Доказываем преимущественное право на покупку
Приступаем к делу немедленно: соберем все доказательства, изучим документы. Работаем без выходных

Право преимущественной покупки

Прослушать материал

ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ

Имеете долю в собственности? Сособственник продал свою долю не вам? Вам отказали в продлении аренды, но сдали имущество в аренду другому лицу?

Оспорим такую сделку. Докажем преимущественное право на покупку. Соберем все доказательства, представим ваши интересы в суде. 

ЗВОНИТЕ:  +7 (343) 201-81-81

Право преимущественной покупки привилегия сособственников имущества, имеющих право приобрести продаваемую долю в первоочередном порядке по предложенной цене.

Покажем на примере. Жилое помещение принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности. Один из собственников продает принадлежащую ему долю. Купить его долю в первую очередь имеют право именно сособственники.

При продаже доли цена продаваемого имущества должна быть одинаковой для всех, и не может быть завышена для дольщика. Законодательство твердо стоит на том, что никаких преимуществ со стороны продавца для покупателей третьих лиц создаваться не должно.

 Законом установлена процедура продажи доли имущества лицам с правом преимущественной покупки:

Во-первых, продавец доли обязан уведомить всех дольщиков о продаже своего имущества. Такое уведомление может быть выражено в различных формах: от личного уведомления дольщиков до нотариально заверенных заявлений о том, что они знают о предстоящей сделке.

На самом деле, все зависит от характера взаимоотношений: если с сособственниками налажены хорошие, дружеские отношения, то для них достаточно извещения в устной или простой письменной форме.

Если же с сособственниками отношения недоверительные, «натянутые» или просто нейтральные, то уведомить о продаже доли лучше только посредством письменного почтового направления с уведомлением и описью вложения и с указанием на все условия продажи.

            В практике юридического агентства «ДФ» был случай, когда наши юристы представляли интересы Клиента – продавца доли в общей долевой собственности (ответчик). Истцом по делу выступал второй сособственник, который считал, что продавец не уведомил его надлежащим образом о продаже доли и незаконно продал свою долю третьему лицу по завышенной цене.

            Дело было выиграно благодаря тому, что мы предоставили суду надлежащим образом оформленные доказательства об уведомлении сособственника-истца о продаже доли (почтовый конверт, опись вложения, уведомление о вручении). Кроме этого, мы представили доказательства соблюдения всех процессуальных сроков при продаже доли в квартире, поэтому суд исковые требования оставил без удовлетворения и признал сделку купли-продажи, совершенную нашим Клиентом, действительной.

Во-вторых, покупатель должен уведомить продавца доли о намерении приобрести его имущество в течение месяца для недвижимого имущества и десяти дней в отношении движимого имущества с момента извещения. В противном случае, молчание или отказ от приобретения дает покупателю возможность продать долю любому третьему лицу. 

Если сразу несколько сособственников проявили инициативу приобрести продаваемую долю и выразили свое согласие на покупку, то в таком случае продавец может выбрать любого из дольщиков и продать долю именно ему. Такое решение не может быть оспорено в суде. Право преимущественной покупки действует только по отношению к третьим лицам.  

Стоит отметить, что право преимущественной покупки – это материальное право, то есть это право может переходить по наследству.

Однако уступить свое преимущественное право закон не разрешает, от своего законного права можно только отказаться, причем в письменной форме.

Ярким примером преимущественного права является именно право преимущественной покупки, которое существенно ограничивает свободу заключения договора, как в выборе контрагента, так и в установлении цены договора.

Например, если продавец предложил сособственникам цену в 1 500 000 рублей, а в итоге продал свою долю третьим лицам за 1 000 000 рублей, то здесь однозначно следует говорить о нарушении прав сособственников. Такая сделка подлежит оспариванию в суде.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам, можно. В таком случае никаких нарушений прав сособственников не возникает.

В любом случае, если продавец не уведомил сособственников и продал долю третьему лицу, либо завысил цену для дольщиков, то у сособственников всегда возникает возможность оспорить такие действия в судебном порядке.

В вопросе оспаривания нарушенного права важно помнить о наличии процессуальных сроков. Так, участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки вправе в течение трехмесячного срока обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что срок для обращения сособственников в суд начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве.

Это вполне логично, так как о продаже доли те же соседи могут узнать уже спустя три месяца (например, при получении сведений из ЕГРП или длительном отсутствии в жилом помещении, или вследствие нахождения на лечении в стационаре, а также и в других случаях).

В вопросе преимущественного права закон защищает и арендатора. В случае, когда арендодатель отказывает арендатору в продлении срока аренды, но в течение года заключает договор аренды с другим лицом, то арендатор имеет право требовать перевода на себя прав и обязанностей по такому договору в судебном порядке, а также возместить убытки, причиненные отказом возобновить с ним арендные отношения.

В таких спорах важно наличие правильно собранной доказательной базы, касающейся подтверждения как материальных, так и процедурных моментов.

Суд, имея достаточные основания, переведет на обратившегося за судебной защитой дольщика права и обязанности покупателя.

В спорах такого характера очень важно учитывать необходимость доказывания тех или иных фактов, обязательным условием успеха является соблюдение установленных сроков.

Помощь юриста  в делах подобного рода очень важна и необходима. Минимальная, казалось бы, незначительная ошибка может стоить Вам больших финансовых и эмоциональных потерь.

Звоните: +7 (343) 201-81-81


Число просмотров — 8337
2610

Получить консультацию

Для получения подробной информации оставьте контактные данные и мы с Вами свяжемся