Защита прав давностного владельца земельного участка

Кто такой добросовестный приобретатель?

В условиях правящей рыночной экономики, все продается и все покупается – причем, порой, даже то, что еще несколько лет назад купить казалось несбыточной мечтой или сказкой.

Для того, чтобы адаптироваться под постоянно меняющийся современный мир, классическая конструкция договора купли-продажи постоянно изменяется, «вбирая» в себя конструкции иных договоров, либо и вовсе включая в себя явления, неизвестные до этого ни одному из существующих договорных инструментов.

Однако прогресс охватывает все стороны и формы жизни общества, в том числе и те, о которых общество порядочное и вовсе хотело бы забыть.

Речь идет, конечно же, о разного рода мошенниках и нечистых на руку дельцах, которые используют неустоявшиеся конструкции, пробелы в законодательстве и даже не единообразную судебную практику во вред другим участникам делового оборота.

Гражданское законодательство постаралось максимально защитить участников оборота при совершении операций с недвижимым имуществом – ведь и суммы, которые стоят на кону, зачастую превышают те, что уплачиваются за товары, не имеющих прочной связи с землей.

Среди таких инструментов можно выделить создание ЕГРН, непосредственный переход права собственности в момент регистрации имущества и другое. Однако создание таких механизмов для движимого имущества «застопорит» оборот, тем самым создав катаклизм для рынка не хуже, чем обвал фондового рынка Уолл-стрит в прошлом веке.

В целях уберечь оборот, но при этом и защитить рядовых граждан и был создан институт добросовестного приобретения.

Гражданский кодекс Российской Федерации понимает добросовестного приобретателя, как лицо, которое приобрело (то есть передало иную вещь в качестве встречного предоставления) имущество у другого лица, не имеющего права его передавать, о чем приобретатель не знал и не мог знать.

При этом, неуправомоченное передавать имущество лицо, принято называть неуправомоченным отчуждателем. Такой продавец почти в ста процентах случаев не является собственником отчуждаемой им вещи.

Однако не следует путать продавца-не собственника, да еще и с отсутствием полномочий с представителем, агентом или управляющим, которые, не являясь собственниками, в силу различных обстоятельств (договоров, доверенностей) все же имеют право на передачу имущества в собственность, не находящегося в их собственности.
Кроме того, за продавца без полномочий зачастую принимают лицо, которое хочет заключить договор купли-продажи будущей вещи.

В рамках такого договора одно лицо – продавец – возмездно передает некоторую вещь, которой пока не существует или которая пока не поступила во владение, пользование и распоряжение такого лица другому лицу – покупателю.

Однако такая трактовка не всегда верна.

Как уже было отмечено выше, гражданский оборот вынужден подстраиваться под изменяющиеся условия существования рынка, а потому без института продажи будущей вещи не представлялось бы возможным купить квартиру на стадии котлована или платье на заказ – ведь продавец, по сути, продает воздух, а не материальный результат.

Механизмы защиты прав добросовестного приобретателя

Как уже было сказано выше, покупатель без порока добросовестности – это такое лицо, которое не имело возможности узнать или должно было знать, что приобретаемая им вещь приобретается у лица, не имеющего права передавать на нее право иному лицу.

Однако формулировка – не имел возможности узнать или должен был знать – является довольно размытой.

Как доказать, что при совершении сделки вами были приняты все меры по проверке вашего контрагента и его полномочий по ее совершению?

Прямо в законе эта ситуация не урегулирована, однако судебная практика как и доктрина «разработали» несколько механизмов, позволяющие защитить права добросовестного приобретателя.

Первый механизм – это применение реституции, в рамках которой все, что было получено в рамках встречного предоставления по договору обеими сторонами такового возвращается им же, другими словами – деньги – покупателю, продавцу (либо, что вероятнее, законному собственнику) – переданное по договору имущество.

Однако конструкция реституции не предусматривает взыскание убытков, которые почти наверняка понесла вторая сторона по договору от действий контрагента. А ведь такие убытки могут составлять довольно внушительную сумму – ведь потеря той же квартиры в цене в процентном соотношении, может, порой, составлять до двадцати процентов менее чем за три года!

Интересным – и сложным – представляется вопрос о том, когда истинный владелец вещи, проданной добросовестному приобретателю, может заявить иск об истребовании вещи из незаконного владения.

Поскольку специального срока для такого иска нет, действует общий срок исковой давности.

Но вот формулировка «узнал или должен был узнать» дает возможность «отсчитывать» начало течения срока с этих загадочных моментов – то есть покупатель, даже будучи добросовестным, в любом случае находится под угрозой.

Вторым механизмом, предусмотренным законом, который призван защитить права, становится эвикция. Сущность ее вытекает из невыполнения условий договора в части передачи вещи, в том числе передачи ее свободной от прав третьих лиц.

Однако судебная практика исходит из того, что такая ответственность является договорной, а потому, если суд признает сделку недействительной, то и об ответственности из такого договора не может идти и речи, так как презюмируется, что в случае признания договора незаключенным, такой договор не порождает никаких правовых последствий.

Таким образом, очевидно, что одно признание вас лицом, которое не знало и не могло знать о том, что приобретаемое имущество отчуждается лицом, не имеющим на это право, спасет вас от убытков.

Именно поэтому государство упорядочило вопрос отчуждения залоговых вещей, создав реестр уведомлений о залоге движимого имущества, который ведется Федеральной нотариальной палатой.

Тем самым облегчилась и жизнь судей – теперь, добросовестным может являться только такой покупатель, который приобрел залоговое движимое имущество, которое на момент заключения сделки не содержалось в указанном реестре.

Доводы «не увидел, не знал, не подумал, не посмотрел», в этом случае не спасут никого – ни рядового гражданина, не предпринимателя. Именно поэтому так важно юридическое сопровождение сделок – оно обезопасит вас в будущем от подобных неприятных казусов.

Проблема признания приобретателем без порока добросовестности в последнее время получила широкое распространение при производстве в судах. Каждый день возникают споры, где неожиданно опомнившийся собственник пытается истребовать свое имущество у добросовестно владеющего им добропорядочного гражданина.

Поскольку речь идет, как правило, о больших суммах, то единственное, что убережет вас в будущем от такого иска – грамотное планирование покупки сегодня.