Право преимущественной покупки

В этом мире все покупается и все продается. Только вот не всегда может купить тот, кто предложил лучшую цену или лучшие условия, как и продавец не всегда имеет право продать тому, кому он посчитает нужным.

---

Законодательство Российской Федерации идет по пути того, что, несмотря на диспозитивность гражданского права, даже абсолютное право собственности – то есть такое право, с которым должны считаться третьи лица и не препятствовать в его законном осуществлении, - может быть ограничено федеральным законом.

---

Конечно, такое ограничение не появляется на ровном месте – каждый раз оно стоит либо на защите публичных интересов, либо на страже интересов лиц, чьи права могут несоразмерно пострадать от того, что кто-то иной реализует свое право.

Именно для того, чтобы не получилось такой ситуации, законодатель целенаправленно создает механизмы и институты, обеспечивающие соблюдение прав. Одним из таких механизмов можно назвать право преимущественной покупки.

---

ЧТО ТАКОЕ ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ?

---

Право Система общеобязательных социальных норм, охраняемых силой государства, обеспечивающего юридическую регламентацию общественных отношений в масштабе всего общества преимущественной покупки закреплено в Гражданском кодексе. Эта статья устанавливает приоритет сособственников при продаже одним из собственников доли в общем имуществе.

Поначалу, может показаться, что такой приоритет значительно ущемляет права собственника доли, которую хотят продать – ведь если у других собственников есть право купить такую долю первыми, то покупатель уже не сможет сам устанавливать цену.

Однако это не так. Соблюдая баланс интересов как продавца, так и иных собственников недвижимого имущества, законодатель установил определенные условия, в которых может быть реализовано право преимущественной покупки.

---

Первым условием является цена продаваемой доли. Один или несколько собственников, намереваясь выкупить долю, обязаны сделать это по цене, по которой покупатель бы отчуждал такую долю третьим лицам, не владеющим на праве собственности долями в продаваемом недвижимом имуществе.

---

Кроме того, сами покупатели не могут принудить продавца снизить цену на долю, до бесконечности оттягивая момент с положительным или отрицательным ответом на вопрос, собираются они покупать такую долю или отказываются от права преимущественной покупки.

Гражданским кодексом четко регулируется срок ответа или, иными словами, реализации своего права на преимущественную покупку – один месяц с даты получения извещения о намерении продать долю.

---

Отсюда вытекает и обязанность продавца сообщить иным собственникам о своем намерении продать долю – при этом в таком извещении должна стоять цена.

---

Важно, что цена должна быть указана именно та, по которой продавец собирается продавать долю. Если же продавец завысит цену, а затем продаст другому лицу по совершенно иной цене, другие собственники имеют право обратиться в суд за защитой нарушенного права.

---

ПРОЦЕДУРА ПРОДАЖИ С ПРАВОМ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ

---

Некоторые аспекты процедуры продажи мы уже осветили выше. Однако сейчас подробнее разберем всю процедуру.

Первое, что необходимо сделать, если лицо намеревается продать часть принадлежащего ему на праве долевой собственности недвижимого имущества – это направить уведомление всем другим собственникам о намерении продать имущество.

При этом крайне важно указать не только цену, по которой вы собираетесь отчуждать такую долю, но и на каких условиях.

Очевидно, что если вы готовы предоставить рассрочку платежа третьим лицам, чего не готовы сделать для «полюбившихся» вам соседей по долям в праве собственности, то это будет ущемлять права других собственников.

---

Таким образом, уведомление не будет считаться поданным в соответствии с требованиями законодательства, что автоматически приведет к возможности подачи иска другим собственником или собственниками о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли.

---

После того, как надлежаще составленное уведомление было отправлено, у других собственников есть месяц, чтобы принять либо отклонить его. При этом отсутствие ответа подразумевает отказ от реализации преимущественного права.

Однако даже надлежаще оформленное уведомление не может на сто процентов обезопасить вас от судебного иска со стороны ваших соседей.

Так, в одном из дел, рассмотренных Верховным судом Российской Федерации, было установлено, что суды двух предыдущих инстанций неверно интерпретировали факты дела, что повлекло за собой и неверное применение норм материального права.

---

В фабуле указанного дела, квартира в равных долях принадлежала двум женщинам, которые не состояли в родственных связях друг с другом, да и в целом отношения у них были не из лучших.

---

В связи с тем, что одной из этих женщин удалось договориться «обменять» долю на однокомнатную квартиру (при этом цена сделки была оговорена в твердой денежной сумме), вторая женщина обратилась в суд на основании того, что решила, что ее право на выкуп доли нарушен.

Суммируя ошибки, которые совершил суд первой инстанции при разрешении дела, возможно установить критерии, по которым суды должны рассматривать и интерпретировать факты и применимые нормы в каждом деле, которое касается права преимущественной покупки.

Во-первых, Верховный суд оценил процессуальную сторону оформления. Женщина, которая собиралась продавать долю, в надлежащей форме и своевременно направила извещение своей соседке. Кроме того, она также указала действительную стоимость доли (то есть цену, указанную по сделке с третьим лицом).

---

Кроме того, Верховный суд указал – равенство долей в квартире презюмирует возможность соседки продавца выкупить долю, то есть, платежеспособность соседки также была подтверждена.

---

Еще одним немаловажным упущением со стороны суда первой инстанции послужил тот момент, что истец не «обеспечила» свое требование переводом денег на счет Судебного департамента в размере уплаченной покупной цены, государственных пошлин и сборов. А это, по мнению Верховного суда, императивное требование закона, без которого иск и вовсе не может быть рассмотрен.

Дело в том, что переведенная денежная сумма не только подтверждает серьезность намерений истца, но и направлена на соблюдение прав покупателя, а также оперативное приведение решения в исполнение, если такое решение будет принято в пользу истца.

---

Однако грубейшей ошибкой послужил тот факт, что суд, который изначально рассматривал дело, самостоятельно уменьшил покупную цену доли, несмотря на то, что стороны в договоре мены (где все же была установлена цена в рублях), сошлись именно на той стоимости, что была указана и в договоре, и в извещении, которое направила ответчица своей соседке.

---

Верховный суд указал, что суд первой инстанции не имел права самовольно снижать цену, равно как и увеличивать ее, а потому направил дело на новое рассмотрение. Суммируя, можно сделать вывод, что при разрешении подобных споров суды (не без помощи Верховного суда), выработали определенный механизм со своим алгоритмом, не зная который, можно легко совершить ошибку.

Право преимущественной покупки – гарантия, которая закреплена в законе, и которая позволяет сособственникам относительно мирно урегулировать процесс смены собственника доли. Однако в этом механизме, как и в других правовых конструкциях, много нюансов, каждый из которых может оказать значительное влияние не только на исход сделки, но и на решение суда – если дело, все же, до него дойдет.