Имущество супругов. Раздел долгов, связанных с ипотекой

Часто при разводе между супругами возникает спор по поводу совместно нажитого имущества. Учитывая то, что большинство жилых помещений приобретаются семьями в ипотеку, нетрудно догадаться, что одним из важных моментов при таком споре будет являться раздел ипотечной квартиры.

Какие существуют способы разрешения данных споров? Влияет ли на них момент заключения договора ипотеки? Об этих и других вопросах, возникающих в этой ситуации, пойдет речь ниже.

С чего начать?

Интересы кредитора

Ипотека до брака

Ипотека в период брака

Способы раздела

Исход дела в суде

С чего начать?

Во-первых, необходимо выяснить, на кого оформлена ипотека: на обоих супругов или только на одного.

Во-вторых, способ раздела ипотечной квартиры и его результат будет зависеть от того, заключен ли договор в браке или до брака.

В данной статье подробно будут рассмотрены два наиболее распространённых варианта: договор ипотечного кредита, заключенный до брака, и в период брака на одного из супругов (когда второй супруг оказывает помощь при исполнении обязательства перед банком).

Интересы кредитора

Кредитором в ипотеке по обоим случаям выступает банк. Банк – это заинтересованное лицо в отношениях при разделе имущества, поскольку при ипотеке приобретенное недвижимое имущество будет находиться у банка в залоге.

Это означает, что обо всех своих действиях, касающихся раздела квартиры, желательно сообщать банку.

В некоторых случаях для совершения определенных действий в силу закона требуется его согласие. Например, соглашение супругов о разделе ипотечной квартиры должно быть одобрено банком.

Банк может отказать в разделе недвижимости, если у него будут основания предполагать, что какой-либо из супругов не сможет осуществлять выплаты по кредиту (например, в результате расторжения брака ухудшится его финансовое положение).

Ипотека до брака

Представим ситуацию: Максим взял в квартиру в ипотеку, а через год женился на Алёне. В период брака они совместными усилиями оплачивали ипотеку. К сожалению, брак был недолгим – Максим и Алёна развелись еще до того, как была выплачена вся сумма долга.

Таким образом, поскольку квартира была приобретена до брака, и договор ипотеки был заключен только на Максима, в силу п. 1 ст. 36 Семейного кодекса Алёна не приобретает права на долю в ипотечной квартире.

Из судебной практики Верховного суда РФ следует, что ипотечная квартира, приобретенная до брака, может быть признана судом общей собственностью супругов.

Для этого необходимо выяснить, из каких средств производилась оплата по кредиту: из личных средств супруга, на которого оформлен договор ипотеки, или же большая часть обязательства была исполнена из общих средств супругов либо со значительным участием личных средств другого супруга.

В практике агентства «ДФ» было дело, когда договор ипотеки был оформлен на мужа еще до заключения брака. Однако наши юристы смогли отстоять право своего клиента (супруги) на долю в ипотечной квартире, доказав, что она вносила существенную часть своих личных средств в оплату ипотеки.

В частности, она регулярно перечисляла часть своей заработной платы, а также денежные средства, которые предоставляли ей родители, на карту своего супруга, используемую для расчетов с банком.

Ипотека в период брака

Итак, можно выделить два способа раздела ипотечного имущества, приобретенного в браке:

1. Досудебный. В данном случае супруги могут заключить между собой соглашение о разделе, в котором по взаимному согласию распределяют доли в праве собственности на квартиру (например, по ½ каждому супругу) и обязательства по ипотечному договору (отдельно следует прописать сумму задолженности и проценты по кредиту).

Такое соглашение должно быть заверено у нотариуса в обязательном порядке. Нотариус сможет заверить его только при наличии согласия банка, так как подобная сделка влечет изменения в обязательствах по кредитному договору.

За переоформление кредитного договора банк имеет право взимать комиссию в процентах от суммы долга. Может возникнуть спор о том, кто будет оплачивать размер комиссии. Супругам следует обговорить это в соглашении.

Мы всегда сообщаем своим клиентам, что судебный способ разрешения конфликта – всегда крайняя мера, обращение к которой возможно только при существенных разногласиях между сторонами каких-либо отношений.

Достичь консенсуса при внесудебном урегулировании спора лучше всего при помощи опытного юриста, так как никто не сможет лучше вникнуть во все правовые аспекты имущественных споров. У специалистов юридического агентства «ДФ» есть большой опыт не только в судебных делах, но и в досудебном урегулировании споров.


2. Судебный. Применяется тогда, когда между мужем и женой имеются разногласия относительно раздела квартиры.
   
   Здесь стороны заявляют свои требования и их обоснования, представляют доказательства. Суд будет решать, как разделить жилье, купленное по ипотеке, и кто в каких долях будет выплачивать оставшиеся ипотечные обязательства. Как правило, суд привлекает банк в качестве третьей стороны.

Если квартира не нужна

Такое может случиться по разным причинам. Допустим, один из супругов не желает быть сособственником ипотечной квартиры. Или банк не даёт согласие на заключение соглашения о разделе обязательств по договору ипотеки.

В таком случае супруг отказывается от причитавшейся ему доли в пользу другого супруга. Но он вправе претендовать на компенсацию в размере не менее половины стоимости недвижимости. Впрочем, супруги вправе самостоятельно договориться о другом размере компенсации в своем соглашении.

Если это сделать не получается, то размер компенсации устанавливает суд.

Исход дела в суде

Решение суда может быть различным: квартира переходит в собственность одного из супругов. К нему же переходят и обязательства по выплате ипотеки. Другой супруг при таком исходе вправе рассчитывать на компенсацию в размере половины уже выплаченной стоимости ипотеки.

Если супруг претендует на большую сумму, чем половина, он должен будет обосновать такие требования.

Например: при рассмотрении спора о разделе совместно нажитого имущества Игоря и Анастасии, суд решил, что ипотечная квартира переходит в собственность Анастасии. Стоимость квартиры – 4 миллиона рублей. На момент рассмотрения дела в суде была выплачена половина суммы – 2 миллиона рублей.

Таким образом, кроме квартиры, к Анастасии перейдет обязанность оплатить оставшийся долг, а Игорь получит компенсацию в размере половины суммы, выплаченной в период брака (1 миллион рублей).

Квартира делится между супругами на доли. Соответственно, по долям переходит и обязанность по уплате оставшейся стоимости ипотеки.

Бывает такое, что в связи с расторжением брака необходимость в квартире исчезает. Тогда супруги могут продать квартиру, купленную в ипотеку, а из вырученной суммы погасить оставшийся банковский долг. Оставшиеся после погашения задолженности денежные средства супруги могут разделить между собой.

Отметим несколько важных моментов:

1. Для продажи нужно получить согласие банка, так как при ипотеке квартира находится у него в залоге. На практике это не вызывает трудностей: банки часто одобряют подобные сделки, ведь таким образом банк минимизирует риски неисполнения обязанностей по уплате кредита.
   
   
2. При продаже надлежит сообщить покупателю о том, что квартира находится в залоге у банка.

Данная обязанность многократно усложняет жизнь продавцам. Почему? Потому что квартира обременена залогом. Это означает, что банк может обратить на нее взыскание в случае неисполнения обязанностей по уплате суммы кредита и процентов.

Такое положение дел отпугивает многих покупателей, поэтому найти лицо, готовое приобрести ипотечную квартиру, сложно. Единственное, что в такой ситуации можно посоветовать – сообщить покупателю, что полученная денежная сумма уйдет на погашение оставшейся задолженности. Рекомендуем каждое такое действие фиксировать в письменном виде.

В данной статье мы постарались раскрыть основные положения, которые нужно знать при разделе квартиры, находящейся в ипотеке. Тем не менее, все нюансы этого вопроса затронуть в одной статье не получится.

Например, существуют особенности раздела имущества у супругов, имеющих детей. В связи с тем, что очень часто трудно понять, как действовать при разделе ипотечной квартиры, лучше заручиться поддержкой опытных специалистов.