Долевое строительство.

Право человека на комфортное доступное жильё является одним из самых важных социальных прав закреплённых в статье 40 Конституции РФ.

---

Долевое строительство является одним из инструментов, которые государство предоставляет гражданам для реализации этого права. Эта форма строительства позволяет людям приобрести жилье поэтапно, начиная с момента возведения здания и заканчивая его сдачей в эксплуатацию.

---

Одним из главных преимуществ долевого строительства является доступность жилья. В современных экономических условиях, когда стоимость недвижимости постоянно растет, многие люди не могут позволить себе приобрести квартиру или дом полностью за наличные. Долевое строительство предоставляет возможность вносить платежи поэтапно, что делает жилье более доступным для широкого круга граждан.

Кроме того, долевое строительство способствует комфорту жильцов. В процессе строительства участники долевого строительства имеют возможность вносить свои предложения и пожелания относительно планировки и отделки квартиры. Таким образом, каждый человек может создать жилье, отвечающее его индивидуальным потребностям и предпочтениям.

Основной закон, регулирующий договоры долевого участия, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

---

Также, помимо указанного Федерального закона, отношения регулируются нормами:

---

1. Гражданского кодекса;
   
   
2. Жилищного кодекса;
   
   
3. Закона РФ «о защите прав потребителей»;
   
   
4. Закон о государственной регистрации недвижимости;
   
   
5. Закон об ипотеке;
   
   
6. Налоговый кодекс;
   
   
7. Семейный кодекс;
   
   
8. Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ.

В чём различие договора долевого участия от договора купли-продажи?

Основное отличие — это предмет, на который направлено заключение договора. В отличие от договора купли-продажи, предметом которого является какой-либо существующий объект права собственности (например, квартира), договор долевого участия регламентирует права и обязанности сторон, в отношении создаваемого имущества, которое не является объектом права собственности.

---

Договор долевого участия заключается в письменной форме. Подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

---

Договор может быть заключен электронно с помощью УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью).

Можно ли отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке?

От исполнения можно отказаться как во внесудебном порядке, так и в судебном. В целом односторонний отказ возможен, если:

1. Застройщик не исполнил обязательства по передаче объекта строительства в течение двух месяцев по окончании срока;
   
   
2. Застройщик не исполнил обязанности по устранению недостатков в разумный срок;
   
   
3. Имеются существенные нарушения к качеству объекта строительства;
   
   
4. Застройщик признан банкротом и открыто производство;
   
   
5. Юридическое лицо застройщика ликвидировано;
   
   
6. Иные условия, закреплённые ранее упомянутыми НПА (нормативно правовыми актами).

Однако, не всегда одного соблюдения закона хватает для расторжения договора. Так, в деле № 56-КГ22-13-К9, гражданин заключил с организацией договор долевого участия в строительстве.

Затем стороны заключили соглашение расторжении договора: застройщик должен был выплатить неустойку и вернуть денежные средства после государственной регистрации соглашения, но этого сделано не было. Претензию оставили без ответа, поэтому гражданин обратился в суд.

Суды трёх инстанций не согласились с позицией дольщика и дело направилось в Верховный суд. ВС отменил вынесенные судебные акты, отметив, что к данным правоотношениям применяется закон о защите прав потребителей, так как договор был заключён для личных целей.

---

Стороны договора долевого участия:

---

Застройщик — это юридическое лицо, имеющее во владении земельный участок и привлекающий финансовые средства в целях возведения построек, на основании оформленного разрешения.

Дольщик — юридическое или физическое лицо, вкладывающее средства в возведение объекта строительства с последующим его получением в собственность.

Существенные условия договора долевого участия.

1. Предмет (определённый объект, который после окончания строительства передаётся дольщику. Также указывается подробная информация объекта);
   
   
2. Срок (период, в течение которого должно быть выполнено строительство объекта недвижимости. Срок указывается в договоре и может быть фиксированным или определяться по достижении определенного этапа строительства);
   
   
3. Цена (сумма денежных средств, которую участник долевого строительства обязуется внести в качестве оплаты за свою долю в строительстве объекта недвижимости. Цена может быть указана как фиксированная сумма или рассчитываться исходя из стоимости строительства и доли участника);
   
   
4. Гарантийные сроки (период, в течение которого застройщик обязуется исправить все выявленные дефекты и недостатки в построенном объекте недвижимости);
   
   
5. одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства (требование о предоставлении участником определенной суммы денег на счет застройщика в качестве предварительной оплаты за долю в строительстве. Такое условие позволяет застройщику обеспечить финансирование строительства и начать его реализацию).

Основные права дольщика по договору долевого участия:

1. Требовать регистрацию договора;
   
   
2. Получить объект договора долевого участия в установленный срок;
   
   
3. Требовать устранения недостатков;
   
   
4. Одностороннее расторжение договора (при наступлении закреплённых законом обстоятельств);
   
   
5. Гарантия (в соответствии с ч. 5 ст. 7 ФЗ №214 минимальный гарантийный срок — 5 лет).

---

Споры, возникающие в связи с участием в долевом строительстве:

---

В наше время стали часто возникать судебные споры в связи с участием граждан в долевом строительстве. Связано это с тем, что долевое строительство является достаточно сложным процессом, в котором участвуют несколько сторон - застройщик, дольщики и управляющая компания. Возникновение споров связано с различными причинами.

Во-первых, одной из основных причин возникновения споров является несоблюдение сроков строительства. Застройщик обязан завершить строительство в оговоренные сроки, однако часто возникают задержки, что приводит к недовольству дольщиков. Это может быть связано с финансовыми проблемами застройщика, непредвиденными техническими проблемами или недостаточным контролем со стороны управляющей компании.

Во-вторых, споры могут возникать из-за некачественного выполнения строительных работ. Дольщики имеют право требовать выполнения работ в соответствии с договором и установленными стандартами. Если качество строительства не соответствует ожиданиям, возникают споры о возмещении ущерба или повторном выполнении работ.

Например, после проведения акта приёмки-передачи квартиры можно найти довольно большое количество несовпадений и недостатков. 

В деле N4-КГ21-4-К1 застройщик поставил однокамерные окна, пропускающие пыль, шум и воду, вместо двухкамерных стеклопакетов. Собственница пыталась мирно получить деньги на замену, пришлось обращаться в суд. Судебное разбирательство затянулось до Верховного суда, который, в свою очередь, отметил, что именно застройщик будет отвечать за несоответствие договорным обязательствам.

Третья причина споров - несоответствие документации и реального состояния объекта. Дольщики имеют право требовать предоставления полной и достоверной информации о строящемся объекте, включая планы, схемы и технические характеристики. Если застройщик или управляющая компания предоставляют недостоверные данные или скрывают информацию, дольщики имеют право обратиться в суд.

Кроме того, споры могут возникать из-за несоблюдения финансовых обязательств со стороны дольщиков или застройщика. Например, если дольщики не оплачивают своевременно взносы или застройщик не использует полученные средства по назначению, это может привести к конфликтам и судебным разбирательствам.

В целом, участие граждан в долевом строительстве может быть связано с множеством рисков и проблем. Возникновение судебных споров является следствием недостаточной прозрачности и контроля в этой сфере. Для предотвращения споров необходимо улучшение законодательства, повышение ответственности застройщиков и управляющих компаний, а также улучшение механизмов защиты прав дольщиков.

---

Что можно потребовать в судебном порядке?

---

1. Убытки понесённые дольщиком;
   
   
2. Неустойка;
   
   
3. Устранение недостатков объекта;
   
   
4. Компенсация за нарушение сроков;
   
   
5. Расторжение договора долевого участия;
   
   
6. Признание помещения непригодным для проживания.

Так, например в деле N 88-6407/2022 строительная компания на год затянула сдачу МКД. В это время женщина, купившая в нём квартиру, тратила деньги на съём жилья. Гражданка пошла в суд с требованием взыскать с застройщика убытки на съём жилья за время просрочки.

Судебное дело дошло до Верховного суда. ВС отметил, что "гражданка могла бы сразу переехать и не тратить деньги на съем. Но из-за несвоевременной передачи квартиры вынуждена была оплачивать аренду". Верховный суд обязал застройщика возместить убытки на съём квартиры.

---

Зачем проверять застройщика? Как избежать недобросовестных исполнителей (предварительная проверка)?

---

Проверка застройщика перед заключением договора является важной мерой предосторожности, которая помогает защитить интересы покупателя недвижимости. Проверка застройщика позволяет убедиться в его надежности, опыте и репутации на рынке. Это позволяет избежать возможных проблем и неприятностей в будущем.

Перед заключением договора с застройщиком следует провести тщательный анализ его деятельности. Важно узнать информацию о его предыдущих проектах, их успешности и качестве выполненных работ. Также стоит обратить внимание на отзывы других покупателей, которые уже имели дело с данным застройщиком.

Одним из ключевых моментов проверки является проверка юридической чистоты объектов недвижимости, предлагаемых застройщиком. Это включает проверку наличия всех необходимых разрешений и документов, а также отсутствие каких-либо юридических проблем или споров, связанных с данными объектами.

Также важно оценить финансовую устойчивость застройщика. Это поможет убедиться в его способности выполнить обязательства по договору и завершить строительство в срок. Проверка финансового состояния застройщика включает анализ его финансовых отчетов, наличие инвестиций и кредитных обязательств.

---

Основные сайты/ресурсы с помощью которых можно провести проверку:

---

1. ЕГРЮЛ — информация по юридическому лицу;
   
   
2. КАД (картотека арбитражных дел);
   
   
3. ГАС «Правосудие» - информация о наличии дел в судах общей юрисдикции;
   
   
4. Сайт ФССП — наличие судебных производств;
   
   
5. ЕРЗ (Единый реестр застройщиков) — основной список компаний, имеющих разрешение на строительство;
   
   
6. Официальный сайт застройщика (основная информация по локальным актам, отзывам, уже построенным проектам и т. п.);
   
   
7. Группы в социальных сетях.

Дата публикации: 21.02.2024 г.

Уникальность: 100%
Заспамленность: 46%
Вода: 15%