Признание права собственности на комнаты в бывших общежитиях

А вы знали, что комнату в общежитие можно сделать своей собственностью?

Мы расскажем Вам, в каких случая это возможно, и что необходимо для этого сделать.

В каких общежитиях можно?

А что делать, чтобы оформить всё?

Как быть, если отказали?

В каких общежитиях можно?

«Можно прям в любом общежитие?», - спросите Вы. Ответ будет отрицательным. В настоящее время возможность приватизации предусмотрена только для тех помещений, которые расположены в так называемых «бывших» общежитиях.

Что это значит? В общем и целом, такое понятие трактуется буквально, то есть раньше общежитие было общежитием, а сейчас стало многоквартирным домом.

Объясним по пунктам.

Итак, общежитие должно отвечать следующим критериям:

1. представлять собой жилой дом,
2. передано в ведение органов местного самоуправления
   (например, в Екатеринбурге это городская Дума, Счетная палата, Администрация города и Глава города),
3. ранее принадлежало государственным или муниципальным учреждениям,
4. принято в муниципальную собственность.

Последний критерий особенно важен, так как в случае, если общежитие - в ведении органом МСУ, но в муниципальную собственность не принято, то право на приватизацию у граждан отпадает (см., Определение Верховного Суда РФ от 08.12.2015 N 4-КГ15-66).

То есть если Вы знаете, что проживаете в общежитии, которое принадлежит какому-либо государственному учреждению (ведь у Вас прям так и написано в договоре социального найма: «Наймодатель – государственное бюджетное учреждение…..»), то нечего и говорить о приватизации.

А вот если Вы услышали/узнали/прочитали в новостях, что это самое учреждение собирается передать общежитие муниципалитету – держите руку на пульсе, возможно это тот самый процесс изменения статуса общежития, после которого Вы сможете претендовать на статус собственника.

Аналогичная история, если у общежития уже нужный статус и Вы уже проживаете в нем, но до сих пор не задумывались о приватизации: знайте, у Вас есть все шансы стать полноправным собственником.

Итого: для того, чтобы процесс задался, на первой стадии идентифицируйте, относится ли общежитие к «бывшим».

Для этого откройте свой договор социального найма, там будет указан наймодатель, а соответственно, легче будет сориентироваться с вопросом «А кому общежитие принадлежит/принадлежало?». Либо можно напрямую обратиться в местную администрацию населенного пункта с соответствующим запросом. 

Со статусом общежития разобрались. А что дальше?

О том, какие документы понадобятся и куда с ними обращаться, мы писали в нашей общей статье, посвященной вопросам приватизации.

«Есть ли какие-нибудь особенности?», - напрашивается объективный вопрос. Здесь ответ также отрицательный: список документов аналогичен.

Единственно отметим, что в случаях приватизации комнат в общежитии чаще встречаются вопросы с утерей либо отсутствием договора социального найма.

Здесь несколько вариантов выхода из ситуации:

1. запросить у местной администрации заключить такой договор;
2. запросить сведения о ранее заключаемых договорах, ведь если договора нет у Вас, это не означает, что он утерян в администрации или о нем нет каких-либо сведений.

После получения положительного ответа на заявление о приватизации Вам предстоит заключить договор передачи жилого помещения в Вашу собственность, пройти процедуру регистрации права и получить выписку из ЕГРН.

Как быть, если отказали? Предположим, что у Вас в арсенале информация о том, что общежитие определенно «бывшее». Вы направили заявление в администрацию, получили отказ или того пуще, предложение о выкупе комнаты. Как быть?

Прежде всего, следует быть готовым к тому, что может приготовить Вам местная администрация. Например, на Ваш запрос может прийти отказ с указанием на то, что общежитие не принято в муниципальную собственность.

Может прийти письмо с предложением не приватизировать, а купить комнату. Возможно, с Вами откажутся заключить нужный договор. Причин отказа неисчислимое множество: все зависит от …, в том числе и от фантазии органов МСУ.

Получив отказ, исследуйте причину. Нашли явные несоответствия или закрались мысли о нарушении Ваших прав? Обращайтесь в суд. Но помните, сразу идти в суд без письменного отказа не стоит – только затянете процесс.

Поэтому алгоритм действий таков:

1. направить заявление со всеми необходимыми документами в уполномоченный орган,
2. получить отказ,
3. обратиться в суд.

Помните, сам факт того, что органы МСУ отказываются принимать в собственность общежитие, не должен влиять на Ваше право на приватизацию. Об этом говорит и Верховный Суд РФ и многочисленная судебная практика нижестоящих инстанций. Поэтому, не ждите, а действуйте!

А существуют ли случаи правомерного отказа? Разумеется. Читая о случаях нарушений со стороны органов МСУ, может сложиться представление, будто практика сплошь состоит только из таких ситуаций. Отнюдь.

Например, когда само по себе помещение признано непригодным для проживания и исключено из жилищного фонда, отказ в заключении с гражданином соответствующего договора является законным (см., Апелляционное определение Московского городского суда от 30.10.2018 по делу N 33-45825/2018).

При отсутствии законных оснований для вселения в комнату граждане также не вправе претендовать на заключение с ними договора. При этом если Вы проживаете в комнате, оплачиваете коммунальные платежи, осуществляете ремонт, но при этом права на заселение у Вас не было, то суд явно будет не на Вашей стороне (см., Апелляционное определение Московского городского суда от 22.08.2018 по делу N 33-36251/2018).

Подведем итоги. Приватизировать комнаты можно в «бывших» общежитиях. Обжаловать отказ в приватизации можно и нужно. Задуматься о плюсах и минусах приватизации комнат/комнаты стоит.

В последнем случае следует подумать о том, что право на приватизацию предоставляется один раз за всю жизнь. Стоит ли тратить его на комнату либо лучше подождать – решать Вам.