Капитальный ремонт

Капитальный ремонт в доме: что нужно знать?

Что делать, если не приходят квитанции за ремонт?

Капремонт - это не всегда хорошо

Капремонт провели - проблемы остались

Всегда ли прав собственник?

Капитальный ремонт в доме: что нужно знать?

Собственники обязаны содержать общее имущество и, соответственно, платить взносы на капитальный ремонт. Эта предусмотренная законом обязанность.

Размер взносов на проведение капремонта многоквартирного дома, а точнее их минимальная сумма, определяется каждым субъектом РФ самостоятельно и изменяется только на основании нормативно-правового акта публичного органа власти субъекта РФ.

Однако если собственники захотят ускорить сроки проведения капремонта в их доме, они всегда могут организовать собрание собственников и принять решение об увеличении взносов, тем самым, ускорив процесс формирования фонда капитального ремонта.

Фонд капитального ремонта

В каждом регионе нашей страны, существует свой фонд капремонта. В Свердловской области он, например, называется Региональный Фонд содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области.

Что он из себя представляет?

Простыми словами, это кошелёк, специальный счет, на котором копятся все взносы на капремонт собственников помещений в многоквартирном доме.

Существует два вида таких «кошельков»:

1. Первый вариант (вариант по умолчанию) — это когда все накопления хранятся на счете регионального оператора. Это удобно, потому что вся информация о доме и даже помещении, расположенном в нём, размещена на официальном сайте регионального оператора, где можно ознакомиться с информацией о сумме начислений.

Основным минусом данного способа формирования фонда является постоянно отсутствие средств у регионального оператора на проведение ремонта, соответственно, придется подождать.


2. Второй вариант — это когда собственники квартир проводят общее собрание и решают, что взносы они будут перечислять на счет в конкретный банк. Отметим, что собственники самостоятельно несут расходы на открытие и содержание счета, а также ведут работу с должниками.

Здесь необходимо понимать, что к кредитной организации тоже предъявляется ряд требований. Владельцем счета будет выступать ТСЖ, либо управляющая компания вашего дома, которые будут обязаны исполнять требования законодательства, в частности, предоставлять информацию о счете, поступивших и израсходованных средствах в орган государственного жилищного надзора.

Собственник может изменить способ формирования фонда в любой момент, приняв решение на общем собрании собственников.

Необходимо помнить, что собрание должно проводиться с соблюдением предусмотренных законом процедур. Тем более, далеко не все банки подходят для открытия специальных счетов. Поэтому перед проведением собрания лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет правильно оформить его результаты.

ВАЖНО: Не пропускайте срок уплаты взносов на капремонт, иначе придется платить дополнительные пени за каждый день просрочки!
На что можно потратить средства фонда?

Законодатель определил список целей, на которые можно потратить средства фонда капремонта. Прежде всего, это оплата работ и услуг подрядных организаций по проведению ремонта, а также затраты на разработку проектной документации. Субъекты РФ могут расширять этот список дополнительными ремонтными работами.

Когда капитальный ремонт придет в ваш дом?

Каждый субъект РФ создает и реализует собственную региональную программу капитального ремонта, которая утверждается на каждый год. В ней планируются мероприятия по ремонту зданий, определяются списки домов: какие будут отремонтированы в первую очередь, а какие – позже.

Однако закон гласит, что в первую очередь ремонт должен быть проведен в многоквартирных домах, проведение капремонта которых требовалось еще при приватизации первого жилого помещения, т.е. «давным-давно». Информацию о состоянии дома, а также информацию о первой приватизации собственник может затребовать в обслуживающей дом УК.

Можно ли переносить сроки капитального ремонта, «сдвинуть» списки?

Не допускается переносить срок проведения ремонта на более поздний или уменьшать объем необходимых работ. Тем не менее, собственники помещений имеют право принять такое решение, но только если проведение ремонта не является необходимым.

Перенесение сроков на более ранний период допускается в случае установления обстоятельств, создающих угрозу безопасности жизни или здоровью людей. Например, разрушается фундамент, рушатся стены, обваливается потолок.

Вообще собственники сами могут ускорить течение срока капремонта, но только за собственные средства, увеличив размер ежемесячных взносов на ремонт.

Что делать, если не приходят квитанции за ремонт?

В практике юридического агентства «ДФ» существуют прецеденты, когда жильцы в многоквартирных домах попросту не получали квитанции на оплату капремонта.

Например, к нам обратился клиент, который совместно с другими собственниками провели собрание и решили увеличить взносы на капремонт, перейти на формирование фонда капитального ремонта на специальном счете.

Но однажды им перестали поступать квитанции на оплату соответствующих взносов. Управляющая компания просто отказалась этим заниматься. А, как известно, для собственников, которые вовремя не платят, это чревато начислением дополнительных пеней.

Что делать собственникам в такой ситуации?

1. Рекомендуем обратиться за решением этого вопроса к квалифицированному юристу, который будет сопровождать все ваши действия: во взаимоотношениях с собственниками, с УК, при необходимости – в суде.
   
   
2. На общем собрании собственников следует принять решение о том, что управляющая компания будет начислять взносы и переводить их на специальный счет дома.
   
   Собрание будет считаться состоявшимся, если на нем присутствовало более половины собственников, а решение – принятым, если за него проголосовало 2/3 от общего числа присутствующих. После принятия решения копию протокола обязательно нужно направить в адрес УК.
   
   
3. Если УК откажет в предоставлении данной услуги, следующий шаг – обращение в районный суд по месту нахождения УК или по месту жительства заявителя с требованием о понуждении вести начисления на ремонт на спецсчете.
   
   В суд необходимо предоставить отправленное заявление в УК с приложением протокола общего собрания, а также почтовые квитанции, подтверждающие их отправку.
   
   
В судебном процессе нужно будет доказать факт принятия соответствующего решения общим собранием, а также факт направления в адрес УК заявления и протокола.

Залог успешного для собственника разрешения дела – своевременное обращение к юристу и его грамотно проведенная досудебная и судебная работа. Помните, что обязанность управляющей компании производить начисления взносов, прямо установлена в законе.

Споры о капитальном ремонте

При проведении капремонта могут возникнуть различного рода проблемы. Например, несоблюдение сроков проведения ремонта, недостаточность средств, нарушение законодательства, проблемы борьбы с должниками (да, подрядчики с должниками бороться не будут, и ремонтные работы проводить без оплаты не будут, поэтому эта ответственность ложится на плечи добросовестных собственников).

Капитальный ремонт означает заключение договоров с подрядными организациями, который необходимо правильно составить, затем контролировать деятельность подрядчиков, правильно принять работы.

А если ремонт ненадлежащего качества? Это споры, разбирательства и длительные, дорогостоящие судебные тяжбы. Если вас не устраивает качество капитального ремонта, обращайтесь к профессиональным юристам.

Капремонт провели - проблемы остались

Для того чтобы не допустить такой ситуации, при которой ремонт проведен некачественно, либо вообще не проводился, необходимо на этапе подписания договора с подрядной организацией не ошибиться.

Не стоит полагаться на «авось». Для проверки договора подряда, разъяснения его положений обращайтесь за помощью к юристу, ведь возможно, потребуется корректировка договора, положения которого не будут «в пользу» собственников. Грамотно заключенный договор – залог вашей победы в суде в случае возникновения конфликта

Итак: договор подписан, работы выполнены, но результат собственников не устраивает. Что делать?

Сначала необходимо обратиться в управляющую компанию дома с заявлением об исправлении недостатков проведенных ремонтных работ. В заявлении нужно подробно расписать, какие работы проведены некачественно, что необходимо переделать – приложите к заявлению фотографии.

Если в установленный срок ответа от УК не поступило – пишем жалобы в прокуратуру и обращаемся в суд. Если сами собственники не будут контролировать ход претензионной работы, никто проблему не решит. К сожалению, сегодня это факт.

Всегда ли прав собственник?

Конечно, нет.

В современном мире, возникает все больше ситуаций, при которых потребитель, прочитав какие-то положения закона в Интернете или посоветовавшись со своим знакомым, который когда-то закончил юридический факультет, считает себя правым в любой ситуации, невзирая на здравый смысл.

В такой ситуации добросовестные управляющие компании (да, есть и такие) вынуждены «бороться» с необоснованными требованиями собственников.

Ведь работа, управляющий компании – это постоянный диалог с жильцами, которые не всегда могут решить возникшую проблему самостоятельно. Даже если действия УК соответствовали требованиям и нормам закона, то в случае спора с собственниками, важно правильно выстроить свою позицию для защиты и обосновать её.

Когда на деятельность управляющих компаний начинается «СПАМ-атака» собственников претензиями и жалобами, УК нужно обратить внимание на поступающие заявления и не игнорировать их. На все такие требования необходимо отвечать правильно, в срок и в рамках закона. Обязательно нужно выяснить, имеет ли место проблема и в какой мере УК должна за нее отвечать.

Зачастую дело переходит в судебные стены. В таком случае УК просто нуждается в помощи квалифицированного юриста, который поможет разрешить спорные вопросы с потребителями.

Что делать, если взносы на капремонт не платят?

В случае, когда собственники отказываются платить взносы на капремонт, необходимо правильно рассчитать сумму задолженности и размер пени за несвоевременную оплату.

1. Для начала следует направить уведомления собственникам, которые не платят взносы, о необходимости погасить задолженность в определенный срок.
   
   
2. Параллельно нужно выступить инициатором проведения общего собрания собственников и активно вести диалог с собственниками. Возможно, есть законные основания, либо отсрочки по выплатам – предлагать все возможные варианты.
   
   
3. Если собственники не согласны с произведенными расчетами, пересчитать задолженность еще раз.

В случае, когда данные мероприятия не привели к результату, остается обращаться в суд, ведь управляющая компания имеет такие же гражданские права, что и собственники многоквартирного дома.

По спорам в сфере ЖКХ и, в частности, при проведении капитального ремонта многоквартирного дома, важно каждой стороне – и собственникам, и управляющим компаниям, знать свои права и обязанности. Ведь право одного — это обязанность другого, и наоборот.

Собственникам посоветуем не отстраняться от проблем многоквартирного дома, правильно и планово проводить собрания, активно взаимодействовать с управляющей компанией по решению общедомовых вопросов. Обязательно платить взносы на капитальный ремонт и интересоваться, на что они будут потрачены. Помните, что «судьба» дома – в руках собственников.

В свою очередь, управляющая компания должна быть открыта к диалогу с собственниками. Она должна помогать им в решении проблем многоквартирного дома, участвовать в собраниях, консультировать по всем возникающим у собственников вопросам.