Комната. Продажа доли на комнату. Помощь юриста

Основания для оспаривания договора купли-продажи

Действия, которые необходимо совершить при оспаривании

Давайте представим: у вас есть какая-то доля в квартире или комнате в коммунальной квартире. Не имеет значения, как именно она вам досталась: купили, перешла по завещанию или вам ее подарили, но теперь так сложились обстоятельства, что вам необходимо ее продать.

Казалось бы - здесь ничего сложного, обычный договор купли-продажи, сходили в МФЦ, получили деньги, но есть некоторые особенности.

Основания для оспаривания договора купли-продажи

Итак, мы имеем дело с долей в праве собственности. Значит цена будет определяться не простым делением общей рыночной цены, которая есть на «Авито» на количество долей, которые есть у вас, а необходимо будет делать экспертизу.

Как правило, стоимость доли гораздо ниже того числа, которое получается после перемножения, ведь 2/6 очень трудно использовать и, фактически, ее можно продать только другим сособственникам.

Закон устанавливает, что если вы собираетесь продать свои доли в праве собственности на комнату какому-либо человеку по объявлению, так называемому «постороннему лицу», то остальные люди, у которых тоже есть доля в комнате имеют возможность купить вашу долю первыми, даже если к вам пришел, например, человек с улицы и готов купить и уже выкладывает деньги на стол.

Как другие собственники должны узнать о том, что вы продаете долю? Все очень просто, закон говорит, что вы должны обязательно, в письменной форме известить остальных людей, у кого есть доля, что вы собираетесь продать свою долю постороннему человеку и опять же, обязательно, указать цену, за которую вы продаете и другие условия.

У других собственников есть один месяц со дня получения уведомления на то, что сказать вам, что они хотят купить долю сами и не нужно ее продавать какому-то постороннему для них человеку.

Как быть, если другие собственники сказали нет, ничего мы выкупать не будем или просто проигнорировали ваше сообщение и ничего не ответили? Просто идти в МФЦ и регистрировать.

Важно здесь только то, что если все ответили нет в письменной форме, то вы идете и регистрируете, а что если никто не отвечает письменно? Ждем один месяц с момента того, как они получили от ваше уведомление и идем регистрировать.

Допустим, все хорошо и другие собственники, у которых есть доля в вашей квартире решили, что пусть вашу долю покупает кто захочет - это значит, вы можете заключить договор купли-продажи с покупателем и пойти регистрировать этот договор в МФЦ, получать свои деньги и жить счастливо.

Действия, которые необходимо совершить при оспаривании

Вопрос с тем, как правильно продать мы разобрали. Побывали, так сказать, на стороне законопослушного продавца. А как быть, если кто-то из тех, у кого есть доля на комнату, в которой вы живете, решил продать свою долю какому-то постороннему человеку и вас не известил?

Ну во-первых, это маловероятная ситуация, потому что такой договор вообще не должен быть зарегистрирован, ведь здесь есть нарушение, а во-вторых, даже если это и произошло, то абсолютно ничего не потеряно. Что делать?

Обратимся к закону, что он говорит нам? А он говорит, что если была продажа доли и об этом других собственников не известили, не сообщили им, а если даже и сообщили, то должно быть этому письменное подтверждение, то вы или любой другой участник долевой собственности имеете право в течение трех месяцев пойти в суд и уже в судебном порядке требовать.

А что требовать? Требовать, чтобы покупателем стали вы, а не какой-то посторонний человек.

Что делать, если вы по каким-то причинам пропустили трех месячный срок и пошли в суд, ну например, через полгода? Здесь придется просить суд все равно рассмотреть ваше дело, потому что у вас имелись, скорее всего, какие-то уважительные причины.

И доказав, что действительно причины у вас уважительные, ваше дело будет рассмотрено и, если действительно вас никто о предстоящей продаже доли не уведомлял, то суд встанет на вашу сторону и заставит продавца продать долю вам, а не какому-то постороннему человеку.

Какие еще основания помогут оспорить такой договор? Дети. Да, детей наше государство очень активно защищает, иногда даже слишком.

Представьте, что один из тех, у кого есть доля решил ее продать, он предлагает все собственникам ее купить, ну все традиционно отказываются.

Ситуация осложняется только тем, что одним из тех, кто может купить квартиру является несовершеннолетний, а значит недееспособный и пока что не может принимать самостоятельно решения и за него принимает решение его родители.

Что делать? Для того, чтобы все было зарегистрировано, придется тому, кто отказывается от покупки доли обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы получить их разрешение.

Зачем? Потому что органы опеки могут посчитать, что если не выкупить долю, то тогда права несовершеннолетнего будут нарушены.

Данная ситуация имела место быть на практике и конечно, в целом она абсурдна, пришлось приложить немало усилий в трех инстанциях, чтобы это доказать. Очень важно, если одним из собственников является несовершеннолетний подходить к этой ситуацией с двойной осторожностью и постараться не совершать ошибок.