Споры об устранении препятствий в пользовании общим имуществом

Что закон относит к общему имуществу?
Собственникам помещений на праве общей долевой собственности принадлежит следующее имущество в многоквартирном доме:

● Помещения, не являющиеся частями квартир: К ним относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, технические этажи, чердаки и технические подвалы, в которых есть инженерные коммуникации.
● Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции: Это фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные плиты, а также окна и двери в помещениях общего пользования. Фасад здания как ограждающая несущая конструкция также входит в состав общего имущества.
● Оборудование: Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме и обслуживающее более одного помещения (квартиры).
● Земельный участок: Участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Проблема в том, что границы этого имущества часто бывают размыты, а его использование может приносить немалые доходы, например, от сдачи фасада в аренду под рекламные баннеры или подвала под магазин. Именно здесь и кроется корень большинства конфликтов. Зачастую собственники безразлично относятся к вопросам управления своим домом, чем пользуются недобросовестные управляющие организации или предприимчивые соседи.

Любое решение о передаче общего имущества в пользование иным лицам (тем, кто не является собственником в доме) может быть принято только общим собранием собственников. Для этого требуется квалифицированное большинство — не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в доме (п. 3. ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Причем это правило действует независимо от целей использования имущества. Так, Верховный Суд РФ в Определении от 26 июня 2018 г. N 41-КГ18-13 подчеркнул, что для размещения на фасаде дома вывески требуется решение общего собрания, даже если она не является рекламной конструкцией. Однако это законное требование очень часто игнорируется.

Захват и ограничения: как соседи и третьи лица нарушают ваши права

Нарушения прав на общее имущество многообразны, но чаще всего сводятся к одному — кто-то начинает использовать общую собственность как свою личную, не получив на то законного разрешения. Это может быть как сосед, так и сторонняя организация, арендующая помещение в доме. Рассмотрим наиболее распространенные сценарии на реальных примерах из судебной практики Верховного Суда РФ.

● Самовольная перегородка в общем холле.
Это классический пример самозахвата. Один из собственников устанавливает металлическую дверь в общем коридоре или лифтовом холле, отгораживая себе личный тамбур для хранения вещей или просто для «безопасности». Однако по закону такие действия являются реконструкцией, которая приводит к уменьшению размера общего имущества. Для этого необходимо согласие всех 100% собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ), а не простое большинство.

Именно такую ситуацию разбирал Верховный Суд РФ (Определение от 18.01.2022 N 5-КГ21-153-К2). Собственница квартиры самовольно установила перегородку с металлической дверью в лифтовом холле, а ТСН задним числом попыталось «узаконить» ее решением общего собрания. Верховный Суд указал, что суды низших инстанций неверно подошли к делу. Установка такой перегородки — это фактическое присоединение к квартире части общего помещения (холла), что является его реконструкцией и уменьшением. Такое действие требует согласия всех собственников помещений в доме. Решение общего собрания, принятое большинством, но не всеми собственниками, является незаконным.

● Вывеска, козырек или кондиционер на фасаде.
Распространенное заблуждение — считать, что согласие собственников нужно только на размещение рекламы. Это не так. Фасад здания является ограждающей несущей конструкцией и, следовательно, общим имуществом (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Размещение на нем любых конструкций третьими лицами возможно только по решению общего собрания собственников.

В Определении от 26.06.2018 № 41-КГ18-13 Верховный Суд РФ четко разъяснил этот момент. Компания разместила на фасаде дома вывеску и козырек без согласия жильцов. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в иске, посчитав, что конструкция не является рекламной, а значит, согласие не требуется. Верховный Суд отменил эти решения, указав, что передача в пользование объектов общего имущества (в данном случае — несущей стены дома) третьим лицам относится к компетенции общего собрания (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) независимо от того, носят ли размещаемые конструкции рекламный характер или нет. Более того, суд обратил внимание на выводы экспертизы, согласно которым вывеска «способствует доступу посторонних лиц в принадлежащие истцам жилые помещения, создает угрозу скопления осадков и мусора».

● Захват придомовой территории.
Обустройство отдельного входа с крыльцом для магазина на первом этаже, установка шлагбаума или ограждение части земельного участка под домом — все это также является нарушением, если не было получено согласие собственников. Земельный участок, на котором расположен дом и который необходим для его эксплуатации, является общей долевой собственностью.

Показательным является дело, рассмотренное Верховным Судом РФ (Определение от 11.04.2017 № 78-КГ17-20). Собственник нежилого помещения на первом этаже возвел два крыльца, заняв часть придомовой территории. В суде он ссылался на то, что все работы были согласованы, а истец приобрел свою квартиру уже после возведения крылец. Верховный Суд указал, что это не имеет значения. Собственники помещений как законные владельцы земельного участка вправе требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 305 ГК РФ). Право требовать устранения препятствий связано с самим фактом владения квартирой в доме, и неважно, когда именно возникло это препятствие — до или после приобретения права собственности.

Ваш арсенал в суде: какие иски подавать для защиты общего имущества

Если переговоры с нарушителем и обращения в управляющую компанию не дали результата, единственный законный путь — обращение в суд. В зависимости от характера нарушения и цели, которую вы преследуете, закон предлагает несколько видов исков.

● Негаторный иск (Иск об устранении препятствий в пользовании).
Это основной и самый частый инструмент в борьбе с захватом общего имущества. Его суть — потребовать от нарушителя прекратить действия, которые мешают вам пользоваться вашей общей собственностью, даже если вас не лишили владения ею полностью.

1. Когда подавать: Если сосед установил перегородку в холле, сторонняя организация повесила вывеску на фасаде, захламлен общий коридор или заблокирован доступ к общедомовому оборудованию.
2. Правовая основа: Статья 304 Гражданского кодекса РФ.
3. Пример из практики: В Определении от 21.06.2022 N 5-КГ22-46-К2 Верховный Суд РФ рассматривал спор, где ТСЖ запретило собственнику машино-места автоматический доступ в гараж из-за долга. Суд указал, что собственник имеет равное право пользования общим имуществом (ворота, шлагбаумы). Лишение его такого права является созданием препятствий. В этом случае собственник вправе подать негаторный иск и требовать устранения нарушений его права, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения. Важно: на негаторные иски не распространяется срок исковой давности (ст. 208 ГК РФ).

● Иск о взыскании компенсации за пользование долей в праве собственности.

Если один из сособственников единолично использует общее имущество, лишая других возможности им пользоваться, он фактически получает неосновательное обогащение. Потерпевшая сторона вправе требовать от него соразмерной компенсации.

1. Когда подавать: Если один из собственников занял весь гаражный бокс, находящийся в долевой собственности, и не предоставляет доступ другому.
2. Правовая основа: Пункт 2 статьи 247 Гражданского кодекса РФ.
3. Пример из практики: В деле N 45-КГ23-16-К7 один из владельцев гаражного бокса полностью занял его, лишив доступа второго сособственника. Верховный Суд РФ указал, что участник долевой собственности при невозможности пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле, вправе требовать от другого участника, владеющего и пользующегося этим имуществом, соответствующей компенсации. Эта компенсация, по сути, является возмещением имущественных потерь.

● Иск о признании решения общего собрания недействительным.
Нередко нарушители пытаются легализовать свои действия задним числом, проведя общее собрание с нарушениями. Если вы не участвовали в таком собрании или голосовали против, а само решение нарушает закон и ваши права (например, уменьшает общее имущество без вашего согласия), вы вправе оспорить его в суде.

1. Когда подавать: Если решением общего собрания, проведенного с нарушениями кворума или повестки, узаконена самовольная перегородка, передана в аренду часть крыши или подвала.
2. Правовая основа: Статья 46 Жилищного кодекса РФ, Глава 9.1 Гражданского кодекса РФ.
3. Пример из практики: В Определении от 18.01.2022 N 5-КГ21-153-К2 ТСН попыталось решением общего собрания одобрить установку перегородки в лифтовом холле. Верховный Суд указал, что, поскольку такие действия ведут к уменьшению общего имущества, требуется согласие всех собственников помещений в доме. Решение, принятое большинством, но не всеми, является незаконным и может быть оспорено.

Пошаговый план действий

Итак, ваши устные просьбы игнорируют, а незаконная перегородка продолжает стоять. Что делать дальше? Не стоит опускать руки или пытаться решить вопрос силой. Закон на вашей стороне, но им нужно правильно воспользоваться. Вот пошаговый алгоритм действий.

1. Попытка досудебного урегулирования. Направьте нарушителю официальную письменную претензию с требованием устранить нарушение в разумный срок (например, 10-15 дней). Это не просто формальность. В суде этот документ подтвердит, что вы пытались решить конфликт мирно. Параллельно подайте заявление в вашу управляющую организацию (УК или ТСЖ) с требованием зафиксировать факт нарушения и принять меры.
2. Сбор доказательств. Зафиксируйте факт нарушения максимально подробно. Сделайте четкие фотографии или видеозаписи, показывающие, какую именно часть холла занимает перегородка или где установлена вывеска. Если конструкция создает дополнительные проблемы — например, под козырьком скапливается мусор — сфотографируйте и это, как было отмечено в деле № 41-КГ18-13. Соберите письменные показания других соседей, которые также недовольны ситуацией.
3. Обращение в надзорные органы. Напишите заявление в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). Инспекция обязана провести проверку и, в случае выявления нарушения, выдать нарушителю предписание об его устранении. Неисполнение этого предписания станет вашим весомым аргументом в суде.
4. Подготовка и подача иска в суд. Если ничего из вышеперечисленного не помогло, остается только суд. Вам нужно определить, какой именно иск подавать (см. Блок 3), правильно сформулировать исковые требования (например, «обязать демонтировать конструкцию», «не чинить препятствий в пользовании») и приложить все собранные доказательства.

Почему на этом этапе нельзя ошибаться: уроки Верховного Суда

Именно на стадии судебного разбирательства большинство людей, действующих самостоятельно, допускают критические ошибки. Судебная практика по спорам об общем имуществе крайне сложна и противоречива. Часто суды первой и апелляционной инстанций выносят решения, которые затем отменяются Верховным Судом РФ из-за неверного применения норм права.

● Пример №1. Как в деле о вывеске (Определение ВС РФ № 41-КГ18-13), где суды двух инстанций ошибочно посчитали, что согласие собственников нужно только на рекламу. Потребовалось дойти до Верховного Суда, чтобы доказать: фасад — это общее имущество, и для размещения любых конструкций требуется решение общего собрания.
● Пример №2. Или в споре о перегородке в холле (Определение ВС РФ № 5-КГ21-153-К2), где суды не учли, что для уменьшения общего имущества недостаточно решения большинства на собрании ТСН — необходимо согласие всех 100% собственников.

Эти примеры показывают, что даже очевидные, на ваш взгляд, нарушения требуют безупречной юридической аргументации и глубокого знания не только закона, но и актуальной позиции высших судебных инстанций.
Самостоятельное обращение в суд — это риск неправильно определить вид иска, неверно сформулировать требования, упустить важные доказательства и в итоге проиграть дело, потеряв время и деньги на госпошлину. Не рискуйте.

Чтобы грамотно оценить перспективы вашего дела, выстроить выигрышную стратегию и защитить свои права, я, Осинцев Евгений Анатольевич, и команда юридического агентства «ДФ» готовы предоставить вам профессиональную помощь.

Слов в тексте: 1926
Символов: 13954
Читаемых символов: 12029
Воды: 21.45 %
Академ. тошнота: 1.56 %
Классич. тошнота: 5.48 %
Заспамленность: 43.09 %
Уникальность: 79.55%