Проконтролируем правильность и законность вашей сделки
Узнаем историю недвижимости, указываем на возможные риски. Экспертный уровень 17 лет

Проверка чистоты сделки с недвижимостью

Приобретение и отчуждение недвижимости во все времена было сделкой, сопряженной с определенными опасностями. И в нашу цивилизованную эпоху можно легко стать жертвами мошенников при покупки квартиры, земли, дачи. Поэтому так важно обратить внимание на главные риски, связанные с операцией, — сегодня их наличие можно проверить и самостоятельно, и обратившись к специалисту.


Основные риски и как их предотвратить

Проверка договора покупки-продажи

Проверка застройщика

Проверка выписок из ЕГРН и других документов

Где провести проверку


Основные риски и как их предотвратить

Проблемы с несовершеннолетними собственниками:

  • Запросите у продавца выдержку из домовой книги — проверьте документ на наличие прописанных детей.
  • Если один из собственников несовершеннолетний, требуйте демонстрации разрешения на сделку от органов опеки.
  • Попросите у продавца, имеющего несовершеннолетних детей, документ, подтверждающий, что после отчуждения квартиры им будет где проживать.
  • Проверьте, участвовали или не участвовали в приватизации несовершеннолетние — если их права в ходе данного процесса были нарушены, они правомочны оспорить сделку: до 18 лет — через представителя, с 18 лет — сами.

Проблемы с обременением квартиры правами третьих лиц. Покупатель изучает архивную справку из домовой книги — его должно насторожить, если в ней указаны лица:

  1. Отказавшиеся от участия в приватизации.
  2. Проживающие по договору безвозмездной эксплуатации, найма.
  3. Пользующиеся данным жильем на основании завещательного отказа (если они выпишутся из квартиры, то не потеряют право эксплуатировать ее вплоть до даты, указанной в документе).
  4. Несовершеннолетние, которые в настоящий момент или под опекой, или без попечения родителей.
  5. Получатели ренты за данный объект.

Проблемы с недееспособными продавцами. Если вменяемость второй стороны сделки вас настораживает:

  1. Вместе с продавцом посетите наркологическую и психоневрологическую клинику — убедиться, что он не состоит на учете в данных диспенсерах.
  2. Попросите у продавца справку из органов попечительства и опеки — там должно быть указано, что над ним нет опекуна, что в его отношении не рассматривалось ограничение дееспособности.

Проблемы с мошенниками:

  1. Не стесняйтесь сличить внешность продавца с его фото в паспорте.
  2. Поговорите с соседями, особенно если дом — не новостройка.
  3. Проверьте паспорт участника сделки на бесплатном сервисе ФМС на предмет недействительности.
  4. Удостоверьтесь, что информация в свидетельстве собственника, выписке из ЕГРН в точности соответствует реальности, указанным в иных документах данным.
  5. Попросите у продавца все квитанции по коммуналке — убедиться, что нет задолженностей, штрафов и пени.
  6. Не передавайте продавцу из рук в руки наличные — используйте банковский перевод, ячейку или эскроу-счет.
  7. Не отдавайте деньги до тех пор, пока квартира не будет оформлена на ваше имя.
  8. Совершайте сделку с участием свидетелей с весомым словом — юристов, банковских работников.
  9. Проверьте продавца, отчуждаемую недвижимость на наличие споров — обратитесь к порталам судебной структуры.
  10. При объявлении низкой цены не стесняйтесь разузнать у продавца ее основание.
  11. По возможности не вносите аванс или задаток — всегда требуйте оформление передачи денег у юриста.
  12. Если расплачивайтесь наличностью, при продавце проверьте в банке подлинность всех купюр.

Проверка договора покупки-продажи

При заключении договора о покупке-продаже должно насторожить следующее:

  1. У квартиры за 2-5 последних лет сменилось несколько владельцев. Тут или мошенническая схема, или серьезные проблемы с эксплуатацией данного объекта.
  2. Среди лиц, участвующих в приватизации, — не только взрослые, но и несовершеннолетние на тот момент.
  3. Квартира была недавно подарена собственнику-продавцу. Особенно, если даритель — пожилой человек, не приходящийся ему родственником.
  4. Недвижимость Все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения была унаследована. Банки, к примеру, не оформляют залоговой квартиру, которая перешла к наследнику раньше, чем год назад. Покупать такую недвижимость стоит минимум через 5 лет от наследования ее продавцом.

Очень важно проверить так называемых «проблемных собственников»:

  • Несовершеннолетние. Недвижимость может быть законно отчуждена лишь с соглашения представителя структуры опеки и попечительства.
  • Недееспособные. Если квартиру отчуждает недееспособный человек, по решению суда она возвращается ему обратно. Поэтому нужно обратить внимание на слишком пожилых продавцов, людей с аутизмом, психическими устройствами, задержками развития.
  • Состоящие или состоявшие в браке. Муж, жена продавца должны или присутствовать на сделке, или предоставить письменную расписку, что не против нее. Если отчуждатель в разводе, проверяют, нет ли у бывшего супруга претензии на данную недвижимость.

Проверка застройщика

Для проверки честности застройщика нужно сделать следующее:

  1. Изучить его официальный сайт, портфолио, отзывы покупателей.
  2. Сравнить цены со стоимостью недвижимости в данном районе. Слишком низкая цифра должна насторожить.
  3. Просмотреть разрешительную документацию: проектные декларации, разрешение на стройку, ТУ на будущие коммуникации.
  4. Проверить, не зарегистрирована ли компания за границей — уплаченные за квартиру деньги могут перейти на офшорные счета, откуда их не вернуть.
  5. Посмотреть, соответствует ли предназначение участка, на котором идет стройка, фактическому. Если он, к примеру, предназначен для сельхоздеятельности, возведенный многоквартирный дом могут снести.
  6. Время от времени следить за ходом строительства — добросовестные компании выкладывают последние новости на своем сайте.

Проверка выписок из ЕГРН и других документов

При проверке выписки из Единого госреестра недвижимости стоит обратить внимание на это:

  • Продавцом выступает не собственник недвижимости — стоит проверить доверенность на его представителя. Документ Письменный акт, который обладает юридическим значением может быть «липовым».
  • Объективно большое число регистрационных действий с объектом — недвижимость может быть оспорена после приобретения.
  • Ограничения и обременения на данную собственность — недвижимость, возможно, под арестом, заложена, проходит предметом судебного разбирательства.

При проверке техпаспорта:

  • Несогласованные перепланировки — сложность продажи объекта в будущем, возможные конфликты с соседями вплоть до административной ответственности.
  • Разные данные по объекту в техпаспорте и выписке из ЕГРН (число перепланировок, площадь) — если есть расхождения, продавец их устраняет самостоятельно. В противном случае бремя штрафа ляжет на приобретателя.
  • Несоответствие официальных границ фактическим — невозможность оформления права собственника на объект.

При проверке справок по форме №9:

  1. Число собственников не соответствует число зарегистрированных лиц — возможно, продавец скрывает родственника с бессрочным правом эксплуатации данного объекта.
  2. В квартире прописаны дети — возможность признания сделки недействительной из-за нарушения прав на недвижимость несовершеннолетнего.

При проверке свидетельства собственника:

  • Недавно выданный документ — недобросовестность участника сделки (данные свидетельства несколько лет назад полностью заменены выписками из ЕГРН).
  • Право Система общеобязательных социальных норм, охраняемых силой государства, обеспечивающего юридическую регламентацию общественных отношений в масштабе всего общества собственности Право владения, пользования и распоряжения (правомочия собственника) составляют содержание права собственности как субъективного права продавца на основе договора долевого участия или паенакопления — возможно, второй владелец решит оспорить сделку.
  • Право собственности продавца на основе дарственной или наследственного свидетельства — возможно, его родственники решат оспорить сделку.

Где провести проверку

Каждый гражданин может проверить приобретаемую недвижимость, обратившись к сервисам:

  • сайт Госуслуг;
  • официальный портал и сервисы Росреестра.

В частности, на сайте Росреестра можно заказать выписку из ЕГРН:

  • обычная бумажная версия — 450 рублей;
  • расширенная бумажная версия — 750 рублей;
  • электронная версия — 250 рублей.

Нужно лишь указать кадастровый номер в специальном окне, действовать согласно подсказкам сервиса. Оплатить услугу — примерно через 30 минут заказчик получить на свою электронную почту выписку.

Наряду с самостоятельной проверкой сделок с недвижимыми объектами существует еще один способ — обращение к профессиональному юристу. Он имеет целый ряд плюсов:

  1. Помощь в проверке разного рода сделок — покупки-продажи, аренды, дарения, операций с ипотекой и застройщиками.
  2. Недопущение, минимизация риска.
  3. Минимум информации для проверки. В большинстве случаев — лишь адрес объекта и его кадастровый номер.
  4. Проверка документов продавца на ошибки — с учетом законодательных норм, пожеланий клиента.
  5. Обстоятельные консультации на любом шаге сделки.
  6. Возможность заказа юридического сопровождения «под ключ».
  7. Гарантия Предусмотренное законом или договором обязательство, в силу которого какое-либо лицо отвечает перед кредиторами при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства должником на результат проверки.
Число просмотров — 8960
2594

Получить консультацию

Для получения подробной информации оставьте контактные данные и мы с Вами свяжемся

WhatsApp Напишите мне лично в WhatsApp Напишите мне лично в Telegram Telegram Мы работаем
дистанционно
Работаем дистанционно 24х7. Звоните:
+7 982 660-06-46. Пишите в WhatsApp
Юридическое агентство