Споры из договора купли-продажи недвижимости в арбитражном суде

Прослушать материал

Купля-продажа — это самый распространенный договор еще с очень древних времен.

Законодатель старается успевать за новыми веяниями общества и в зависимости от предмета договора выделяет отдельное регулирование: розничной купли-продажи, поставки товаров и поставки товаров для государственных (муниципальных) нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи предприятия, продажи недвижимости.

Сегодня меня больше всего волнует большой оборот недвижимости. Множество застройщиков, множество сделок на крупные и очень крупные суммы, и множество судебных споров.

Какой-то предприниматель нежелательно для муниципалитета хочет зарегистрировать земельный участок, какое-то ООО хочет признать договор недействительным, а ему «прилетает» встречный иск о признании договора незаключенным, какая-то организация не исполнила свои обязательства, кто-то не имеет прав на земельный участок под зданием и так далее.

Дела с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц рассматривают арбитражные суды. Поэтому приведенные примеры — это выжимки из арбитражной судебной практики.

На что здесь мне хотелось бы обратить особое внимание:

Любой договор строится на трех китах — стороны, существенные условия договора и его содержание. С этого все начинается и этим все может закончиться в суде.

1. Стороны — продавец и покупатель. Вполне безобидные названия, но опасность может крыться в том, кто за ними стоит.

  • Если продавцом по сделке является директор фирмы, вы должны убедиться в том, есть ли у него полномочия по заключению договоров. Договор, подписанный неуполномоченным лицом, считается незаключенным.

Права и обязанности органов юридического лица можно найти в его учредительных документах, а именно, в уставе.

Здесь высшие суды выработали достаточно интересный подход. Если по уставу директор не вправе заключать сделки, но в договоре купли-продажи написано обратное (и подкрепляется уставом), суды говорят нам, что такая ссылка на устав сама по себе не свидетельствует о том, что покупатель знает или должен знать об ограничении полномочий лица на совершение сделки.

Таким образом, в некоторых случаях суды встают на сторону неосмотрительного покупателя. Но все зависит от конкретного случая и различных обстоятельств.

  • Если продавцом выступает руководитель филиала, который действует от имени юридического лица, вы должны проверить у него наличие доверенности.

Указания на его полномочия в учредительных документах или в положении о филиале здесь не имеют значения. Также не имеет значения обстановка, в которой действует директор (наличие у него печатей, доступа к главному офису, прежнее сотрудничество с контрагентом и др.).

    ▪       Если от имени продавца договор подписывает его представитель, проверьте у него наличие нотариально удостоверенной доверенности на продажу недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в ЕГРН (ЕГРП).

Все названные требования применимы и в тех случаях, когда перечисленные лица являются покупателями.

Единственное, от имени покупателя договор может заключить представитель по простой письменной доверенности. Тогда продавец может отказаться от договора и просить предоставить доверенность, заверенную у нотариуса, кроме тех случаев, когда покупатель лично подтвердит полномочия своего представителя.

2. Если не согласованы существенные условия, договор может быть признан незаключенным.

В последнее время судебная практика изобилует исками о признании договора незаключенным, но с юридической точки зрения это не совсем правильно

Дело в том, что суд, независимо от требований сторон, в любом деле, связанным с договором, проверяет заключен ли он. Но это отдельный разговор. Вернемся к существенным условиям.

Для договора купли-продажи недвижимости — это условия о предмете и о цене. Для продажи жилых помещений помимо двух перечисленных условий добавляется третье — перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением.

Какие здесь могут возникнуть трудности?

Во-первых, не всегда однозначно можно сказать, что объект по договору купли-продажи является недвижимостью.

К недвижимому имуществу закон относит: квартиры, земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей (т.е. перемещение объектов без несоразмерного ущерба их назначению невозможно), в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и др.

Иногда судам мало этих признаков, мало наличия кадастрового паспорта, а иногда и соответствующая запись в реестре еще ни о чем не говорит.

Просто напросто судебная практика знает такие случаи, когда по техническим характеристикам имущество недвижимое, а на деле — это обычная сборная металлоконструкция.

Поэтому важно доказать суду, что изначально объект был создан именно как недвижимость, с соблюдением всех установленных правил, в том числе градостроительных и с получением необходимой разрешительной документации.

Практика изменчива, раньше недвижимостью признавали и асфальтобетонное покрытие, сегодня примеры немного другие: производственная площадка для автомобилей, железнодорожный подъездной путь, стадион вместе с объектами инфраструктуры, ограждение (забор), автостоянка и пр.  

Во-вторых, имущество должно быть индивидуализировано. Для этого достаточно указания в договоре кадастрового номера. Но здесь будьте предельно аккуратны.

Дабы избежать будущих споров, внимательно проверьте техническую документацию недвижимости и соотнесите ее содержание с действительностью, просто напросто осмотрите объект на местности. Вы должны понимать что конкретно вы покупаете.

Может оказаться, что технический план содержит неверные сведения: не учтены реконструкции и перепланировки, которые, возможно, были проведены незаконно, не была проведена надлежащая инвентаризация имущества и многое другое.

Если же вы заключили договор о купле-продажи будущей недвижимости, опишите местонахождение возводимого объекта, его ориентировочную площадь и иные характеристики по проектной документации.

3. Содержание договора — это права и обязанности сторон.

По договору купли-продажи недвижимости продавец лишь обязуется передать объект в собственность покупателю. В таком случае возникает вопрос: «Можно ли продать имущество, если ты не являешься его собственником?».

Можно! Суды говорят о том, что нельзя признать договор продажи недвижимости недействительным только из-за того, что у продавца в момент его заключения не было права собственности на имущество.

Право собственности на объект недвижимости переходит к покупателю не в момент заключения договора, а в момент непосредственной его передачи, которая сопровождается государственной регистрацией.

Кроме того, нередко стороны заключают предварительные договоры. И уже на этой стадии рекомендую вам подробно прописывать все условия с приложением документов, описывающих недвижимое имущество. Тем более условия такого организационного договора можно в будущем изменить, к примеру, увеличить цену.

Но лучше заранее побеспокоиться о юридическом сопровождении заключения сделки. Поскольку только юрист сможет адекватно оценить все условия договора и спрогнозировать возможные риски, в том числе связанные с переквалификацией договора.

Так, нередко предварительный договор продажи недвижимости с условием об оплате до заключения основного суды признают договором купли-продажи будущей вещи с предоплатой; то же самое происходит и с договорами в сфере финансирования строительства объектов недвижимости.

Это может сказаться на способе защиты, сроках договора, условиях перехода права собственности и многом другом.

Предпринимателям и организациям нужно быть предельно аккуратными при заключении сделок, поскольку в случае привлечения к ответственности за неисполнение обязательств суммы убытков, процентов, задолженности могут быть намного выше и без того высокой цены договора.

Избежать подобных негативных последствий в будущем Вам поможет юридическое сопровождение сделки еще на этапе ее заключения.

Если Вы обратитесь ко мне за помощью, со своей стороны могу гарантировать Вам профессиональную юридическую помощь и ежедневную консультационную поддержку.

Звоните: +7 (343) 201-81-81!


Число просмотров — 43
(Нет голосов)

Получить консультацию

Для получения подробной информации оставьте контактные данные и мы с Вами свяжемся