в течение которого вы должны освободить жилое помещение. Он может дать вам несколько месяцев или даже лет, но это его право.
  
  
• Выселение: Если вы отказываетесь добровольно освободить квартиру, то вас могут выселить по решению суда.
  
  
6. Обращение взыскания на жилое помещение:
   
   
• Кредит и залог: Если вы взяли кредит под залог своей квартиры, а потом не сможете выплачивать долги, то банк может обратиться в суд, чтобы продать вашу квартиру.
  
  
• Реализация: После продажи квартиры, вы и все, кто в ней проживает, должны ее освободить.
  
  
• Единственное жилое помещение: Если у вас в собственности только одна квартира, то банк может ее забрать только по решению суда. В некоторых случаях, если есть соглашение с банком, то квартира может быть продана без суда.
  
  
7. Неуплата коммунальных платежей:
   
   
• Накопление долга: Если вы не платите за квартиру, свет, воду, газ и другие коммунальные услуги, то у вас может накопиться большой долг.
  
  
• Предупреждение: В этом случае управляющая компания может предупредить вас о необходимости погашения задолженности.
  
  
• Судебное решение: Если вы не погашаете долг, то управляющая компания может подать в суд, чтобы вас выселили.
  
  
• Важный момент: В России и многих других странах существует право на защиту от незаконного выселения. Если вы считаете, что вас выселяют незаконно, вы можете обратиться в суд.
  
  

Пример из судебной практики: Определение Верховного суда РФ по делу № 57-КГ20-14-К1 от 15 декабря 2020 г

Фабула дела: Корчагин О.В. приобрел дом на торгах, но Шамраевы отказались освобождать его. Корчагин обратился в суд, требуя выселить Шамраевых и снять их с регистрационного учета.

Исковые требования: Корчагин О.В. требовал признать Шамраевых Г.И. и В.В. утратившими право пользования жилым домом, выселить их из дома и снять с регистрационного учета.

Решение суда первой инстанции: Суд первой инстанции частично удовлетворил исковые требования Корчагина О.В., признав Шамраевых утратившими право пользования домом и выселив их. Однако суд отказался снимать их с регистрационного учета, поскольку это относится к компетенции органов внутренних дел.

Решение суда апелляционной инстанции: Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и отказал Корчагину О.В. в удовлетворении исковых требований. Суд мотивировал это тем, что заем денежных средств был предоставлен физическим лицом, а не банком или кредитной организацией, поэтому правила об ипотеке не применяются.

Суд также учел, что дом является для Шамраевых единственным жильем, и они не имеют права пользования другим жильем.

Решение Верховного суда РФ: Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд. Верховный Суд указал, что суды неправильно применили законодательство, не учтя, что после перехода права собственности на дом к Корчагину О.В. Шамраевы утратили право пользования домом. Верховный Суд подчеркнул, что закон не препятствует обращению взыскания на жилое помещение, которое является для должника единственным жильем, если оно заложено в обеспечение кредита или займа.


8. Не платите за квартиру? Будьте готовы к последствиям!
   
   
• В России действует Жилищный кодекс, который регулирует отношения между собственниками и нанимателями жилья. Он обязывает нанимателей платить за жилое помещение и коммунальные услуги.
  
  Если вы не вносите плату более шести месяцев подряд, это может стать основанием для выселения. Суд может признать причины неплатежей уважительными, например, длительную болезнь, потерю работы или наличие в семье несовершеннолетних детей и инвалидов. Но если уважительных причин нет, то вы можете потерять свое жилье.
  
  
• Важно знать: Судебная практика по этой теме достаточно разнообразна. Суд может принять решение о выселении даже при наличии уважительных причин, если они не были доказаны в достаточной мере. Например, если вы не представили документы о потере работы или медицинские справки о болезни.
  
  
9. Уехали насовсем? Договор может быть расторгнут!
   
   
• Согласно Российскому законодательству, если вы уехали из квартиры и не планируете возвращаться, договор социального найма считается расторгнутым с момента вашего отъезда. Такие правила действуют и в отношении членов вашей семьи.
  
  Если ваши родственники тоже уехали и не планируют возвращаться, то они могут потерять право на эту квартиру. В этом случае заинтересованные лица могут обратиться в суд с требованием признания их утратившими право на жилое помещение.
  
  
• Важно помнить: Если ваше отсутствие в квартире носит временный характер, то договор социального найма не расторгается, и вы можете вернуться в свою квартиру в любое время.
  
  
10. Расстались с собственником? Будьте готовы к переменам!
    
    
• Ситуация с выселением осложняется, если вы расстались с собственником жилья, например, в результате развода. В этом случае вы, как правило, должны освободить квартиру. Исключение составляют несовершеннолетние дети, которые имеют право проживать в квартире с одним из родителей или с оба родителями, если это возможно.
  
  
• Важно знать: В некоторых случаях суд может позволить проживать в квартире и другим членам семьи, например, если они являются инвалидами или имеют тяжелые заболевания. Но для этого необходимо предоставить доказательства и обратиться в суд с соответствующим заявлением.
  
  
11. Лишение родительских прав - риск для жилья
    
    
• В случае лишения родительских прав суд может признать невозможным совместное проживание родителей с детьми.
  
  В этом случае родителей могут выселить из жилого помещения по требованию органа опеки и попечительства, прокурора или законных представителей несовершеннолетних детей. В некоторых регионах их могут выселить в другое жилье по договору социального найма, которое будет по размеру соответствовать комнате в общежитии.
  
  
• Важно помнить: Судебная практика в этой области не всегда однозначна, и выселение не всегда является обязательным решением. Суд может принять решение о продолжении проживания в квартире, если это не будет угрожать интересам детей.
  
  
12. Служебная квартира или общежитие - особые правила
    
    
• Если вы живете в служебной квартире или общежитии, то у вас есть договор найма с работодателем. В этом случае вас могут выселить, если вы потеряли работу или ваш договор найма был расторгнут. Если вы отказываетесь освободить жилье добровольно, то вас выселят в судебном порядке без предоставления другого жилья.
  
  
• Важно знать: В некоторых случаях выселение из служебной квартиры может быть невозможным. Например, если вам передали жилье другой человек, который работает с вами, или вы относитесь к определенной категории граждан, которые имеют право на другое жилье.

Юристы в Екатеринбурге помогут вам защитить ваши права в суде в случае спора о выселении из служебной квартиры или общежития.

Что делать, если вам грозит выселение?

• Собирайте документы: Собирайте все документы, которые могут подтвердить ваши права на жилье, например, договор найма, справки о заработной плате, медицинские документы, доказательства уважительных причин неплатежей и т.д.
  
  
• Обратитесь к юристу: Не откладывайте обращение к юристу, чтобы он помог вам разъяснить ваши права и оспорить выселение, если оно происходит незаконно.
  
  
• Защищайте свои права: Если вы считаете, что выселение происходит неправомерно, не бойтесь обращаться в суд. Суд может остановить выселение, если будут нарушены ваши права.

Юристы в Екатеринбурге помогут вам защитить ваши права в суде в случае спора о выселении из жилого помещения.