Прекращение общей долевой собственности на жилое помещение

Каждый из нас хоть раз в жизни слышал или читал историю о таинственном незнакомце, который появлялся в жизни другого человека и круто ее менял.

Обычно, таким незнакомцем оказывался будущий романтический интерес главного героя или героини, а потому вы никак не можете ожидать, что в вашей жизни такой незнакомец тоже может появиться.

Только вот примерит он на себя не образ таинственной незнакомки или рыцаря печального образа, а сособственника вашей квартиры.

Как быть, если вы неожиданно узнали о том, что ваш дом из крепости превратился в постоялый дом?

Что делать, если в вашей квартире на законных основаниях появились чужие люди?

К сожалению, описанные выше вопросы все чаще и чаще озадачивают людей, совершенно к этому не готовых: ведь стать собственником доли в чужой квартире очень просто: можно получить ее в дар или наследство, а можно путем банальной ее продажи прежним собственником.

Конечно, наилучшим выходом из данной ситуации представляется продажа доли новым собственником, и хорошо, если новый собственник добропорядочный, честный и дееспособный.

Но как быть, если новый владелец доли готов продать долю только за сумму, чуть меньшую, чем стоимость всей квартиры?

Если вы столкнулись с подобной ситуацией, помните: выход есть. И он далеко не всегда состоит в том, чтобы пойти на поводу у новых недобропорядочных соседей.

Ведь порой численное преимущество – самое главное преимущество. А если на оборону вашего «замка» встает еще и опытный полководец-стратег в лице юриста, положительный исход битвы точно будет обеспечен.

В каких случаях возникают споры между собственниками

Идеальные отношения бывают только… да нигде не бывают. Даже в мультиках «Дисней» кто-то с кем-то ссорится, предает и далее по нарастающей. А потому неудивительно, что и в реальной жизни те, кто жизни не мог представить без другого человека, с течением времени не может уже представить жизни, если этот человек будет рядом.

И чтобы избавиться от назойливого соседа по жилплощади, идут уже не уловки из «Один дома», а настоящая «Техасская резня бензопилой».

Прежде всего необходимо уяснить, что долей в собственности может быть сколько угодно, будучи категорией нематериальной, доли, как в биологии, размножаются делением. И, порой, может дойти до того, что вы станете гордым обладателем 1/99 доли.

При этом права по такой доли не определяются ее размером – вы продолжаете пользоваться всеми правами нормального собственника, за некоторыми оговорками. Так, например, вы можете распоряжаться имуществом только с согласия других собственников. И вот здесь и начинаются основные споры.

Так, например, без согласия других владельцев доли, вы не имеете право установить кондиционер или провести ремонт – ведь это тоже распоряжение имуществом. Ремонт вам необходим, а без кондиционера вы задыхаетесь – но не проживающие в квартире иные сособственники «чихать» на это хотели и согласия не дают. Ну как тут не возникнут конфликту?

Или ситуация с бывшими мужьями и женами, которые, чтобы насолить бывшим благоверным, всячески портят им жизнь, начиная от вселения в квартиру «друзей» из числа лиц без постоянного места жительства и заканчивая включенной водой, пока бывший супруг или супруга на работе и, как результат, огромные коммунальные счета.

Из последней ситуации, к слову, можно найти выход – разделение лицевого счета. Для того, чтобы произвести такое разделение, необходимо подать соответствующее заявление в управляющую организацию, и все последующие начисления будут производится из расчета размера доли и стоимости потребленного ресурса.

Одним из самых трудно решаемых вопросов, особенно при наличии большого количества долевых собственников, является вопрос о прописке в квартире третьего лица. Ведь помимо непосредственного письменного согласия собственников на такие действия необходимо личное присутствие либо нотариально заверенная доверенность от каждого долевого собственника при подаче документов на регистрацию.

Из описанного выше порядка есть только два исключения: новый собственник доли, а также его несовершеннолетние дети в возрасте до 14 лет. При этом ребенка обязаны прописать в квартире к родителям или опекунам даже в том случае, когда иные собственники и жильцы с этим не согласны.

Таким образом, споров в долевых квартирах хватает. Поэтому многие решают просто продать долю другому собственнику, чем продолжать вариться в этой клоаке взаимного недовольства, злобы друг на друга и непереносимости друг друга. Причем зачастую, доли продаются за бесценок, лишь бы наболевший вопрос как можно скорее был решен.

Юристы «ДФ» стоят на мнении, что бегство в таком случае – совсем не выход. Ведь если права можно защитить, то это нужно делать.

Способы прекращения общей долевой собственности

Первый – и самый простой с виду способ – это попытаться договориться мирно. Но если такой способ вам не подходит – вам придется идти в суд. И уже суд будет разрешать вашу ситуацию.

У суда, ограниченного рамками закона, есть два варианта – либо выделить долю в натуре (с той оговоркой, что это представляется практически возможным) либо принудить продать долю, меньшую по размеру.

У каждого из указанных способов, несомненно, свои минусы и плюсы, однако, как показывает практика, большинство сособственников вынуждены решать возникшие конфликты путем обращения в суд.

Выдел доли в натуре, как уже было отмечено, является одним из способов решения проблемы. Однако такой способ не представляется возможен при выделении доли в квартирах, ведь в соответствии с законом, у каждой выделенной в натуре части доли должны образоваться свой санузел, кухня и вход.

Метраж выделенной доли рассчитывается пропорционально доле выделяемого собственника, и после прохождения процедуры государственной регистрации такой «выдел» становится новым объектом недвижимости, полностью автономным от первоначальной объекта.

В стандартных сорока метрах выделить даже одну треть будет представляться делом хлопотным, что уж и говорить о меньших долях.

Именно поэтому такой механизм хоть и имеет определенные плюсы (прекращение долевой собственности и поступление нового объекта недвижимости в единоличную собственность, более выгодная последующая продажа и др.), все же представляется неприменимым в городских реалиях.

Именно поэтому Верховным судом было сделано волевое решение – и именно с тех пор при невозможности договориться миром и выделения доли в натуре, суды разрешают подобные споры в следующем порядке (например, дела №31-КГ16-3, №2-4061/2015).

Владелец наименьшей по размеру доли, при невозможности его нормального проживания в силу различных причин (начиная от малого метража самой собственности, заканчивая нежеланием самого собственника), обязывается продать остальным собственником или одному собственнику свою долю, при этом сумма устанавливается самим судом, а не владельцем меньшей доли.

Сделано это потому, что зачастую, владельцы «малых» долей в несколько раз завышают рыночную стоимость своей доли, понимания, что другим владельцам, которые искренне хотят жить спокойно, попросту говоря, некуда деваться.

Именно поэтому очень важно трезво взвесить все «за» и «против» войны или мира, чтобы в итоге не оказалось, что принятые вами решения не привели ни к чему, кроме потери: времени, сил и денег.

Споры о прекращении общей долевой собственности – это одни их тех споров, которые могут длиться годами и в итоге привести к тому, что все стороны этого конфликта окажутся в проигравших. Без опытного юриста можно просто-напросто «захлебнуться» в чужом напоре, быстро сдав позиции, а потому потеряв не только время и нервы, но и приличную сумму денег.

Помните – на кону стоит ваше имущество, ваша собственность, а потому решений на скорую руку и «лишь бы это все уже прекратилось» здесь быть не должно.