Споры по поводу общего имущества многоквартирного дома

В многоквартирном доме (МКД) собственники квартир автоматически становятся владельцами общего имущества (ОИ), которое включает кровлю, лестничные клетки, инженерные сети, земельный участок и многое другое.

Управление и содержание этого имущества ложится на плечи управляющей организации (УО). Однако возникают ситуации, когда использование общего имущества выходит за рамки дозволенного, нарушая права собственников. В этой статье мы рассмотрим правовые аспекты, касающиеся споров по поводу ОИ, его состава и функций, а также разберем актуальную судебную практику.

Юристы в Екатеринбурге специализируются на решении жилищных споров, в том числе связанных с общим имуществом многоквартирного дома.

Состав и принадлежность общего имущества

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) и статье 290 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), в состав ОИ МКД входит:

• Несущие стены дома: обеспечивают прочность и целостность здания.
  
  
• Общие помещения: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифтовые холлы, колясочные, чердаки, технические подвалы, котельные, бойлерные, элеваторные узлы.
  
  
• Инженерные системы: обслуживают более одного помещения (отопление, водоснабжение, электроснабжение, вентиляция, канализация).
  
  
• Земельный участок: под МКД с придомовой территорией, включая детские и спортивные площадки, элементы озеленения и благоустройства.
  
  
• Кровля: защищает здание от осадков.
  
  
• Технически этажи: используются для размещения инженерного оборудования и коммуникаций. 
  
  
• Лифтовое оборудование: обеспечивает доступ к различным уровням здания.
  

Важно понимать, что право собственности на ОИ возникает автоматически при регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в МКД (п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда № 25 от 23.06.2015). Отдельная регистрация прав на ОИ не требуется.

Определение состава общего имущества

Состав ОИ должен быть утвержден собственниками помещений в МКД для выполнения обязательств по его содержанию. Это решение принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников и оформляется протоколом (ч. 1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Юристы в Екатеринбурге окажут вам помощь в определении состава общего имущества МКД и защитят ваши права в суде в случае споров.

В договоре управления:

• Перечисляется состав обслуживаемых объектов.
  
  
• В качестве существенного условия должен быть указан состав обслуживаемого имущества, без которого договор считается незаключенным и не имеет юридической силы.

В случае создания ТСЖ:

• Состав ОИ определяется на общем собрании собственников, а не членов ТСЖ.
  
  
• Собрание членов ТСЖ не обладает полномочиями по утверждению состава ОИ в МКД.

Юристы в Екатеринбурге помогут вам провести общее собрание собственников в соответствии с законодательством и защитят ваши права при принятии решений о составе ОИ.

Приоритет сведений о составе ОИ:

В случае расхождения сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Реестр), документации технического учета, бухгалтерского учета управляющих организаций, технической документации на МКД – приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Определение состава ОИ в отдельных случаях:

• Внутридомовые инженерные системы: состав определяется в зависимости от типа системы.
  
  
• Система электроснабжения: в состав ОИ не включается интеллектуальная система учета электрической энергии, в том числе коллективные приборы учета, обязанность по приобретению, установке, замене, допуску в эксплуатацию, а также последующей эксплуатации которых возлагается на гарантирующих поставщиков электрической энергии в соответствии с Федеральным законом «Об электроэнергетике».

Внешняя граница сетей:

• Электро-тепло-,водоснабжения,водоотведения,информационно телекоммуникационных сетей: внешняя граница стены МКД.
  
  
• Сетей газоснабжения: место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Роль органов ГЖИ и МСУ

Органы Государственного жилищного надзора (ГЖИ) в рамках своей надзорной деятельности определяют перечень объектов, которые обслуживают управляющие МКД организации. Например, при жалобах собственников на некачественную уборку придомовой территории, инспектор ГЖИ проверяет, поставлен ли земельный участок на кадастровый учет, определены ли его границы и качество уборки.

Органы местного самоуправления (МСУ) при выборе управляющей организации проводят открытый конкурс, в конкурсную документацию и договор управления включается состав имущества для управления.

Изменения в составе ОИ

Состав ОИ может быть изменен по решению общего собрания собственников:

• Увеличение: путем реконструкции МКД, расширения, надстройки, строительства хозяйственных построек (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
  
  
• Уменьшение: с согласия всех собственников помещений в МКД через реконструкцию МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Судебная практика по изменению состава ОИ

Верховный Суд и Минстрой России считают, что для объединения балкона или лоджии с комнатами квартиры требуется согласие всех собственников, так как балконная плита присоединяется к личному имуществу (определение ВС РФ от 10 октября 2017 г. № 18-КГ17-164).

Юристы в Екатеринбурге окажут вам помощь в разрешении споров о составе ОИ, в том числе по вопросам объединения балкона или лоджии с комнатой.

Использование общего имущества

Собственники помещений в МКД имеют право использовать ОИ:

• По прямому назначению: для обеспечения нормальной эксплуатации МКД.
  
  
• В коммерческих целях: сдача в аренду, размещение рекламы, использование для коммерческой деятельности.

Для использования ОИ в коммерческих целях требуется согласие общего собрания собственников.

Порядок проведения общего собрания собственников

• Способ проведения: Очное, заочное или очно-заочное.
  
  
• Кворум: участие собственников, которым принадлежит более 50% голосов от общего числа голосов.
  
  
• Инициатор и организатор: УК/ТСЖ, собственник, группа собственников (не менее 10% голосов).
  
  
• Вопросы повестки дня:

-Передача имущества в аренду (указание объекта, арендатора, целей).
-Условия аренды: срок, размер арендной платы, сроки внесения.
-Назначение доходов от аренды: ремонт, благоустройство, распределение между собственниками.
-Текст договора аренды.
-Лицо, подписывающее договор от имени собственников.

Юристы в Екатеринбурге помогут вам подготовить и провести общее собрание собственников, а также защитят ваши права при принятии решений о использовании ОИ.

Голосование:

Решения принимаются не менее ⅔ от общего числа голосов собственников.

Договор аренды

• Регистрация в Росреестре: необходима для аренды частей нежилых помещений, земельного участка и при сроке аренды более 1 года.
  
  
• Акт приема-передачи: передача имущества арендатору.

Категории споров, возникающих по поводу ОИ

1.Незаконное использование общего имущества:

• Самовольный захват: без согласия собственников, бесплатное использование.
  
  
• Согласованный захват: согласование с УК/ТСЖ, без согласия собственников.

Юристы в Екатеринбурге помогут вам защитить ваши права в случае незаконного использования общего имущества МКД

Судебная практика

Суды активно рассматривают дела о незаконном использовании ОИ.

Пример№1: В Хабаровске компания разместила рекламу на фасаде здания без согласия собственников, суд обязал ее демонтировать и возместить неосновательное обогащение (Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 09.06.2018 по делу № А73-19207/2017).

Пример №2 Фабула дела № 5-КГ22-150-К2: гражданка установила кондиционер на фасаде дома без согласия других собственников. Управляющая компания обратилась в суд с иском о демонтаже кондиционера и восстановлении фасада.

Верховный суд, поддержав решения судов первой и апелляционной инстанций, указал,что кондиционер затрудняет владение и пользование общим имуществом многоквартирного дома, тем самым нарушает права собственников. Женщине необходимо было получить согласие других собственников.

Доводы кассационного суда о том, что размещение кондиционера не нарушает права других собственников являются ошибочными.

• Полотенцесушитель: входит в ОИ, если его демонтаж невозможен без отключения стояка подачи ГВС или системы отопления.
  
  
• Система водоотведения: граница ответственности УО и собственников - место подключения квартирного трубопровода к тройнику на стояке канализационного стока здания.
  
  
• Интеллектуальные системы учета электрической энергии: являются собственностью поставщика электроэнергии (Правила 491).

2. Споры по поводу финансирования капитального ремонта общего имущества МКД

Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П

Дело, рассмотренное Конституционным Судом, было возбуждено по запросам двух групп депутатов Государственной Думы. Обе группы оспаривали положения Жилищного кодекса РФ, касающиеся организации и финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД.

Первая группа депутатов оспаривала часть 4 статьи 179 Жилищного кодекса РФ, которая допускает использование средств фонда капитального ремонта, формируемого на счете регионального оператора, для финансирования ремонта в других домах.

Заявители утверждали, что это нарушает право собственности, так как собственники помещений не давали согласия на использование их средств для ремонта не принадлежащего им имущества.

Вторая группа депутатов оспаривала часть 1 статьи 169, части 4 и 7 статьи 170 Жилищного кодекса РФ. Заявители считали, что:

• Часть 1 статьи 169 неправомерно возлагает на собственников помещений обязанность уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт, фактически освобождая государство от прежней обязанности по ремонту.
  
  
• Части 4 и 7 статьи 170 позволяют органам местного самоуправления распоряжаться взносами собственников помещений без их волеизъявления.

Юристы в Екатеринбурге помогут вам оспаривать неправомерные действия УК и ТСЖ по использованию средств капитального ремонта и защитить ваши права.

Решения Конституционного Суда

Конституционный Суд РФ, рассмотрев дело, вынес следующие решения:

• Часть 1 статьи 169 была признана конституционной. Суд пояснил, что обязанность собственников помещений по уплате взносов является не налогом, а обязательным платежом за организацию и проведение капитального ремонта, который направлен на сохранение общего имущества и безопасной эксплуатации дома.
  
  
• Часть 4 статьи 170 также признана конституционной, так как она обеспечивает реализацию избранного собственниками помещения способа формирования фонда капитального ремонта.
  
  
• Часть 7 статьи 170 была признана конституционной, но с уточнением, что принятие решения органом местного самоуправления о формировании фонда на счете регионального оператора возможно только при условии, что орган предпринял меры по информированию собственников о способах формирования фонда и последствиях выбора.
  
  
• Часть 4 статьи 179 была признана конституционной. Суд пояснил, что эта часть Кодекса обеспечивает обращаемость средств фонда капитального ремонта, которая позволяет не только оптимальным образом использовать средства, но и защитить их от обесценивания.

Выводы

Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П имеет ряд важных выводов для темы общего имущества МКД и споров:

1. Право собственности собственников помещений в МКД не нарушается при обязательной уплате взносов на капитальный ремонт, так как эти взносы являются платежом за организацию и проведение ремонта, а не налогом.
   
   
2. Собственники помещений имеют право выбирать способ формирования фонда капитального ремонта, но их право выбора ограничено необходимостью обеспечить сохранность и безопасную эксплуатацию многоквартирного дома.
   
   
3. Органы местного самоуправления могут принимать решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора только в исключительных случаях, когда собственники не смогли принять решение о формировании фонда или не реализовали выбранный способ формирования.
   
   
4. Использование средств фонда капитального ремонта для ремонта в других домах допустимо в рамках централизованной системы аккумулирования средств, обеспечивающей эффективное управление общественными ресурсами в жилищной сфере.

Практическая значимость постановления

Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П имеет высокую практическую значимость, так как оно:

• Уточняет правовые основания для обязательной уплаты взносов на капитальный ремонт.
  
  
• Определяет границы правомочий органов местного самоуправления в сфере капитального ремонта.
  
  
• Регулирует механизм использования средств фонда капитального ремонта в рамках централизованной системы.
  
  
• Создает правовую основу для решения спорных вопросов, возникающих в сфере капитального ремонта общего имущества в МКД.

Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П является важным документом, который разъясняет правовое регулирование капитального ремонта общего имущества в МКД и обеспечивает баланс между интересами собственников помещений и общественными интересами.

Юристы в Екатеринбурге помогут вам разбираться в нюансах правового регулирования капитального ремонта общего имущества МКД и защитят ваши права.

Заключение

Важно помнить, что собственники помещений в МКД должны активно участвовать в принятии решений по вопросам управления и содержания ОИ, своевременно выявлять спорные ситуации и защищать свои права в соответствии с законом.