Квартира. Доля в квартире. Договор купли-продажи

Недвижимость одна из самых долгожданных покупок. ВЦИОМ подсчитал, что каждый четвертый россиянин планирует в ближайшее время купить жильё.

Не так давно, специалисты банка «Тинькофф» подсчитали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить «однушку». Цифры неутешительные.

Для того, чтобы заполучить 34 квадратных метра «вторички» в Екатеринбурге – откладывать нужно чуть менее шести лет. Цены на недвижимость настолько высокие, что многие принимают решение покупать квартиру совместно. Так возникает долевая собственность на жильё.

Юристы знают, что двое собственников спокойно уживаются редко. А в сфере недвижимости всегда найдётся место для спора. В этой статье мы расскажем о том, что такое долевая собственность на квартиру и как оспорить сделку купли – продажи доли.

Что такое долевая собственность?

Какие доли бывают?

Когда можно перевести право на выкуп доли?

Самые популярные случаи оспаривания продажи доли в квартире.

Что такое долевая собственность?

Около половины всей жилплощади находится в долевой, либо совместной собственности. Кроме случаев совместной покупки, возникновение долевой собственности происходит во время принятия жилья в наследство несколькими наследниками.

Конечно, распространены случаи, когда супруги «совместную» собственность на квартиру преобразуют в «долевую». Делается это супругами для того, чтобы чётко обозначить свою часть жилой площади.

При правовом режиме совместной собственности чёткого разделения квартиры на доли между супругами нет.

Какие доли бывают?

Принято подразделять виды долей в квартирах в зависимости от способов их выделения. Доли бывают:

1. Идеальные. Такие доли рассчитываются как часть от целого, к примеру 1/2 от общей площади жилья.
2. Реальные. То есть конкретное помещение с определенной площадью.

Для того, чтобы избежать лишних споров и вообще контактов с другими дольщиками, мы советуем приобретать или продавать реальные доли. Конечно, договариваться, как пользоваться кухней и ванной комнатой все – таки придётся, но это намного проще.

В каких случаях можно перевести на себя права на выкуп доли?

Споры о переводе выкупа доли часто встречаются в рамках права недвижимости. Как правило, большинство дольщиков знают о своём преимущественном праве выкупа.

Но, на всякий случай, повторим, в каких случаях можно требовать перевода права покупки на себя:

1. Вы не были должным образом извещены о продаже доли в квартире. Закон предусматривает необходимость удостоверения извещения и отказа от преимущественного права покупки другими дольщиками.
   
   
2. Продавцом не были соблюдены сроки. Это касается случаев, когда собственник доли продаёт её раньше, чем через месяц с момента извещения. Ваш месяц на «подумать» должен быть соблюдён.
   
   
3. Доля продана на иных условиях, чем вам предложили. По правде сказать – это самый распространённый случай.

Важно: на то, чтобы потребовать перевода прав покупателя в суде у вас есть всего три месяца. Отсчитывается этот срок с момента, когда вам должно было стать известно о нарушении ваших прав. Так что медлить не советуем.

В каких случаях сделку купли – продажи можно оспорить?

При подготовке к сделке, необходимо тщательно проверить «фигуру» продавца. Имеет ли он полномочия распоряжения, пользования и владения приобретаемой вами долей в квартире?

Так, например, практике известны случаи, когда продавец, не являясь правомочным собственником и не имея его согласия на отчуждение имущества, совершал сделки по продаже доли в квартире. А потом скрывался. Безусловно, такую сделку суд объявит недействительной. Но, как правило, злоумышленник к моменту судебного разбирательства уже скроется.

Бывают случаи, когда покупатель может обнаружить недостатки имущества после покупки (протекающая крыша, недостатки гидроизоляции, проблемы с усадкой), которые не были заранее оговорены.

В таком случае, он может требовать, по своему выбору, либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, а также возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Конечно, права продавца также защищены законом. В случае, если покупатель отказывается от оплаты в соответствии с договором, продавец может в одностороннем порядке отказаться от его исполнения, либо в судебном порядке истребовать оплату с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами.