Арбитражные споры с недвижимостью (Признание права собственности, оспаривание записи В Егрн, признание сделки недействительной)

Прослушать материал

Споры с недвижимостью — это больное место юриспруденции.

Оказывается, иногда даже неизвестно что можно считать недвижимостью, что дает запись в ЕГРН, а количество судебных тяжб по оспариванию сделок в России просто зашкаливает.

В нашей стране проживает около 150 млн. человек и почти столько же объектов недвижимости находятся в собственности. При этом, Росреестр считает, что всякое имущество вне реестра (не записанное в нем) недвижимостью не является.

Этот подход перенимают некоторые суды, иногда признавая объекты недвижимостью, только потому, что есть соответствующий раздел ЕГРН, хотя объект технически и визуально не отвечает признакам недвижимого имущества (н-р: сборные металлоконструкции, выгребные ямы, песочные насыпи и тд.).

Кроме того, многие проблемы начинаются еще до суда. Некоторые граждане проверяют недвижимость лишь по выписке из реестра и считают, что этого достаточно. Но это совершенно не так. До вас могли произойти абсолютно любые манипуляции с имуществом, которые в реестре не отразились по разным причинам.

Например, тот, у кого ваш продавец купил недвижимость требует расторгнуть договор и возвратить переданное имущество, потому что покупатель (ваш продавец) не заплатил за него, хотя переход права собственности был зарегистрирован; или вдруг оказывается, что записи в реестре подложные; или на имущество вообще наложен арест и совершать с ним сделки нельзя.

Тем не менее по закону права на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются именно с момента внесения записи в государственный реестр (кроме отдельных случаев). От этого мы никуда не денемся.

С чем-то не согласны? Обращайтесь в арбитражный суд, поскольку зарегистрированное право можно оспорить только в этом органе. Исправление ошибок в записях реестра по инициативе органа регистрации или каких-то других лиц запрещены.

Какие здесь могут быть иски?

· О признании права собственности.

· О признании зарегистрированного права отсутствующим.

· О признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной (незаконной) сделки.

· Виндикационный и негаторныйиски.

1. В каких случаях можно признать право собственности?

Если в государственном реестре запись о вас как о собственнике недвижимости отсутствует, то, собственно, и права никакого у вас нет.

Но по закону вы можете требовать признания за вами права собственности, если:

· оно возникло до 30.01.1998 г. (до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), и не было зарегистрировано в ЕГРН (ч. 1 ст. 69 Закона о регистрации);

· вы являетесь правопреемником организации, которая была реорганизована и являлась собственником недвижимости (п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса, ч. 2 ст. 69 Закона о регистрации);

· вы владеете имуществом по приобретательной давности (ст. 234 Гражданского кодекса).

Напомню, что арбитражный процесс (в основном) — письменный. Поэтому, ваша досудебная подготовка по сбору доказательств скажется на результате рассмотрения дела.

Если вы не смогли когда-то зарегистрировать право собственности, то должны обосновать суду почему это произошло. Возможно, не сохранились нужные для регистрации документы (недвижимость «долголетняя»), либо между ними имелись какие-то противоречия (тогда нужна экспертиза), либо Росреестр отказал вам в регистрации.

В любом случае, необходимо собрать все документы по недвижимости (учредительные — устав, акты органов власти по утверждению планов приватизации, технических планов и тд.).

Если вы считаете себя собственником имущества по приобретательной давности, то вам нужно доказать факт добросовестного, открытого и непрерывного владения этим имуществом как своим собственным в течение 15 лет.

Предъявлять иск по такому основанию нужно к бывшему собственнику, а если он не известен, то следует обращаться в суд для его установления.

Если речь идет о реорганизации, то вам нужно предоставить учредительные документы, документы о реорганизации вашего предшественника (выписки из ЕГРЮЛа), акты органов власти и тд.

Можно предоставить различного рода учетные документы, налоговые декларации, в конце концов, можно пригласить в суд свидетелей.

2. Оспаривание записи в ЕГРН.

Здесь важно понять одно: самостоятельного иска об оспаривании записи реестра нет (!).

Запись — это лишь подтверждение того, что кто-то имеет права на недвижимое имущество.

Так вот эти самые права и нужно оспаривать.

Оспаривание записи (по сути) означает, что вы не согласны с наличием у определенного лица зарегистрированного права и просите суд признать такое право отсутствующим.

В этом вам помогают все те иски, о которых мы говорили выше (признание права собственности, признание сделки недействительной и тд).

Запись в реестре будет аннулирована только тогда, когда суд вынесет соответствующее решение по одному из этих исков.

3. Признание сделки недействительной.

Запись в реестре не означает безусловное и автоматическое право собственности. Последнее появляется только на законном основании.

Например, ООО и АО заключили договор купли-продажи здания. На основании этой сделки в реестр вносится запись о переходе права собственности с продавца на покупателя.

Если в будущем выяснится, что сделка была совершена с какими-либо нарушениями, то суд может признать ее незаконной (ничтожной) и аннулировать соответствующую запись в ЕГРН.

Какие здесь могут быть нарушения?

К примеру, у ООО не было права продавать здание, потому что оно было арестовано и проходило по уголовному делу как вещественное доказательство; либо для АО сделка по покупке здания являлась крупной сделкой, которая требовала ее одобрения общим собранием, но такое одобрение директором получено не было.

И таких примеров можно привести еще достаточное количество. Среди споров по заключению сделок самыми популярными остаются споры по недвижимости.

Недвижимое имущество — сложная категория, до конца не изведанная.

Законодатель старается успевать за стремительным развитием экономических отношений: вводит понятие единого недвижимого комплекса, изменяет устаревшие нормы, разрабатывает подходы правам на земельные участки и здания, стоящие на них и тд.

Поэтому защищайте свои права — защищайте их профессионально.

Юридическое агентство «DF» берется за любые дела и не раз сталкивалось со спорами по недвижимости.

Если Вы доверите решение Вашей проблемы нам, то со своей стороны гарантируем квалифицированную юридическую помощь и круглосуточную поддержку.

Ждем Вас на консультации!

Число просмотров — 72
2

Получить консультацию

Для получения подробной информации оставьте контактные данные и мы с Вами свяжемся