Договор оказания услуг с управляющей компанией

Каждому известно, что как корабль назовешь, так он и поплывет. Однако всегда нужно обращать внимание и на то, кто стоит за штурвалом хорошо названного корабля.

Управляющие компании – и есть те самые стоящие за штурвалом, которые могут вывести даже самый плохой корабль-дом в райские воды ухоженных лужаек и закрытых от машин дворов, а могут и элитный клубный дом напороть на айсберг в виде невероятных сумм за содержание общего имущества, непонятных наценок и полного нежелания идти на контакт со взволнованными пассажирами-жильцами.

Наверное, каждый сталкивался с ситуацией, когда астрономические суммы в квитанциях навевали на мысль о том, что управляющие организации брали их не просто «с потолка», но откуда-то повыше озонового слоя, потому что другого объяснения таким цифрам просто неоткуда взять.

Что делать, если управляющие организации всячески вас игнорируют? Как быть, если вы хотите сменить управляющую компанию, но эта самая компания сменяться никак не хочет?

На что следует обратить внимание при выборе управляющей компании?

На все эти извечные вопросы ответы вам поможет найти юрист – тот, кто «набил руку» в общении с управляющими компаниями не только в судах, но и за их пределами, ведь в большинстве случаев, как только управляющие компании видят сильного и грамотного представителя на стороне жильцов, их пыл немного (а, может, и много) убавляется, и наступает время для конструктивного диалога, где, опять же, не обойтись без профессионала на вашей стороне баррикад.

«УК. НАЧАЛО» - нет, это не название нового шедевра Люка Бессона и даже не название нового ужастика, хотя, порою, именно в таком ключе его себе и рисуют жильцы дома, которые сталкиваются с выбором управляющих организаций и оформлением их полномочий.

В этом деле очень сложно обойтись без человека, который бы понимал специфику работы управляющих организаций и имел опыт работы с ними. То, как жильцы поставят себя с первого дня, будет влиять на все последующие отношения с управляющей организацией в будущем.

Помните – они лишь управленцы, которые работают во благо вам, а не феодалы, собирающие с вас дань.

Очень важным аспектом при начале работы с управляющей организацией является договор.

В самом названии «управляющая организация» заложен тот круг полномочий, которая такая организация вправе осуществлять: она не поставщик коммунальных услуг, не бухгалтер всего дома и даже не компания, оказывающая бытовые услуги всему дома.

Она именно управляет вверенным ей имуществом за счет жильцов, которые вверяют имущество только в тех пределах, которые необходимы для поддержания и содержания имущества.

То есть вы, как жильцы, по-прежнему владеете, пользуетесь и распоряжаетесь имуществом, следить за которым вы поставили управляющую компанию. И никак иначе.

Управляющая компания не может вам запретить ставить машины во дворе, если нет соответствующего решения общего собрания собственников дома или отказать в установке ворот, решение о монтаже которых было принято всеми собственниками дома и оформлено в соответствии с действующим законодательством. Вы сами можете устанавливать тарифы на содержание общего имущества в доме.

Главное – не теряться перед титаном управляющих компаний и смело отстаивать свои права в правовом поле. Ведь если даже ваш дом больше не ваша крепость, то, что тогда она?

Первое правило «коммунального клуба» - всегда заключать именно договор управления домом, а не договор оказания коммунальных или бытовых услуг. Конечно, перечень обязанностей там может быть почти идентичен, но, как известно, дьявол кроется в деталях, и одно маленькое «но» может развязать управляющей компании руки.

Второе правила «коммунального клуба»: Всегда. Читайте. Договор. Не важно, подписываете вы многомиллионный контракт или договор на управление многоквартирным домом.

Сколько судебных тяжб можно было бы избежать, если бы в самом начале люди подписывали только то, что внимательно прочли, уточнили и даже перепроверили.

Помните, никаких типовых или шаблонных договоров не бывает, вы не только можете, но и должны вносить поправки в договор, предлагаемый вам управляющей компанией, потому что она заинтересована в получении выгоды, вы – в надлежащем уходе за тем имуществом, что вы вверяете.

Как видите, интерес диаметрально противоположен, а потому не следует удивляться, если по условиям договора за ту немаленькую сумму, что вы предлагаете вы будете получать совсем не тот спектр и качество услуг, которое ожидали. 

Что делать, если УК игнорирует вас?

Третье правило «коммунального клуба»… нет, как раз-таки как можно больше людей должно знать о «коммунальном клубе». Только вот не все из этого клуба успешно идут на контакт.

Сколько раз вы звонили или писали в управляющую компанию, но слышали только гудки, а ваши письма так и не получали ответа? «Плавающий» график работы, когда бухгалтер управляющей организации работает по третьим вторникам календаря Майя, а счета сходятся только тогда, когда Юпитер в экзальтации, приводят к тому, что решить возникшее недопонимание становится возможно только в судебном порядке.

Но ведь суд – это время, деньги и нервы. Да и сколько граждан в принципе пойдет в суд? Именно на этом и играют нечестные на руку управляющие компании, просто игнорируя все попытки жильцов пойти на контакт.

Однако происходит это из-за того, что управляющие компании прекрасно понимают, с кем имеют дело. С людьми активными, но в большинстве своем не конфликтными, которые знают свои права, но вот как эти права защитить знают не всегда. И именно этим пользуются управляющие организации, которых совсем не прельщает честно отрабатывать те деньги, что они получают.

К сожалению, в своих «свежих» делах Верховный Суд РФ окончательно убрал управляющие организации из числа организаций, которые осуществляют публично-значимые функции, указав в Постановлении ВС РФ от 15 февраля 2019 г. № 48-АД19-2, Постановлении ВС РФ от 15 февраля 2019 г. № 88-АД19-2 следующее:

- обязанность по рассмотрению обращений граждан теми организациями, которые осуществляют социально-культурные или иные функции некоммерческого характера, предполагается постольку, поскольку на них возложено исполнение государственных или муниципальных публично значимых функций в рамках компетенции создавшего их публично-правового образования.

Эту правовую позицию сформулировал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 18 июля 2012 г. № 19-П. Эта обязанность есть элемент конституционных гарантий защиты прав личности и её взаимоотношений с государством, а потому её нельзя распространять на гражданско-правовые отношения, возникающие между гражданами и юридическими лицами.

Однако это не означает, что теперь управляющие компании совсем могут не отвечать письма отчаявшихся жильцов – ведь Верховный суд «убрал» управляющие организации из числа тех, что осуществляют публично-значимые полномочия и на которые распространяется Федеральный закон «О порядке рассмотрения обращений граждан», однако на отношения между жильцами и управляющей распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей», который не только дает более сильную защиту для потребителя по сравнению с другими средствами защиты, но и устанавливает срок для ответа на письменные претензии потребителя в десять дней. Это в очередной раз было подтверждено Верховным судом в деле №16-КГ16-38.

Управляющие компании одни из тех субъектов, с которыми труднее всего иметь споры. Ведь они обладают слишком большим арсеналом, которым могут ответить, чтобы открыто идти с ними на конфронтации.

Большие счета, непрозрачность бухгалтерии, вечные долги – всего этого будет вполне достаточно для того, чтобы у самого терпеливого из жильцов начали сдавать нервы.