Жилой дом. Договор купли-продажи жилого дома

Строительство, покупка или продажа объекта недвижимости довольно затратное и совсем не простое дело. Совершение такой сделки таит в себе наибольшее количество рисков. Возможные убытки исчисляются миллионами рублей. Небрежность в рамках данного правоотношения недопустима.

Что такое жилой дом с точки зрения права?

Основные моменты про оспаривание договоров купли - продажи

Как избежать оспаривания договора купли - продажи жилого дома?

Что такое индивидуальный жилой дом?

Для начала, необходимо понять: «что такое индивидуальный жилой дом?» С точки зрения жилищного законодательства, индивидуальным домом является отдельно стоящее жилое здание не более чем в три этажа, предназначенное для проживания одной семьи.

С августа 2018 года высота такого дома не может превышать 20 метров.

Отличает индивидуальный дом от многоквартирного отсутствие элементов общего имущества. Также, в отличие от квартир комнаты в жилом доме не имеют отдельного выхода на земельный участок.

Разграничение этих понятий необходимо из-за различного правового регулирования. Например, для многоквартирного дома градостроительным законодательством предусмотрена усложнённая процедура сдачи в эксплуатацию.

Основные моменты про оспаривание договоров купли - продажи жилого дома

Действующим гражданским законодательством закреплён большой перечень инструментов защиты прав и законных интересов, как покупателя, так и продавца.

Так, например, суд может признать договор незаключённым, в случае, если стороны не смогут прийти к соглашению по ряду положений. В нашем случае четко прописать в договоре нужно цену и предмет, если они не будут ясно установлены сторонами, то договор не будет иметь юридической силы.

Кроме того, сделка может быть признана судом оспоримой или ничтожной. К оспоримым и ничтожным сделкам применяются последствия недействительности.

Такие сделки не устанавливают, не изменяют и не прекращают прав и обязанностей. Ну и конечно, покупатель по договору купли - продажи жилого дома, в случае если обнаружит, заранее не оговорённые недостатки дома (к примеру, плохая гидроизоляция) наделён законодателем обязательственно - правовыми средствами защиты из общих положений о договоре купли - продажи.

Признание договора не заключенным

Договор устанавливает, изменяет, прекращает права и обязанности сторон только в том случае, если из договора явно следует, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, указанным в законе.

Если стороны не смогли прийти к соглашению, то договор не заключён. Суд обяжет каждую из сторон такого договора вернуть все полученное по сделке.

В рамках данной темы рассмотрим несколько случаев:

1. Во-первых, договор не породит правовых последствий в случае, если не индивидуализирован предмет договора.

Например, ни в отношении дома, ни в отношении участка не указаны данные о кадастровом номере, адресе и площади недвижимости. То есть стороны не договорились, что будут передавать и за что платить. Безусловно, такой договор не порождает прав и корреспондирующих им обязанностей. Договор не заключен.


2. Во-вторых, договор не заключён, если стороны не согласовали условия о размере платы как за дом, так и за земельный участок, необходимый для его использования. По общему правилу законом допускается расчёт цены на основании экспертизы, однако в нашем случае, это недопустимо.

Более того, сведения о проживающих в доме лицах, сохраняющих право пользования им после продажи, иных обременениях также должны быть прописаны в договоре под страхом признания такого договора незаключенным.

Однако, важно помнить, что ГК РФ установлен принцип эстоппеля, а именно суд запрещает стороне договора ссылаться на его незаключенность, если она уже подтвердила наличие воли на его исполнение своими действиями.

В каких случаях договор купли - продажи жилого дома суд признает недействительным?

Недействительные сделки делятся на две группы: ничтожные и оспоримые. Каждая из этих групп имеет свою специфику. К примеру, различаются: момент начала течения и продолжительность срока исковой давности, конечно, различны и сами процедуры оспаривания.

Для начала обсудим признание договора купли - продажи дома недействительным, как ничтожной сделки.

Ничтожная сделка недействительна в силу закона

К примеру, будет признана ничтожной сделка по купле - продаже жилого дома в случае несоблюдения формы её заключения. Хоть по общему правилу несоблюдение письменной формы договора не влечёт его недействительности.

Однако, в нашем случае Законодателем ужесточен режим заключения договора. Законом предписано, что данный договор составляется в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.

Рассматриваемый договор не может быть оформлен иным способом, например, путём обмена документами.

Кроме того, существуют нюансы оформления. Например, по общему правилу договор купли - продажи жилого дома не требует заверения у нотариуса. Однако, сделка по приобретению дома у несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного лица, при отсутствии заверения нотариусом, будет признана судом ничтожной.

Также, сделка будет признана ничтожной в случае, если продавец в момент продажи не имел правомочия распоряжения домом.

Например, продавец, имел в отношении имущества лишь ограниченное вещное право (право оперативного управления или хозяйственного ведения), то есть, не являлся правомочным собственником, и совершил сделки по продаже такого дома. Безусловно, такая сделка ничтожна.

Еще один пример, классической схемой мошенничества является покупка дома с его последующей перепродажей.

Мошенник, подписав договор купли – продажи с собственником дома, не выплачивает денежные средства, уклоняется от государственной регистрации и параллельно перепродаёт дом по «бросовой» цене третьему лицу. После этого скрывается с вырученными деньгами.

Сделка по перепродаже, в этом примере, ничтожна, так как правомочие распоряжения к мошеннику от собственника. С момента подписания договора, до момента регистрации договора, покупатель - титульный владелец дома исключительно в отношении продавца.

Сделка будет признан судом ничтожной, если цена по договору формально занижена. Происходит это на практике, с целью избежать налогообложения.

Делать это категорически нельзя!

Во-первых, именно цена, указанная в договоре в случае проблем, подлежит выплате покупателю, переплату доказать очень сложно.

Во-вторых, суд, в случае подачи соответствующего требования, признает такую сделку ничтожной. Так как это притворная сделка.

Другая большая группа недействительных сделок – это оспоримые сделки

Оспоримой называют сделку по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом. Распространённым случаем оспоримой сделки является сделка, совершенная под влиянием обмана (т.е. с пороком волеизъявления стороны договора).

Например, застройщик продал жилой дом, заверяя, что он подключён к газовой магистрали. Цена такого дома значительно выше.

Однако только после покупки дома и регистрации права на него выяснилось, что дом к системе централизованного газоснабжения не подключён. Застройщик просто вкопал несколько резервуаров на территории земельного участка, наполнив их сжиженным газом.

Права покупателя нарушены. Подключение к системе газоснабжения жилого дома - дорогостоящая процедура.

Но не стоит отчаиваться, обманутый покупатель, в приведённом примере, может рассчитывать на применение последствий недействительности сделки. Отказаться от такого дома и получить денежные средства назад.

Срок исковой давности оспоримой сделки - 1 год. Этот срок исчисляется с момента начала исполнения договора сторонами.

Какие обязательственно правовые способы защиты могут быть использованы?

Не стоит забывать про защиту права, вытекающую из договора. Допустим, если вы обнаружите недостатки дома, (протекающая крыша, недостатки гидроизоляции, проблемы с усадкой), которые не были заранее оговорены, вы, как покупатель, наделяетесь правом требования:

1. соразмерного уменьшения покупной цены,
2. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок,
3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Конечно, права продавца тоже защищены законом, например, в случае если покупатель отказывается от оплаты. В этой ситуации, продавец может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора купли - продажи.

Либо в судебном порядке истребовать оплаты дома суд начислит проценты за пользование чужими денежными средствами. Таким образом, ваши права защищены общими положениями договора купли – продажи.

Как избежать оспаривания договора купли – продажи жилого дома

Первым делом покупатель должен запросить выписку из ЕГРН на объект покупки и сличить её данные с паспортными данными продавца. Такая выписка достоверно укажет на правообладателя, расскажет об обременениях объекта недвижимости.

Помните о принципе единства судьбы строения и земельного участка, установленным ЗК РФ. Выписка из ЕГРН необходима и в отношении земельного участка.

Уверяю вас, даже доверенность от имени собственника, указанного в ЕГРН с юридической точки зрения ровным счётом ничего не значит. Помните, знаком легитимации права собственности на дом может являться только запись в государственном реестре.

Кроме того, требуйте правоустанавливающие документы. То есть документы, из которых ясно следует, как продавец приобрел правовой статус собственника. Повторюсь, важно выяснить происхождения прав не только на сам дом, но и на занимаемый им земельный участок.

Не лишней будет проверка достоверности предложенных документов.

Но и этим не следует ограничиваться. В случае покупки, например, вторичного жилья, вам необходима подробная выписка из домовой книги. Вы должны быть уверены, что никто кроме вас после покупки дома не сможет иметь даже предполагаемого права пользования данным объектом.

И напоследок - не пренебрегайте опросом соседей! Им наверняка известно, насколько добросовестно застройщик подошел к строительству или же они смогут высказать свои предположения по поводу мотива продажи продавцом дома.

Для того, чтобы не быть обманутыми вами должна быть произведена тщательная проверка