Споры, связанные с самовольными постройками, в арбитражном суде

Прослушать материал

Споры по данной теме сводятся к одному (а точнее, к двум вариантам):

- либо это требования о сносе самовольной постройки;

- либо о признании на неё права собственности.

Откуда взялась проблема самовольных построек?

Вопросы по этому поводу существуют почти столько же, сколько нормы Гражданского кодекса, признающие недвижимостью не только земельные участки, но и отдельные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и тд.

За рубежом (в США, Англии, Швеции и др.) давно принято именовать недвижимость одним земельным участком. То есть, недра, полезные ископаемые, здания, постройки, инженерные коммуникации относятся к одному земельному участку.

У нас же всё это — разные объекты недвижимости (статья 130 ГК РФ).

Поэтому законодательство о недвижимости меняется часто, последние нововведения (август 2018 года) как раз затронули вопросы самовольных построек.

Что изменилось в нормах о самовольных постройках?

Во-первых, законодатель дал возможность приобретателям земельных участков защищаться принципом добросовестности. То есть, собственник постройки убережет её от сноса,

· если он не знал и не мог знать, что приобретенный им участок, на котором возведена постройка, ограничен в использовании (н-р: участок находится в санитарно-охранной зоне, на территории расположены памятники истории и культуры и тд.)

В остальных случаях:

· когда участок получен с нарушением закона; на строительство объекта не было выдано разрешения, не получено согласования; или объект возведен с нарушением градостроительных и строительных норм и правил,

его нельзя использовать, продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, и что самое главное, на него не возникает права собственности.

Во-вторых, появился новый механизм легализации самостроя.

Теперь самовольную постройку можно привести в соответствие с установленными требованиями и тем самым получить на нее право собственности.

Установленные требования — это, к примеру, параметры землепользования и застройки, документация по планировке территории и пр.

Воспользоваться таким правом может только тот, у кого земельный участок находится на праве:

- собственности,

- пожизненного наследуемого владения,

- постоянного (бессрочного) пользования,

- временного владения (когда земля получена от государства или муниципалитета для строительства).

В-третьих, изменился срок для сноса и установлен срок для приведения самостроя в соответствие с установленными требованиями: от 3-х мес. до года (снос) и от 6-ти мес. до 3-х лет (приведение в соответствие).

Кроме того, решение о сносе постройки или приведении ее в соответствие принимает не только суд, но и органы местного самоуправления.

Надо сказать о том, что муниципалитет не всегда имел такую возможность, но после многочисленных судебных разбирательств таки получил это право.

Далее вся страна наблюдала картину, когда повально сносились здания и сооружения, а собственники никак не могли защититься.

И вновь законодателю пришлось реагировать.

Теперь органам местного самоуправления запрещено принимать решение о сносе самостроя или приведении его в соответствие с установленными требованиями, если:

- на него зарегистрировано право собственности в ЕГРН (раньше это по факту не имело никакого значения);

- право собственности на него признано судом;

- судом принято решение об отказе в его сносе;

- самострой является многоквартирным, жилым или садовым домом.

В целом, муниципалитет может принимать решения по самострою только если:

- такая постройка возведена на земельном участке, на который нет документов;

- постройка возведена на земельном участке с ограниченным видом использования.

Часто самовольные постройки выявляются без всяких проверок муниципалитета, например, когда предприниматели или организации спорят по договорам.

В ходе рассмотрения дела в арбитражном суде выясняется, что продавец не мог передать имущество, поскольку это самострой. А на самострои, как известно, право собственности не возникает.

Арбитражные суды при рассмотрении таких дел прислушиваются к позиции высших судов, которые рекомендуют уходить от формализма и оценивать реальное положение дел.

Поэтому, к примеру, отсутствие разрешения на строительство объекта само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Суды оценивают многие фактические обстоятельства: предпринимал ли владелец все необходимые меры, чтобы получить разрешение на строительство или ввод объекта в эксплуатацию; правомерно ли уполномоченный орган отказал в выдаче такого разрешения и тд.

Причем, критерии такой оценки разные. Одни суды, к примеру, отказывают в удовлетворении иска, если истец обратился с заявлением о выдаче разрешения уже по окончанию строительства. Другие с этим не согласны.

Но если при возведении объекта нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, либо сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, исход дела очевиден.

Хотя эта проблема стала решаемой с недавнего времени — приведение постройки в соответствии с этими самыми нормами.

Как видите, возможностей отстоять правоту в делах по самовольным постройкам, стало больше. Единственное, что требуется от Вас — обратиться за квалифицированной помощью.

Спросите хотя бы совета, проконсультируйтесь с грамотным и компетентным юристом, который оценит Вашу проблему с юридической точки зрения, подскажет какие меры для ее решения возможно будет предпринять и предупредит очень серьезные негативные последствия.

Ждем Вас на консультации!

Число просмотров — 47
3

Получить консультацию

Для получения подробной информации оставьте контактные данные и мы с Вами свяжемся