Споры из договора аренды в арбитражном суде

Прослушать материал

Договор аренды дает возможность пользоваться имуществом без оформления права собственности.

Это удобно, это экономно и соответствует потребностям нынешнего общества.

В свое время считалось, что арендуют только бедные, поскольку денег на цельную покупку им не хватало. Но сегодня это совершенно не так.

Сегодня цели аренды различны: предоставление земельных участков под строительство, долговременное пользование объектами недвижимости, прокат снаряжения для занятий спортом, авиационный лизинг, аренда зданий, сооружений, предприятий и транспортных средств.

Применительно к арбитражной судебной практике нас интересуют ситуации, когда арендаторами или арендодателями являются организации и предприниматели.

Во-первых, сразу хочу отметить, что спорных моментов здесь очень много. Договор аренды многогранен и важен не только для частных владельцев, но и для муниципалитета и государства в целом, т.к. и те и другие могут выступать на стороне арендодателей.

Поэтому каждая сторона диктует свои правила, но иногда подчиняться приходится органам власти: у них свои проекты территориального планирования, свое видение целей вашей застройки и свои условия.

Во-вторых, большинство операций проводится с недвижимостью, для которой установлен специальный режим — режим государственной регистрации, что не может не вызвать проблем.

Регистрационная система нашей страны построена таким образом, что люди вынуждены слепо доверять записям из реестра. А его сведения могут быть недостоверными или неполными.

В итоге, удачно совершенная сделка может обернуться повесткой в суд, вдруг нагрянувшим собственником, залогом и прочими «прелестями» давно «живущей» недвижимости.

Далее, может возникнуть такая ситуация, когда договор аренды недвижимости стороны заключили, его условия исполняли, но сделку не зарегистрировали. А потом к вам «прилетает» иск в суд о признании договора незаключенным. Как быть?

Если читать закон буквально, регистрация действительно нужна. Но для кого? Для третьих лиц.

Например, я хочу взять в аренду помещение, но не знаю, арендуется ли оно кем-то в данный момент. Чтобы узнать это, я должен обратиться к разделу реестра.

Иначе может получится так, что я подпишу договор, буду вносить оплату, а потом на пороге появится старый арендатор и попросит меня покинуть помещение, потому что у него есть преимущественное право заключить договор аренды на новый срок. И он будет прав.

По большому счету, регистрация самим сторонам не нужна. Они и так знают, о чем договорились.

Поэтому сегодня суды чаще отказываются признавать незаключенными договоры, которые не прошли государственную регистрацию.

В-третьих, для заключения договора аренды необязательно, чтобы арендодатель был собственником.

В свое время, люди боялись подписывать соглашения об аренде будущей вещи (н-р: аренда помещений в будущем торговом центре), потому что не знали наверняка оформит арендодатель право собственности на эту вещь или нет.

Но сегодня об этом можно не беспокоиться, и не стоит даже мучиться с заключением предварительных договоров.

Что нам говорит статья 606 Гражданского кодекса? По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату...

«Обязуется» означает, что в момент подписания договора вы еще не можете пользоваться имуществом. Если так, то какое вам дело до того, собственник арендодатель или нет? Вам это будет интересно тогда, когда имущество будет вам сдано.

Эту же мысль доносит до нас законодатель, говоря о том, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608). Значит, на момент подписания договора арендодатель может таковым не являться.

Кроме того, в судебной практике встречаются случаи, когда договор сохраняют в силе, даже несмотря на то, что имущество было сдано незаконным владельцем. Но это отдельный разговор.

В-четвертых, договор аренды нельзя признать незаконным только потому, что не было выдано разрешения на ввод в эксплуатацию.

Сегодня, например, можно увидеть баннеры и рекламу на некоторых объектах незавершенного строительства. Это не что иное, как аренда части недвижимости.

Кто-то даже арендует помещения недостроенного здания, чтобы организовать фото, видео, киносъемку или разместить площадку для культурно-творческого мероприятия.

Во всех приведенных примерах можно лишь привлечь к административной ответственности тех, кто не получил разрешение на ввод в эксплуатацию объекта. На законность договоров это не влияет, если только речь не идет о самовольной постройке.

В-пятых, арендовать можно как целые объекты недвижимости, так и их части.

Раньше суды были категоричны: по закону сдаются в аренду только здания, сооружения, предприятия целиком, но не их части.

Однако сегодня такая позиция не актуальна. Сплошь и рядом можно увидеть занятые мелким и средним бизнесом помещения в офисных зданиях или торговых центрах. Арендуются части земельных участков, фасады зданий, крыши, стены, и все, что угодно.

Причем, «арендуются», т.е. никаким другим договорам здесь нет места.

Какой вывод мы можем сделать из сказанного?

Суды активно защищают сделки. Чтобы признать соглашение ничтожным, незаконным, незаключенным, нужно иметь очень серьезные аргументы.

В договоре аренды есть еще множество нюансов, но обо всем и сразу рассказать невозможно. У каждого типа аренды свои существенные условия, свои обязательные требования, свои права и обязанности для сторон.

Если Вы сделали первый шаг — решились на сотрудничество, сделайте второй — обратитесь к юристам.

Договоры — это исключительно юридические конструкции, в которых могут разобраться только специалисты.

Юристы агентства «DF» не только успешно представляют интересы своих Клиентов в судах, но и оказывают услуги по юридическому сопровождению сделок, включая правовой анализ договора, с оценкой его условий и прогнозированием возможных рисков.

 

Мы всегда рады новому сотрудничеству, поэтому ждем Вас на консультации!

Число просмотров — 38
(Нет голосов)

Получить консультацию

Для получения подробной информации оставьте контактные данные и мы с Вами свяжемся