Приобретение или отчуждение индивидуального жилого дома

Свой дом – большая мечта многих людей. Живя в своем доме, ты можешь не слушать звуки ремонта или детский плачь соседей по квартире. Свой дом приобретают как правило на долгий срок, порой даже с тем условием, чтобы передать детям.

Безусловно, как и везде есть определенные юридические риски приобретения такой недвижимости. В данной статье, расскажем на что следует обратить внимание покупателю.

Установление надлежащего собственника

Изучение правоустанавливающих документов

Проверка технического состояния жилого дома

Проверка границ земельного участка

Проверка обременений земельного участка и дома

Проверка отсутствия зарегистрированных лиц

Согласие супруга на сделку

Банкротство продавца

Заключение сделки

Установление надлежащего собственника

Первое, что необходимо сделать для приобретения жилого дома, установить кто собственник этого дома и земельного участка.

Для того, чтобы выяснить покупателю такую информацию, следует заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости на покупаемое имущество.

В Российском праве земельный участок имеет единую судьбу с недвижимыми объектами, расположенными на таком земельном участке. Иными словами, приобретая земельный участок, Вы приобретаете и всю недвижимость на нем.

Итак, если от собственника выступает иное лицо, действующее на основании доверенности, необходимо запросить такую доверенность и внимательно изучить на предмет предоставленных полномочий.

Также следует проверить срок действия выданной доверенности. Следует отметить, что доверенность от физического лица может быть выдана только нотариусом.

Для проверки предоставленной доверенности существует специальный сайт нотариальной палаты, где можно ввести данные и уточнить информацию. Оставляем ссылку на сайт https://reestr-dover.ru/

После того, как вы установили надлежащего собственника или уполномоченное лицо, с которым можно вести переговоры, следует перейти к запросу правоустанавливающих документов.

Изучение правоустанавливающих документов

В первую очередь от продавца необходимо получить документы, на основании которых лицо приобрело указанное имущество.

Далее следует запросить актуальную выписку из единого государственного реестра прав на жилой дома и земельный участок.

Кроме того, требуется получить от продавца кадастровый план земельного участка, который содержит информацию, о границах земельного участка.

Также следует запросить технический паспорт жилого дома.

Более того, от продавца следует получить разрешение на строительство жилого дома, а также акт ввода дома в эксплуатацию.

В случае отсутствия разрешения на строительство жилого дома, не рекомендуем соглашаться на такую сделку, даже если продавец уверяет, что жилой дома можно легко узаконить.

Требования, установленные законом к узаконению самовольных построек несколько лет назад были пересмотрены законодателем, и на данный момент довольно трудно узаконить уже существующую постройку.

Без наличия и ознакомления с перечисленными документами не стоит подписывать никакие договоры.

Проверка технического состояния дома

Приобретая уже готовый жилой дом, необходимо проверить его техническое состояние.

Безусловно, для такой процедуры необходим специалист. Рекомендуем обратиться к соответствующему специалисту, который имеет строительное образование и сможет указать на недостатки приобретаемого дома.

Можно также обратиться в оценочную компанию, которая специализируется на оценке жилых домов.

В случае выявления каких-либо недостатков, можно указать об этом продавцу и существенно снизить стоимость приобретаемого дома.

Можно и самому проверить техническое состояние, но тогда необходимо принимать на себя риск последствий самостоятельной проверки.

Проверка границ земельного участка

При покупке жилого дома вместе с земельным участком, рекомендуем вызвать с собой на местность кадастрового инженера для изучения границ.

Может возникнуть такая ситуация, когда фактические границы земельного участка не соответствуют юридическим или, присутствует наложение границ соседних земельных участков.

Приобретая земельный участок с неверными границами, вы рискуете приобрести вместе с земельным участком еще и споры с соседями о границах земельного участка, а может и судебные разбирательства.

Проверка обременений земельного участка и дома

Приобретаемый земельный участок необходимо проверить на предмет обременений третьих лиц.

Чтобы земельный участок и жилой дом не находились в залоге, аресте, отсутствовали зарегистрированные сервитуты на земельный участок.

Информация о зарегистрированных обременениях отражается в выписке из ЕГРН.

Кроме того, в случае приобретения земельного участка, следует узнать у соседей, об истории постройки жилого дома, существующих недостатках и вообще наладить знакомство.

Проверка отсутствия зарегистрированных лиц

У продавца необходимо запросить справку об отсутствии зарегистрированных лицах в указанном жилом доме.

Кроме того, вам необходимо поднять все документы, подтверждающие снятие с регистрационного учета лиц, ранее зарегистрированных в данном помещении.

Такие документы можно получить в паспортном столе.

Регистрация в жилом помещении дает право лицу проживать даже в том случае, если собственник сменился.

Бывают ситуации, когда лицо, которое было ранее зарегистрировано в доме, попало в тюрьму. Гражданин после проведения там длительного срока, выходит из тюрьмы и имеет право вселиться в жилой дом, в которой ранее был зарегистрирован.

Чтобы избежать подобных рисков, необходимо запросить документы, чтобы изучить, кто и на каком основании был снят с регистрационного учета.

В случае, каких-либо сомнений, лучше всего отказаться от покупки дома.

Согласие супруга на сделку

Все, что нажито в браке является совместным имуществом супругов.

Покупателю при покупке земельного участка и жилого дома от физического лица, необходимо запросить согласие супруга продавца.

При приобретении земельного участка у юридического лица, следует получить протокол об одобрении сделки, если такая сделка является крупной для общества.

В случае отсутствия согласия супруга, Ваш договор может быть оспорен и имущество отобрано.

Банкротство продавца

Важным моментом, на который стоит также обратить внимание, это банкротство продавца.

Если продавца признают банкротом, вашу сделку могут оспорить и вернуть имущество обратно.

Чтобы избежать такой ситуации, необходимо взять с продавца справку о том, что он не является банкротом. Такую справку можно написать в произвольной форме.

Также необходимо зайти на сайт арбитражного суда и удостовериться, что продавец не находится в состоянии банкротства.

Заключение сделки

При заключении договора можно в предмете договора указать покупаемый земельный участок и жилой дом. Рекомендуем в самом договоре стоит подробно прописать все условия сделки.

Земельный участок стоит описать как можно подробней, указать характеристики объекта, адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель.

Также стоит указать технические характеристики жилого дома, этажность, кадастровый номер.

Стоит указать отдельным пунктом, что продавец заверяет покупателя, что не находится в состоянии банкротства, налоги все уплачены, а также прописать ответственность за неисполнение договора.

Важно указать в договоре, продавец заверяет покупателя, что приобретаемое имущество не находится в залоге и не имеет обременений третьих лиц.

Если после покупки выяснится, что имущество было заложено, можно в судебном порядке взыскать с продавца убытки.

Законодательством Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на недвижимое имущество другому лицу, такой переход подлежит государственной регистрации.

После подписания договора, сторонам необходимо обратиться в государственные органы для регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество.

Все эти нюансы необходимо учитывать при покупке жилого дома и земельного участка. Данные рекомендации позволят сохранить огромное количество денег и избежать судебных споров.