Специфика арбитражных споров, связанных с выкупом земельных участков

Прослушать материал

Прежде чем непосредственно коснуться темы выкупа земельных участков, хотелось бы пояснить что вообще означает этот термин.

В различных законах по-разному говорится о продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Где-то это «продажа», где-то «выкуп», а кроме того, многие путаются в понятиях и принимают за «выкуп» изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Во-первых, действительно, изъятие для государственных и муниципальных нужд раньше именовалось выкупом земельных участков, но с 2015 года за этой процедурой закрепился именно термин «изъятие».

Во-вторых, больше ассоциаций по выкупу земельных участков все-таки связано с понятием выкупа из государственной и муниципальной собственности. Остановимся на этом подробнее.

Итак, статья 624 Гражданского кодекса прямо закрепляет возможность заключать договоры аренды с правом выкупа арендованного имущества (до или после истечения срока аренды).

Более подробно этот вопрос регулируется в нормах Земельного кодекса, где сказано, что государственные и муниципальные земельные участки (публичные) могут быть проданы на торгах в форме аукционов или без проведения торгов (в отдельных случаях).

На аукционе может быть продано только то имущество, срок аренды по которому уже истек, к случаям продажи без торгов это не относится.

Право выкупа принадлежит и гражданам (в том числе предпринимателям) и юридическим лицам.

Применительно к процессу в арбитражных судах нас интересуют те лица, которые занимаются предпринимательской деятельностью. Это как индивидуальные предприниматели, так и организации.

Как раз для них предусмотрен специальный закон (Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), который предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства (субъектам МСП) преимущественное право покупки арендованного имущества.

Что это означает?

Если уполномоченный орган примет решение о приватизации публичного имущества, то он в течение 10-ти дней с момента принятия решения должен направить арендаторам — субъектам МСП, предложения о заключении договоров купли-продажи этого имущества.

Направление такого предложения — это возможность для арендаторов (предпринимателей) воспользоваться преимущественным правом на выкуп участка.

Кто относится к субъектам малого и среднего бизнеса?

· хозяйственные общества, хозяйственные партнерства, производственные кооперативы, потребительские кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели.

Кто не относится к субъектам малого и среднего бизнеса?

· кредитные и страховые организации, инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды, профессиональные участники рынка ценных бумаг, ломбарды, участники соглашения о разделе продукции, предприниматели в сфере игорного бизнеса, нерезиденты РФ по законодательству о валютном регулировании (за исключением случаев, предусмотренных международными договорами).

Также не имеют возможности получить преимущественное право субъекты МСП, осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых

С 3 июля 2018 года в отдельные законодательные акты были внесены существенные изменения (!).

1. Появилась возможность выкупать не только арендуемое имущество муниципалитетов и субъектов РФ, но и федеральное имущество.

2. Для субъектов МСП введено бессрочное преимущественное право выкупа земельных участков.

Напомню, что можно было выкупить имущество только до 1 июля 2018 года, и этот срок постоянно продлевали.

3. Отменена привязка к дате (1 июля 2015 года), по состоянию на которую имущество должно находиться в аренде.

Теперь, чтобы воспользоваться преимущественным правом выкупа, субъекты МСП должны владеть арендуемым имуществом непрерывно в течение двух и более лет на день подачи заявления.

Кроме того, ранее если субъект МСП отказывался от преимущественного права на выкуп (предложенного уполномоченным органом договора купли-продажи), он утрачивал право выкупа.

Однако после законодательных нововведений, ситуация изменилась. Те, кто отказался от преимущественного права теперь могут по собственной инициативе (сами) направить заявление на выкуп арендуемого имущества.

При этом, они должны:

- владеть арендуемым имуществом в течение трех и более лет на день подачи заявления,

- а также в течение пяти и более лет (до дня подачи заявления) арендуемое имущество

должно быть включено в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП.

Такой перечень утверждают органы исполнительной власти (федеральные, субъектов РФ) и органы местного самоуправления.

4. Уполномоченным органам запрещено продавать арендуемое субъектами МСП имущество, запрещено передавать его в залог, вносить права пользования этим имуществом в уставный капитал организаций, заключать договоры субаренды и осуществлять перенаем.

5. Установлена возможность проведения специализированных аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, включенных в перечни, только среди субъектов малого предпринимательства.

Субъекты МСП, пользующиеся преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, могут выкупать его по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком по Закону об оценочной деятельности.

Все приведенные выше примеры касаются лишь отдельных участников гражданского оборота — субъектов МСП.

Но договоры аренды с правом выкупа заключаются повсеместно и бывают самыми различными. Они заключаются и между организациями друг с другом, по ним арендуются не только земельные участки, но и здания, сооружения, нежилые помещения и все другие объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности.

Эти отношения закон регулирует немного по-другому и в этой сфере возникает большое количество споров по определению выкупной цены и вообще внесению условия о выкупе имущества в договор аренды.

Специфика рассмотрения этих споров в арбитражном суде заключается в необходимости сбора немалого количества письменных доказательств, оценки всей документации и в самом отношения арбитражных судов к участникам и представителям процесса (высокие профессиональные требования).

Каждая проблема заслуживает отдельного внимания, поэтому все и сразу мы разобрать не сможем.

Но если у Вас появились вопросы, юристы агентства «DF» с радостью ответят на них подробно при личной встрече.

На консультации мы разберем все возможные риски и нюансы, поговорим о подходах, сложившихся в судебной практике и основных правилах, установленных в законе для Вашей конкретной ситуации.

Звоните: +7 (343) 201-81-81!

Число просмотров — 46
3

Получить консультацию

Для получения подробной информации оставьте контактные данные и мы с Вами свяжемся